Baada ya Sehemu ya 21: Kujenga Kesi ya Kumiliki Inayoishi

Kwa takriban miongo minne, Sehemu ya 21 ya Sheria ya Makazi ya 1988 imekuwa injini tulivu ya soko la kukodisha la Kiingereza. Mwenye nyumba ambaye alitaka kurejeshewa mali anaweza, katika hali nyingi, kutoa notisi ya miezi miwili na kutarajia mahakama kufuata. Mswada wa Haki za Wapangaji huhitimisha mpango huo. Kinachochukua nafasi yake si machafuko, lakini ni kitu ambacho wamiliki wa nyumba na wapangaji wote hawatakifahamu: mfumo wa umiliki ambapo kila dai lazima lihalalishwe, lithibitishwe, na kulindwa kutokana na ukweli wake.

Sehemu hii ni ya mwenye nyumba anayejiuliza ikiwa makubaliano yao ya upangaji bado yanafaa kwa madhumuni, na kwa mpangaji anayejaribu kuelewa ni ulinzi gani - na hatari gani - serikali mpya inabeba.

Ni nini uondoaji wa Kifungu cha 21 unabadilika

Kichwa cha habari ni rahisi: kufukuzwa bila kosa kumalizika. Maelezo ni ya kuvutia zaidi.

Chini ya sheria ya sasa, notisi ya Sehemu ya 21 haihitaji mwenye nyumba kutoa sababu. Jukumu la mahakama kwa sehemu kubwa ni la kiutawala - angalia notisi, angalia ulinzi wa amana, angalia hati zilizowekwa, na upe umiliki. Madai mengi ya Kifungu cha 21 yanayotetewa hushindwa kwenye makaratasi ya mwenye nyumba, sio kwa uhalali.

Chini ya Mswada wa Haki za Wapangaji, njia hiyo inatoweka. Upangaji wa muda mfupi uliohakikishwa hubadilishwa na aina moja ya upangaji uliohakikishwa mara kwa mara, na kila dai la umiliki lazima liendelee chini ya msingi wa Kifungu cha 8 cha Sheria ya Makazi ya 1988 - kama ilivyopanuliwa na kubadilishwa upya na Mswada. Sababu zingine ni za lazima (mahakama lazima itoe umiliki ikiwa msingi umethibitishwa). Nyingine ni za hiari (mahakama ina uzito wa busara). Wote wanahitaji ushahidi.

Kwa wamiliki wa nyumba, hii ndiyo zamu kuu: umiliki si zoezi la kiutaratibu tena. Ni kesi unapaswa kuthibitisha.

Misingi ya Sehemu ya 8 iliyobadilishwa upya - ramani inayofanya kazi

Mswada unaweka muundo wa Sehemu ya 8 lakini unauweka sawa. Sababu ambazo wamiliki wengi wa nyumba watategemea kuanguka katika vikundi vichache vya vitendo:

1. Mwenye nyumba anahitaji kurudishiwa mali. Viwanja vya mwenye nyumba (au mwanafamilia wa karibu) anayeingia ndani, na kwa uuzaji wa mali hiyo. Zote zinahitaji muda wa chini zaidi wa kazi kabla ya kutumika, na muda wa ilani zaidi ya miezi miwili ya awali. Matumizi mabaya - kwa mfano, kutangaza mali ya kuruhusu muda mfupi baada ya uuzaji unaodaiwa - hubeba adhabu.
2. Malimbikizo ya kodi. Malimbikizo ya lazima yanasalia lakini yakiwa na kizingiti cha juu na muda mrefu wa notisi kuliko wenye nyumba wamezoea. Sababu za malimbikizo ya hiari zinaendelea kuwepo kwa malipo yanayoendelea kuchelewa ambayo hayafikii kizingiti cha lazima.
3. Ukiukaji wa upangaji na tabia inayopingana na jamii. Misingi ya hiari, iliyoamuliwa kwa kuzingatia busara. Misingi ya kupinga tabia ya kijamii imeimarishwa, na ilani fupi katika kesi mbaya zaidi.
4. Misingi ya kitaalam. HMO za wanafunzi huruhusu kwa mzunguko wa masomo, makao yanayohusiana na ajira, na mali zinazotegemea kuundwa upya au umiliki wa rehani, kila moja ina misingi yake, mara nyingi kwa matakwa yao ya notisi.
5. Kifo cha mpangaji na masuala ya urithi. Imehifadhiwa lakini ya kiufundi — pata ushauri kabla ya kuhudumu.

Vipindi vya ilani, vizingiti vya ushahidi, na mahitaji ya umiliki wa awali hutofautiana msingi kwa msingi. Hakuna ilani ya kiolezo kimoja kinacholingana na kila kesi.

Muda wa mahakama: jiandae kwa njia ndefu ya kurukia ndege

Kesi za umiliki wa Uingereza zilikuwa tayari polepole kabla ya Mswada huo. Hawatapata kasi siku ya kwanza. Yeyote anayepanga kuzunguka serikali mpya anapaswa kudhani ukweli tatu.

Kwanza, muda wa matangazo ni mrefu kwa misingi mingi kuliko Kifungu cha 21 cha miezi miwili. Jenga hilo katika ratiba yoyote ya kibiashara - ufadhili, uuzaji, urekebishaji, kurudi kutoka nje ya nchi.

Pili, mahakama zinatarajiwa kuona idadi kubwa ya madai yanayotetewa. Madai ya Kifungu cha 21 hayakuwa na chochote cha kutetea; dai la Sehemu ya 8 karibu kila wakati hufanya. Wapangaji ambao hapo awali wangekubali jambo lisiloepukika sasa wana sababu za kufanya majaribio, na upatikanaji wa msaada wa kisheria kwa ulinzi wa nyumba unamaanisha wengi watafanya hivyo.

Tatu, utaratibu wa umiliki ulioharakishwa - wimbo wa haraka wa karatasi pekee ambao ulifanya Sehemu ya 21 kuvutia - hauendelei kwa misingi ya Sehemu ya 8. Tarajia kusikilizwa. Tarajia kuhudhuria, au elekeza mtu atakayehudhuria.

Dhana halisi ya kufanya kazi kwa dai la Sehemu ya 8 linalopingwa, kutoka notisi iliyotolewa hadi uteuzi wa wadhamini, ni muda wa miezi kadhaa kuliko wenye nyumba walivyopanga hapo awali. Sababu za lazima zilizo na ushahidi safi zitasonga haraka. Sababu za hiari na mpangaji anayetetea hazitafanya.## Kujenga kesi ya umiliki ambayo haidumu

Wamiliki wa nyumba ambao watafanya vyema chini ya utawala mpya ndio wanaochukulia usimamizi wa upangaji kama kukusanya ushahidi kutoka siku ya kwanza. Kesi ya umiliki hujengwa muda mrefu kabla ya notisi kutolewa.

• Pata karatasi za upangaji mwanzoni. Ulinzi wa amana, maelezo yaliyowekwa, usalama wa gesi, EPC, Mwongozo wa Jinsi ya Kukodisha, ripoti ya usalama wa umeme. Mswada haulegezi mahitaji haya ya lango; kama kuna lolote, mahakama zitawachunguza kwa ukaribu zaidi sasa kwa kuwa kila dai ni eneo linalopingwa.
• Weka hati kila kitu kwa wakati mmoja. Leja za kodi zinapatanishwa kila mwezi. Rekodi zilizoandikwa za malalamiko, ukaguzi na mazungumzo. Picha za tarehe. Barua zinazotumwa kwa njia inayothibitisha kupokea. Hakimu anayeamua busara ni kusoma hadithi; hakikisha yako ndio yenye vyanzo.
• Linganisha msingi na ukweli kwa uaminifu. Kuchagua ardhi isiyo sahihi, au kunyoosha moja, ndiyo njia ya haraka zaidi ya kupoteza. Ikiwa sababu halisi ya kutaka mali irudishwe ni mauzo, omba eneo la mauzo na uwe tayari kuishuhudia - maagizo kwa mawakala, nyenzo za uuzaji, ratiba ya kukamilisha.
• Tuma notisi kwa uangalifu. Fomu isiyo sahihi, tarehe zisizo sahihi, anwani isiyo sahihi, maelezo yasiyo sahihi yaliyowekwa - madai haya ya kushindwa. Fomu mpya zilizowekwa zitaonekana kufahamika kwa mtu yeyote ambaye amewahi kutoa notisi ya Sehemu ya 8 hapo awali, lakini mahitaji ya maudhui ni magumu zaidi.
• Patanisha pale ambapo ukweli ni dhaifu. Msingi wa hiari wenye ushahidi mwembamba ni mgombea duni wa kesi. Kujisalimisha kwa mazungumzo, mpango wa malipo, au tarehe iliyokubaliwa ya kuondoka mara nyingi hushinda usikilizaji unaopingwa.

Kwa wapangaji, mantiki sawa inaendesha kinyume. Weka rekodi zako za kukodisha. Weka mawasiliano. Ikiwa mwenye nyumba atatoa notisi kwa msingi ambao haulingani na ukweli - mauzo yanayodaiwa ambayo hayatekelezwi, madai ya kuhamishwa ambayo hayafanyiki - hilo sasa linaweza kutekelezeka. Mswada huu unaleta matokeo halisi kwa matumizi mabaya ya ardhi.

Hii inamaanisha nini kwa soko pana

Mwisho wa Sehemu ya 21 hautaondoa soko la kukodisha, lakini itabadilisha ni nani aliye ndani yake. Wamiliki wa nyumba ambao walichukulia kuruhusu kama uwekezaji wa kawaida, na milki kama sehemu ya nyuma, watakagua tena. Wamiliki wa nyumba wa kitaalam walio na mifumo mizuri watazoea. Wapangaji watakuwa na usalama zaidi na, kwa kubadilishana, watajikuta wanawajibika zaidi kwa mwenendo wa upangaji wao - kwa sababu sababu za hiari hupunguza njia zote mbili.

Matokeo ya teknolojia ya kisheria ni moja kwa moja. Enzi ya jenereta ya ilani ya kufukuzwa ya ukurasa mmoja imekwisha. Kile ambacho wamiliki wa nyumba wanahitaji sasa ni rekodi iliyopangwa ya upangaji, mwonekano wazi wa ardhi ambayo inafaa, na hati zilizoandaliwa ipasavyo ambazo zitadumu kuchunguzwa kwenye kesi.

Jukwaa la JustiScript la Serene Jade hushughulikia mawasiliano ya mwenye nyumba wa Uingereza, utayarishaji wa notisi ya Sehemu ya 8, na hati za madai ya kumiliki chini ya sheria ya Kiingereza, na uhakiki wa hiari na wakili aliyehitimu wa Uingereza. Ikiwa unataka kuona jinsi inavyotumika kwa upangaji mahususi, ukurasa wa huduma ndipo mahali pa kuanzia.

##Maswali Yanayoulizwa Mara kwa Mara

Je, bado ninaweza kutoa notisi ya Sehemu ya 21 katika kipindi cha mpito? Hadi masharti ya kuanza kwa Mswada huo kuanza kutumika, upangaji uliopo na notisi zilizopo zinatawaliwa na sheria ya sasa. Mara tu inapoanzishwa, Sehemu ya 21 hufunga kwa arifa mpya, na sheria za mpito zitasimamia arifa ambazo tayari zimetolewa. Angalia tarehe ya kuanza kwa uangalifu kabla ya kupeana chochote.

Mpangaji wangu ana deni la miezi mitatu. Je, msingi wa lazima bado unafanya kazi? Malimbikizo ya lazima yatadumu lakini kwa kiwango cha juu zaidi na muda mrefu wa notisi kuliko miezi miwili ya sasa. Utahitaji pia leja safi ya kukodisha na uthibitisho kwamba malimbikizo yalikuwepo wakati wa kutoa notisi na wakati wa kusikilizwa - malipo ambayo yamepangwa kushuka chini ya kiwango ni mbinu inayojulikana.

Nataka kuuza. Je, ninaweza kumiliki upesi gani? Utahitaji kuwa umemiliki na kuiruhusu mali hiyo kwa muda wa chini zaidi kabla ya uwanja wa uuzaji kupatikana, toa notisi iliyowekwa kwa muda unaohitajika, na uweze kuthibitisha nia ya kweli ya kuuza. Kutumia ardhi vibaya - kwa mfano, kuruhusu tena badala ya kuuza - kunakuweka kwenye adhabu, kwa hivyo usitetee kama suluhisho.

Ikiwa unatayarisha dai la umiliki, unaandika upangaji mpya chini ya serikali iliyorekebishwa, au ukijibu notisi kama mpangaji, JustiScript ya Serene Jade inaweza kutoa hati na, inapofaa, kuzielekeza kwa wakili aliyehitimu wa Uingereza kwa ukaguzi.