Yaklaşık kırk yıldır, 1988 Konut Yasası'nın 21. Maddesi İngiliz kiralama piyasasının sessiz lokomotifi olmuştur. Mülkünü geri isteyen bir ev sahibi, çoğu durumda iki ay önceden bildirimde bulunarak mahkemelerin bunu takip etmesini bekleyebilir. Kiracı Hakları Yasası bu düzenlemeyi sona erdiriyor. Bunun yerini alan şey kaos değil, ev sahiplerinin ve kiracıların yabancı bulacağı bir şey: her iddianın gerekçelendirilmesi, kanıtlanması ve gerçeklere göre savunulması gereken bir mülkiyet sistemi.
Bu yazı, kira sözleşmesinin hâlâ amacına uygun olup olmadığını merak eden ev sahibine ve yeni rejimin aslında hangi korumaları ve hangi riskleri taşıdığını anlamaya çalışan kiracıya yöneliktir.
21. Maddenin kaldırılması gerçekte neyi değiştiriyor?
Başlık basit: Kusursuz tahliyeler sona eriyor. Detay daha da ilginç.
Mevcut yasaya göre, Bölüm 21 bildirimi ev sahibinin bir sebep göstermesini gerektirmiyor. Mahkemenin rolü büyük ölçüde idaridir; bildirimi kontrol edin, depozito korumasını kontrol edin, öngörülen belgeleri kontrol edin ve mülkiyeti verin. Bölüm 21'de savunulan iddiaların çoğu, esastan değil, ev sahibinin evraklarından dolayı başarısız oluyor.
Kiracı Hakları Yasası uyarınca bu yol ortadan kalkıyor. Garantili kısa süreli kiracılık, tek bir periyodik garantili kiracılık biçimiyle değiştirilmiştir ve her mülkiyet talebi, Kanun Tasarısı tarafından genişletildiği ve yeniden şekillendirildiği şekliyle 1988 Konut Yasası'nın 8. Bölümündeki bir temele göre ilerlemelidir. Bazı gerekçeler zorunludur (gerekçe kanıtlanırsa mahkemenin mülkiyet hakkı vermesi gerekir). Diğerleri takdire bağlıdır (mahkeme makul olup olmadığını değerlendirir). Hepsinin kanıta ihtiyacı var.
Ev sahipleri için bu temel değişimdir: Mülkiyet artık prosedürle ilgili bir uygulama değildir. Kanıtlamanız gereken bir durum.
Yeniden şekillendirilen Bölüm 8'in alanı — çalışan bir harita
Tasarı, Bölüm 8'in yapısını koruyor ancak yeniden dengeliyor. Çoğu ev sahibinin güveneceği gerekçeler birkaç pratik kategoriye ayrılır:
- Ev sahibinin mülkü geri alması gerekiyor. Ev sahibinin (veya yakın bir aile üyesinin) eve taşınması ve mülkün satışı için gerekçeler. Her ikisinin de kullanılabilmesi için asgari bir kullanım süresi ve eski iki aydan daha uzun bir ihbar süresi gerekir. Kötüye kullanım (örneğin, iddia edilen bir satıştan kısa bir süre sonra mülkün kiraya verilmesi için reklam yapmak) ceza gerektirir.
- Kira borçları. Zorunlu borç ödenmemiş miktar hâlâ devam ediyor, ancak ev sahiplerinin alışık olduğundan daha yüksek bir eşik ve daha uzun ihbar süresi bulunuyor. Zorunlu eşiği karşılamayan ısrarlı geç ödemeler için ihtiyari borç zemini mevcut olmaya devam etmektedir.
- Kira hakkının ihlali ve anti-sosyal davranışlar. Takdire dayalı gerekçeler, makullük esasına göre karar verilir. En ciddi vakalarda daha kısa sürede bildirimde bulunulacak şekilde anti-sosyal davranış gerekçeleri güçlendirildi.
- Uzmanlık gerekçeleri. Öğrenci HMO'ları, akademik bir döngüye, istihdama bağlı konaklamaya ve yeniden geliştirmeye veya ipotek mülkiyetine tabi olan mülklerin her birinin, genellikle kendi bildirim gereklilikleriyle birlikte kendi gerekçelerine sahiptir.
- Kiracının ölümü ve veraset sorunları. Elde tutuldu ancak teknik — hizmet etmeden önce tavsiye alın.
İhbar süreleri, kanıt eşikleri ve önceki meslek gereksinimleri ülkeden ülkeye farklılık gösterir. Her duruma uyan tek bir şablon bildirimi yoktur.
Saha zaman çizelgeleri: daha uzun bir piste hazırlanın
Birleşik Krallık'taki mülkiyet işlemleri yasa tasarısından önce zaten yavaştı. İlk gün daha hızlı olmayacaklar. Yeni rejim etrafında plan yapan herkesin üç gerçeği varsayması gerekir.
Birincisi, bildirim süreleri çoğu gerekçeyle eski Bölüm 21'deki iki aydan daha uzundur. Bunu herhangi bir ticari takvime dahil edin (yeniden finansman, satış, yenileme, yurt dışından dönüş).
İkincisi, mahkemelerin savunulan iddiaların daha yüksek bir oranını görmesi bekleniyor. Bölüm 21'e ilişkin bir iddianın nadiren savunulacak bir şeyi vardı; Bölüm 8'deki bir iddia neredeyse her zaman bunu yapar. Daha önce kaçınılmaz olanı kabul eden kiracıların artık test için gerekçeleri var ve konut savunması için hukuki yardımın mevcut olması, birçok kişinin bunu kabul edeceği anlamına geliyor.
Üçüncüsü, hızlandırılmış sahiplik prosedürü (Bölüm 21'i çekici kılan yalnızca kağıt üzerinde hızlı yol) Bölüm 8'in gerekçelerinin çoğunu kapsamamaktadır. Bir duruşma bekleyin. Katılmayı bekleyin veya katılacak birine talimat verin.
Bölüm 8'e ilişkin ihtilaflı bir talep için tebliğ edilen ihbardan icra memurunun atanmasına kadar gerçekçi bir çalışma varsayımı, ev sahiplerinin geçmişte planladığından birkaç ay daha uzundur. Temiz delillerle zorunlu gerekçeler daha hızlı ilerleyecektir. Savunmacı bir kiracı ile takdire bağlı gerekçeler geçerli olmayacaktır.## Hayatta kalan bir ele geçirme vakası oluşturmak
Yeni rejim altında en iyi performansı gösterecek olan ev sahipleri, kiracılık yönetimini ilk günden itibaren kanıt toplama aracı olarak görenlerdir. İhbarın tebliğ edilmesinden çok önce bir mülkiyet davası oluşturulur.
- Kiracılık evraklarını en baştan alın. Depozito koruması, öngörülen bilgiler, gaz güvenliği, EPC, Nasıl Kiralanır kılavuzu, elektrik güvenliği raporu. Tasarı bu ağ geçidi gerekliliklerini gevşetmiyor; Her iddianın tartışmalı bir alan olması nedeniyle mahkemeler onları daha yakından inceleyecek.
- Her şeyi eşzamanlı olarak belgeleyin. Kira defterlerinin mutabakatı aylık olarak yapıldı. Şikayetlerin, incelemelerin ve konuşmaların yazılı kayıtları. Fotoğraflar tarihli. Alındığını kanıtlayan bir yöntemle gönderilen mektuplar. Makul olup olmadığına karar veren bir yargıç bir hikaye okuyordur; kaynakları olanın sizinki olduğundan emin olun.
- Temel ile gerçekleri dürüstçe eşleştirin. Yanlış zemini seçmek veya zemini genişletmek kaybetmenin en hızlı yoludur. Mülkü geri istemenizin gerçek nedeni satışsa, satış gerekçesini savunun ve bunu kanıtlamaya hazır olun - acentelere talimatlar, pazarlama materyalleri, tamamlanma takvimi.
- Bildirimi dikkatli bir şekilde iletin. Yanlış form, yanlış tarihler, yanlış adres, yanlış öngörülen bilgiler — bunlar yenilgi iddialarıdır. Yeni öngörülen formlar, daha önce Bölüm 8 bildirimini göndermiş olan herkese tanıdık gelecektir, ancak içerik gereklilikleri daha sıkıdır.
- Gerçeklerin zayıf olduğu durumlarda arabuluculuk yapın. Zayıf delillere sahip takdire dayalı bir zemin, yargılama için zayıf bir adaydır. Müzakere edilmiş bir teslimiyet, bir ödeme planı veya üzerinde anlaşılan bir taşınma tarihi çoğu zaman çekişmeli bir duruşmayı geride bırakır.
Kiracılar için aynı mantık tersten işliyor. Kendi kira kayıtlarınızı saklayın. Yazışmaları sürdürün. Bir ev sahibi gerçeklerle eşleşmeyen bir gerekçeyle bildirimde bulunursa (hiçbir zaman gerçekleşmeyen iddia edilen bir satış, gerçekleşmeyen iddia edilen bir taşınma) bu artık dava edilebilir. Tasarı, arazinin kötüye kullanılması konusunda gerçek sonuçlar yaratıyor.
Bunun daha geniş pazar açısından anlamı nedir?
Bölüm 21'in sonu kiralık piyasayı boşaltmayacak ancak içinde kimlerin olduğunu değiştirecek. Kiralamayı pasif bir yatırım olarak gören ve mülkiyeti arka dayanak olarak gören ev sahipleri yeniden değerlendirecek. İyi sistemlere sahip profesyonel ev sahipleri uyum sağlayacaktır. Kiracılar daha fazla güvenliğe sahip olacak ve bunun karşılığında kendilerini kiracılıklarının yürütülmesi konusunda daha sorumlu bulacaklar; çünkü ihtiyari gerekçeler her iki yolu da kesiyor.
Yasal-teknolojik sonuç basittir. Tek sayfalık tahliye bildirimi oluşturucunun dönemi sona erdi. Ev sahiplerinin artık ihtiyaç duyduğu şey, kiracılığın yapılandırılmış bir kaydı, hangi zeminin uygun olduğuna dair net bir görüş ve duruşmada yapılacak incelemelerde ayakta kalabilecek uygun şekilde hazırlanmış belgelerdir.
Serene Jade'in JustiScript platformu, Birleşik Krallık'taki ev sahibi yazışmalarını, Bölüm 8 bildirim taslağının hazırlanmasını ve İngiliz yasalarına göre mülkiyet hakkı talebi belgelerini, nitelikli bir Birleşik Krallık avukatı tarafından isteğe bağlı incelemeyle yönetir. Bunun belirli bir kiracılığa nasıl uygulandığını görmek istiyorsanız, başlangıç noktamız hizmetler sayfamız'dir.
SSS
Geçiş döneminde yine de Bölüm 21 bildirimini yayınlayabilir miyim? Tasarının başlangıç hükümleri yürürlüğe girene kadar, mevcut kiracılıklar ve mevcut bildirimler mevcut yasaya tabidir. Başladıktan sonra Bölüm 21 yeni bildirimler için kapanır ve halihazırda tebliğ edilmiş olan bildirimler geçiş kurallarına tabi olacaktır. Herhangi bir şeyi servis etmeden önce başlangıç tarihini dikkatlice kontrol edin.
Kiracım üç aydır borcunu ödemektedir. Zorunlu zemin hâlâ çalışıyor mu? Zorunlu gecikme zemini devam ediyor ancak mevcut iki aya göre daha yüksek bir eşik ve daha uzun bir ihbar süresiyle. Ayrıca temiz bir kira defterine ve hem ihbarda hem de duruşmada borçların mevcut olduğuna dair kanıta ihtiyacınız olacak; eşiğin altına düşecek şekilde zamanlanmış kısmi ödemeler bilinen bir taktiktir.
Satmak istiyorum. Ne kadar sürede mülkiyeti alabilirim? Satış alanı kullanıma sunulmadan önce mülke en az bir süre sahip olmanız ve kiralamanız, gerekli süre boyunca öngörülen bildirimi göndermeniz ve gerçek bir satış niyetinizi kanıtlayabilmeniz gerekir. Araziyi kötüye kullanmak (örneğin, satmak yerine yeniden kiralamak) sizi cezalara maruz bırakır, bu nedenle bunu geçici bir çözüm olarak savunmayın.
Bir mülkiyet talebi hazırlıyorsanız, reform rejimi kapsamında yeni bir kiracılık taslağı hazırlıyorsanız veya kiracı olarak bir bildirime yanıt veriyorsanız, Serene Jade'in JustiScript'i belgeleri üretebilir ve yararlı olduğu takdirde bunları incelenmek üzere Birleşik Krallık'taki nitelikli bir avukata yönlendirebilir.