1988 年住宅法第 21 条は、約 40 年にわたり英国の賃貸市場の静かな原動力となってきました。不動産の返還を望む家主は、ほとんどの場合、2か月前に通知するだけで、その後の裁判所の対応を期待できます。借家人権利法案はその取り決めを終わらせる。これに代わるものは混乱ではありませんが、家主と借主の両方にとって馴染みのないものです。それは、あらゆる請求が正当化され、事実に基づいて証明され、弁護されなければならない所有権システムです。
この記事は、テナント契約がまだ目的に適しているかどうか疑問に思っている家主と、新しい制度が実際にどのような保護とどのようなリスクを抱えているかを理解しようとしているテナントに向けてのものです。
セクション 21 の廃止で実際に何が変わるのか
見出しはシンプル、「無過失立ち退きの終焉」だ。詳細はさらに興味深いです。
現在の法律では、第 21 条通知は家主に理由を説明する必要はありません。裁判所の役割は主に管理的なものであり、通知の確認、預金保護の確認、所定の書類の確認、および所有の許可を行います。弁護された第 21 条の主張のほとんどは、本案ではなく、家主の書類上で無効となります。
借家人権利法案のもとでは、そのルートは消滅する。保証ショートホールドテナントは単一形式の定期保証テナントに置き換えられ、すべての占有請求は 1988 年住宅法第 8 条の根拠に基づいて手続きを進めなければなりません。この法案は拡張および再形成されました。一部の根拠は必須です（根拠が証明された場合、裁判所は占有を許可しなければなりません）。その他は裁量権です（裁判所は合理性を検討します）。いずれも証拠が必要です。
家主にとって、これは中心的な変化です。所有はもはや手続き的な行為ではありません。それはあなたが証明しなければならない事件です。
再形成されたセクション 8 の敷地 — 実用的な地図
この法案は第 8 条の構造を維持していますが、そのバランスを再調整しています。ほとんどの家主が頼りにする根拠は、いくつかの実用的なカテゴリーに分類されます。
- 家主は不動産の返還を必要としています。 家主 (または近親者) が入居し、不動産を売却するための根拠。どちらも使用するには最低期間の占有が必要であり、従来の 2 か月よりも長い通知期間が必要です。悪用（たとえば、売却申請後すぐに物件を貸すよう宣伝するなど）には罰則が科せられます。
- 家賃の滞納 義務的な滞納理由は引き続き存在しますが、家主がこれまで使用してきたものよりも基準額が高く、通知期間が長くなります。義務的基準を満たさない持続的な支払い遅延に対しては、裁量的延滞事由が引き続き存在します。
- 賃貸契約違反および反社会的行為 合理性を判断した任意の事由。反社会的行為の根拠は強化されており、最も深刻な場合はより短期間で通知されます。
- 専門的根拠。 学生 HMO は、学業サイクル、雇用に関連した宿泊施設、および再開発または抵当権者の所有の対象となる不動産を許可し、それぞれ独自の根拠を持ち、多くの場合、独自の通知要件があります。
- テナントの死亡と後継者問題 維持されるが技術的な問題 - サービスを受ける前にアドバイスを受けてください。
通知期間、証拠の基準、および先占要件は、土地ごとに異なります。あらゆるケースに適合する単一の通知テンプレートはありません。
法廷スケジュール: より長い滑走路に備える
英国の占有手続きは法案以前からすでに遅々として進んでいなかった。初日から速くなることはありません。新しい体制を計画している人は誰でも、3 つの現実を想定する必要があります。
まず、ほとんどの理由で通知期間が旧第 21 条の 2 か月よりも長くなります。借り換え、売却、改装、海外からの帰国など、あらゆる商業スケジュールにそれを組み込んでください。
第二に、裁判所は、抗弁された請求の割合がより高くなることが予想されます。第 21 条の主張には、擁護できるものがほとんどありませんでした。第 8 条の主張は、ほとんどの場合そうなります。以前は避けられないことを受け入れていたであろう入居者にも、今では試練の余地があり、住宅防衛のための法的援助が利用可能であるということは、多くの入居者がそうすることを意味している。
第三に、加速されたポゼッション手順（第 21 節を魅力的なものにした紙のみの高速トラック）は、第 8 節のほとんどのグラウンドには適用されません。公聴会を期待してください。参加することを期待するか、参加する人に指示してください。
係争中の第 8 条の請求に関する現実的な作業想定は、通知の送達から執行吏の任命まで、家主が過去に計画していたよりも数か月長くなります。明確な証拠を備えた強制根拠はより迅速に動きます。抗弁テナントとの裁量事由は認められません。## 存続する所持事件を構築する
新しい制度の下で最もうまくやっていく家主は、入居初日からテナント管理を証拠収集として扱う人です。所持事件は、通知が送達されるずっと前に作成されます。
- 最初にテナント書類を入手してください。 敷金保護、規定の情報、ガスの安全性、EPC、レンタル方法ガイド、電気安全報告書。この法案はこれらのゲートウェイ要件を緩和しません。むしろ、あらゆる請求が係争地となっている今、裁判所はより綿密に精査することになるだろう。
- すべてを同時に文書化します。 家賃台帳を毎月照合します。苦情、検査、会話の書面による記録。写真には日付が付いています。受領を証明する方法で送付された手紙。合理性を判断する裁判官は物語を読んでいる。自分のものがソース付きのものであることを確認してください。
- 正直に地面を事実と一致させてください。 間違った地面を選択したり、地面を伸ばしたりすることは、負ける最も早い方法です。不動産を返してほしい本当の理由が売却である場合は、売却の根拠を訴え、代理店への指示、マーケティング資料、完了スケジュールなど、それを証明する準備を整えてください。
- 通知は慎重に送信してください。 間違ったフォーム、間違った日付、間違った住所、間違った規定情報、これらは敗北の主張です。新しい所定のフォームは、以前に第 8 条の通知を送達したことのある人には馴染みのあるものですが、内容の要件はより厳格です。
- 事実が弱い場合は調停を行う。 証拠が薄い裁量的根拠は、裁判の対象としては不適切である。交渉による明け渡し、支払い計画、または合意された退去日が、争われた審問に勝つことはよくあります。
テナントの場合は、同じロジックが逆に実行されます。自分自身の家賃記録を保管してください。通信を続けてください。家主が事実と一致しない理由で通知を送達した場合、つまり売却を主張しても実現しない、入居を主張しても実現しない場合、それは現在訴訟の対象となります。この法案は地上の悪用に現実的な影響を及ぼします。
これがより広範な市場にとって何を意味するか
第 21 条の終了によってレンタル市場が空になるわけではありませんが、そこに誰が参加するかは変わります。所有権をバックストップとして、賃貸を受動的な投資として扱ってきた家主は、再評価するだろう。優れたシステムを備えたプロの家主なら適応してくれるでしょう。テナントはより多くのセキュリティを確保できるようになり、その代わりに、テナントの行為に対する責任が増すことになります。なぜなら、裁量的根拠は双方向を遮断するからです。
リーガルテクノロジーの結果は単純明快です。 1 ページの立ち退き通知ジェネレーターの時代は終わりました。家主が現在必要としているのは、賃貸契約の構造化された記録、どの土地が適しているかを明確に把握すること、そして公聴会での精査に耐えられる適切に作成された文書である。
Serene Jade の JustiScript プラットフォームは、英国法に基づいて英国の家主の通信、第 8 条通知の草稿、および所有権主張の文書を処理し、英国の資格のある弁護士によるオプションのレビューも行います。特定のテナントにどのように適用されるかを確認したい場合は、サービス ページ から始めてください。
よくある質問
移行期間中もセクション 21 通知を提出できますか? 法案の開始規定が発効するまでは、既存の賃貸契約および既存の通知には現行法が適用されます。第 21 条が開始されると、新たな通知は終了し、すでに送達された通知には移行規則が適用されます。何かを提供する前に、開始日を注意深く確認してください。
私のテナントは 3 か月の滞納中です。必須のアースはまだ機能しますか? 義務的な延滞理由は存続しますが、現在の 2 か月よりも基準額が高く、通知期間も長くなります。また、きれいな家賃台帳と、通知送達と審問の両方で滞納が存在したことを証明する必要があります。基準額を下回るタイミングで部分支払いを行うことが知られている戦術です。
売りたいです。どれくらいで所有権を取得できますか? 販売用地が利用可能になるまでに、最低限の期間不動産を所有し、賃貸し、所定の通知を必要な期間送達し、真に売却する意図を証明できる必要があります。土地を悪用すると（たとえば、売却せずに再貸与するなど）、罰則を受ける可能性があるため、回避策として申請しないでください。
占有請求の準備をしている場合、改革された制度の下で新しいテナントの草案を作成している場合、またはテナントとして通知に応答している場合、Serene Jade の JustiScript を使用して文書を作成し、必要に応じて、審査のために資格のある英国の弁護士に文書を転送できます。