Trong gần bốn thập kỷ, Mục 21 của Đạo luật Nhà ở năm 1988 là cỗ máy yên tĩnh của thị trường cho thuê ở Anh. Trong hầu hết các trường hợp, chủ nhà muốn lấy lại tài sản có thể chỉ cần thông báo trước hai tháng và mong tòa án làm theo. Dự luật về Quyền của Người thuê nhà chấm dứt sự sắp xếp đó. Thứ thay thế nó không phải là sự hỗn loạn mà là thứ mà cả chủ nhà và người thuê nhà đều cảm thấy xa lạ: một hệ thống sở hữu trong đó mọi khiếu nại phải được chứng minh, chứng minh và bảo vệ dựa trên sự thật của nó.
Phần này dành cho chủ nhà đang băn khoăn liệu hợp đồng thuê nhà của họ có còn phù hợp với mục đích hay không và dành cho người thuê nhà đang cố gắng hiểu những biện pháp bảo vệ - và những rủi ro - chế độ mới thực sự mang lại.
Việc bãi bỏ Mục 21 thực sự thay đổi điều gì
Tiêu đề rất đơn giản: việc trục xuất không có lỗi đã kết thúc. Các chi tiết thú vị hơn.
Theo luật hiện hành, thông báo theo Mục 21 không yêu cầu chủ nhà phải đưa ra lý do. Vai trò của tòa án phần lớn là hành chính - kiểm tra thông báo, kiểm tra việc bảo vệ tiền gửi, kiểm tra các tài liệu quy định và cấp quyền sở hữu. Hầu hết các khiếu nại được bảo vệ theo Mục 21 đều thất bại về thủ tục giấy tờ của chủ nhà chứ không phải về giá trị.
Theo Dự luật về Quyền của Người thuê nhà, tuyến đường đó biến mất. Hợp đồng thuê nhà ngắn hạn được đảm bảo được thay thế bằng một hình thức thuê nhà được đảm bảo định kỳ duy nhất và mọi yêu cầu sở hữu phải được tiến hành theo cơ sở trong Mục 8 của Đạo luật Nhà ở 1988 - như được mở rộng và định hình lại bởi Dự luật. Một số căn cứ là bắt buộc (tòa án phải cấp quyền sở hữu nếu căn cứ đó được chứng minh). Những người khác thì tùy ý (tòa án cân nhắc tính hợp lý). Tất cả đều yêu cầu bằng chứng.
Đối với chủ nhà, đây là sự thay đổi trọng tâm: quyền sở hữu không còn là một thủ tục nữa. Đó là một trường hợp bạn phải chứng minh.
Khuôn viên Phần 8 được định hình lại — một bản đồ đang hoạt động
Dự luật giữ nguyên cấu trúc của Mục 8 nhưng cân bằng lại nó. Các căn cứ mà hầu hết các chủ nhà sẽ dựa vào thuộc một số loại thực tế:
- Chủ nhà cần lấy lại tài sản. Căn cứ để chủ nhà (hoặc một thành viên thân thiết trong gia đình) chuyển đến và bán tài sản. Cả hai đều yêu cầu thời gian sử dụng tối thiểu trước khi có thể sử dụng và thời gian thông báo dài hơn hai tháng cũ. Việc sử dụng sai mục đích - ví dụ: quảng cáo tài sản để cho thuê ngay sau khi bán được yêu cầu - sẽ bị phạt.
- Nợ tiền thuê nhà. Mức nợ bắt buộc vẫn còn nhưng với ngưỡng cao hơn và thời gian thông báo dài hơn so với trước đây của chủ nhà. Cơ sở truy thu tùy ý tiếp tục tồn tại đối với việc thanh toán trễ liên tục không đáp ứng ngưỡng bắt buộc.
- Vi phạm hợp đồng thuê nhà và hành vi chống đối xã hội. Căn cứ tùy ý, được quyết định một cách hợp lý. Căn cứ về hành vi chống đối xã hội đã được củng cố, với thời gian thông báo ngắn hơn trong những trường hợp nghiêm trọng nhất.
- Cơ sở chuyên môn. Các HMO dành cho sinh viên cho phép theo chu kỳ học tập, chỗ ở gắn liền với việc làm và các tài sản được tái phát triển hoặc sở hữu thế chấp, mỗi cơ sở đều có cơ sở riêng, thường có các yêu cầu thông báo riêng.
- Người thuê nhà qua đời và các vấn đề về quyền kế vị. Được giữ lại nhưng mang tính kỹ thuật - nhận lời khuyên trước khi phục vụ.
Khoảng thời gian thông báo, ngưỡng bằng chứng và các yêu cầu trước đây về nghề nghiệp khác nhau tùy theo từng mặt bằng. Không có thông báo mẫu nào phù hợp với mọi trường hợp.
Mốc thời gian của tòa: chuẩn bị cho đường băng dài hơn
Thủ tục sở hữu của Vương quốc Anh đã diễn ra chậm chạp trước Dự luật. Họ sẽ không nhanh hơn vào ngày đầu tiên. Bất cứ ai lên kế hoạch cho chế độ mới đều phải thừa nhận ba thực tế.
Đầu tiên, thời gian thông báo đối với hầu hết các lý do đều dài hơn hai tháng so với Mục 21 cũ. Xây dựng điều đó vào bất kỳ thời gian biểu thương mại nào - tái cấp vốn, bán, tân trang, trở về từ nước ngoài.
Thứ hai, tòa án dự kiến sẽ có tỷ lệ các yêu cầu được bào chữa cao hơn. Yêu cầu bồi thường theo Mục 21 hiếm khi có bất cứ điều gì để bảo vệ; yêu cầu bồi thường theo Mục 8 hầu như luôn luôn như vậy. Những người thuê nhà trước đây đã chấp nhận điều không thể tránh khỏi giờ đây đã có cơ sở để kiểm tra và sự sẵn có trợ giúp pháp lý để bảo vệ nhà ở có nghĩa là nhiều người sẽ làm như vậy.
Thứ ba, thủ tục chiếm hữu nhanh chóng - thủ tục nhanh chóng chỉ có trên giấy tờ đã khiến cho Phần 21 trở nên hấp dẫn - không áp dụng cho hầu hết các khu vực thuộc Phần 8. Mong đợi một phiên điều trần. Mong đợi được tham dự hoặc hướng dẫn ai đó sẽ tham dự.
Giả định thực tế cho một yêu cầu bồi thường theo Mục 8 đang gây tranh cãi, từ thông báo được gửi đến việc bổ nhiệm thừa phát lại, dài hơn vài tháng so với kế hoạch của chủ nhà trước đây. Căn cứ bắt buộc có bằng chứng rõ ràng sẽ diễn ra nhanh hơn. Căn cứ tùy ý với người thuê bảo vệ sẽ không.## Xây dựng trường hợp sở hữu tồn tại
Những chủ nhà sẽ có kết quả tốt nhất theo chế độ mới là những người coi việc quản lý tiền thuê nhà như một công cụ thu thập bằng chứng ngay từ ngày đầu. Trường hợp chiếm hữu được xây dựng từ rất lâu trước khi thông báo được đưa ra.
- Nhận giấy tờ thuê nhà ngay từ đầu. Bảo vệ tiền gửi, thông tin quy định, an toàn gas, EPC, Hướng dẫn cách thuê, báo cáo an toàn điện. Dự luật không nới lỏng các yêu cầu về cổng này; nếu có thì tòa án sẽ xem xét kỹ lưỡng hơn vì mọi khiếu nại đều là địa hình tranh chấp.
- Ghi lại mọi thứ cùng lúc. Sổ cái tiền thuê được đối chiếu hàng tháng. Hồ sơ bằng văn bản về khiếu nại, kiểm tra và đối thoại. Những bức ảnh ngày tháng. Thư gửi bằng phương thức chứng minh đã nhận. Thẩm phán quyết định tính hợp lý là đọc một câu chuyện; hãy chắc chắn rằng của bạn là một trong những nguồn.
- Hãy đối chiếu mặt bằng với thực tế một cách trung thực. Chọn sai mặt bằng hoặc kéo dãn một mặt bằng là cách thua nhanh nhất. Nếu lý do thực sự mà bạn muốn lấy lại tài sản là để bán, hãy yêu cầu cơ sở bán và sẵn sàng chứng minh điều đó - hướng dẫn cho đại lý, tài liệu tiếp thị, thời gian hoàn thành.
- Gửi thông báo cẩn thận. Sai hình thức, sai ngày tháng, sai địa chỉ, sai thông tin quy định — những tuyên bố thất bại này. Các biểu mẫu quy định mới sẽ trông quen thuộc với bất kỳ ai đã gửi thông báo theo Mục 8 trước đây, nhưng các yêu cầu về nội dung chặt chẽ hơn.
- Hòa giải khi sự thật không rõ ràng. Căn cứ tùy ý với ít bằng chứng khó có thể được đưa ra xét xử. Việc nhượng lại được thương lượng, kế hoạch thanh toán hoặc ngày chuyển đi đã được thỏa thuận thường đánh bại một phiên điều trần gây tranh cãi.
Đối với người thuê nhà, logic tương tự cũng ngược lại. Giữ hồ sơ thuê nhà của riêng bạn. Giữ thư từ. Nếu chủ nhà đưa ra thông báo trên cơ sở không khớp với thực tế - một vụ mua bán được xác nhận không bao giờ thành hiện thực, việc chuyển đến đã được xác nhận không xảy ra - thì điều đó hiện có thể được xử lý. Dự luật tạo ra những hậu quả thực sự cho việc lạm dụng mặt đất.
Điều này có ý nghĩa gì đối với thị trường rộng lớn hơn
Sự kết thúc của Mục 21 sẽ không làm trống thị trường cho thuê, nhưng nó sẽ thay đổi những người tham gia trong đó. Những chủ nhà coi việc cho thuê như một khoản đầu tư thụ động, lấy quyền sở hữu làm điểm tựa, sẽ đánh giá lại. Chủ nhà chuyên nghiệp với hệ thống tốt sẽ thích nghi. Người thuê nhà sẽ có nhiều an ninh hơn và đổi lại, họ sẽ thấy mình có trách nhiệm hơn trong việc thực hiện việc thuê nhà của mình - bởi vì các căn cứ tùy ý cắt giảm cả hai chiều.
Hậu quả pháp lý-công nghệ rất rõ ràng. Thời đại của trình tạo thông báo trục xuất một trang đã kết thúc. Những gì chủ nhà bây giờ cần là một hồ sơ có cấu trúc về hợp đồng thuê nhà, một cái nhìn rõ ràng về mặt bằng nào phù hợp và các tài liệu được soạn thảo hợp lý sẽ được xem xét kỹ lưỡng tại phiên điều trần.
Nền tảng JustiScript của Serene Jade xử lý thư từ của chủ nhà ở Vương quốc Anh, soạn thảo thông báo Mục 8 và tài liệu yêu cầu sở hữu theo luật Anh, với sự xem xét tùy chọn của luật sư có trình độ của Vương quốc Anh. Nếu bạn muốn biết cách áp dụng cho một hợp đồng thuê nhà cụ thể, trang dịch vụ của chúng tôi là nơi để bắt đầu.
##Câu hỏi thường gặp
Tôi vẫn có thể gửi thông báo theo Mục 21 trong thời gian chuyển tiếp chứ? Cho đến khi các điều khoản bắt đầu của Dự luật có hiệu lực, các hợp đồng thuê nhà hiện tại và các thông báo hiện tại sẽ được điều chỉnh bởi luật hiện hành. Sau khi bắt đầu, Mục 21 sẽ ngừng nhận thông báo mới và các quy tắc chuyển tiếp sẽ điều chỉnh các thông báo đã được gửi. Kiểm tra ngày bắt đầu cẩn thận trước khi phục vụ bất cứ điều gì.
Người thuê nhà của tôi còn nợ ba tháng. Nền tảng bắt buộc vẫn có tác dụng chứ? Nền tảng truy thu bắt buộc vẫn tồn tại nhưng với ngưỡng cao hơn và thời gian thông báo dài hơn hai tháng hiện tại. Bạn cũng sẽ cần một sổ cái tiền thuê nhà rõ ràng và bằng chứng cho thấy các khoản nợ đọng tồn tại cả khi gửi thông báo và tại phiên điều trần - các khoản thanh toán một phần được tính thời gian để giảm xuống dưới ngưỡng là một chiến thuật đã biết.
Tôi muốn bán. Tôi có thể sở hữu nó trong bao lâu? Bạn cần phải sở hữu và cho thuê tài sản trong một khoảng thời gian tối thiểu trước khi có mặt bằng bán, gửi thông báo theo quy định trong khoảng thời gian cần thiết và có thể chứng minh được ý định bán thực sự. Việc lạm dụng mặt bằng - ví dụ, cho thuê lại thay vì bán - sẽ khiến bạn bị phạt, vì vậy đừng viện lý do đó như một cách giải quyết.
Nếu bạn đang chuẩn bị yêu cầu sở hữu, soạn thảo hợp đồng thuê nhà mới theo chế độ cải cách hoặc phản hồi thông báo với tư cách là người thuê nhà, JustiScript của Serene Jade có thể tạo ra các tài liệu và, nếu hữu ích, hãy chuyển chúng đến luật sư đủ tiêu chuẩn của Vương quốc Anh để xem xét.