หลังมาตรา 21: สร้างคดีครอบครองที่ยังเหลืออยู่

เป็นเวลาเกือบสี่ทศวรรษแล้วที่มาตรา 21 ของพระราชบัญญัติการเคหะปี 1988 ถือเป็นกลไกที่เงียบสงบของตลาดการเช่าในอังกฤษ เจ้าของบ้านที่ต้องการทรัพย์สินคืน ในสถานการณ์ส่วนใหญ่ สามารถแจ้งล่วงหน้าสองเดือนและคาดหวังให้ศาลปฏิบัติตาม ร่างกฎหมายสิทธิผู้เช่าจะยุติข้อตกลงดังกล่าว สิ่งที่เข้ามาแทนที่ไม่ใช่ความวุ่นวาย แต่เป็นสิ่งที่ทั้งเจ้าของบ้านและผู้เช่าจะพบว่าไม่คุ้นเคย นั่นคือระบบการครอบครองที่การเรียกร้องทุกครั้งต้องได้รับการพิสูจน์ เป็นหลักฐาน และปกป้องข้อเท็จจริง

เอกสารชิ้นนี้มีไว้สำหรับเจ้าของบ้านที่สงสัยว่าสัญญาเช่าของพวกเขายังคงเหมาะสมกับวัตถุประสงค์หรือไม่ และสำหรับผู้เช่าที่พยายามทำความเข้าใจว่าระบอบการปกครองใหม่มีความคุ้มครองอะไรบ้างและมีความเสี่ยงอะไรบ้าง

สิ่งที่การยกเลิกมาตรา 21 เปลี่ยนแปลงไปจริงๆ

พาดหัวข่าวนั้นเรียบง่าย: การขับไล่โดยไม่มีข้อผิดพลาดสิ้นสุดลง รายละเอียดมีความน่าสนใจมากขึ้น

ภายใต้กฎหมายปัจจุบัน ประกาศมาตรา 21 ไม่จำเป็นต้องให้เจ้าของบ้านให้เหตุผล บทบาทของศาลส่วนใหญ่เป็นฝ่ายบริหาร ตรวจสอบการแจ้งเตือน ตรวจสอบการคุ้มครองเงินฝาก ตรวจสอบเอกสารที่กำหนด และให้การครอบครอง การเรียกร้องตามมาตรา 21 ที่ได้รับการปกป้องส่วนใหญ่ล้มเหลวในเอกสารของเจ้าของบ้าน ไม่ใช่ในข้อดี

ภายใต้ร่างพระราชบัญญัติสิทธิผู้เช่า เส้นทางนั้นจะหายไป การเช่าระยะสั้นที่รับประกันจะถูกแทนที่ด้วยรูปแบบการเช่าที่รับประกันเป็นระยะรูปแบบเดียว และการเรียกร้องการครอบครองทุกครั้งจะต้องดำเนินการภายใต้มาตรา 8 ของพระราชบัญญัติการเคหะปี 1988 ตามที่ร่างพระราชบัญญัติขยายและปรับรูปแบบใหม่ จำเป็นต้องแสดงพื้นที่บางส่วน (ศาลจะต้องให้การครอบครองหากพิสูจน์ได้) อื่นๆ แล้วแต่ดุลยพินิจ (ศาลคำนึงถึงความสมเหตุสมผล) ทั้งหมดล้วนต้องการหลักฐาน

สำหรับเจ้าของบ้าน นี่คือการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ: การครอบครองไม่ใช่การดำเนินการตามขั้นตอนอีกต่อไป เป็นกรณีที่คุณต้องพิสูจน์

บริเวณมาตรา 8 ที่ปรับโฉมใหม่ — แผนที่การทำงาน

ร่างพระราชบัญญัติคงโครงสร้างของมาตรา 8 ไว้แต่ปรับสมดุลใหม่ เหตุผลที่เจ้าของบ้านส่วนใหญ่จะพึ่งพาอยู่ในหมวดหมู่ที่เป็นประโยชน์บางประการ:

1. เจ้าของบ้านต้องการทรัพย์สินคืน เหตุผลสำหรับเจ้าของบ้าน (หรือสมาชิกในครอบครัวที่ใกล้ชิด) ย้ายเข้าและการขายทรัพย์สิน ทั้งสองต้องมีระยะเวลาการยึดครองขั้นต่ำก่อนจึงจะสามารถใช้งานได้ และต้องมีระยะเวลาแจ้งให้ทราบนานกว่าสองเดือนเก่า การใช้ในทางที่ผิด เช่น การโฆษณาทรัพย์สินเพื่อให้เช่าหลังจากการขายที่อ้างสิทธิ์ไม่นาน ก็มีบทลงโทษ
2. ค่าเช่าที่ค้างชำระ พื้นดินที่ค้างชำระภาคบังคับยังคงอยู่ แต่มีเกณฑ์ที่สูงกว่าและระยะเวลาแจ้งให้ทราบนานกว่าที่เจ้าของบ้านเคยทำ เหตุการค้างชำระตามดุลยพินิจยังคงมีอยู่สำหรับการชำระเงินล่าช้าอย่างต่อเนื่องซึ่งไม่เป็นไปตามเกณฑ์บังคับ
3. การละเมิดการเช่าและพฤติกรรมต่อต้านสังคม ขึ้นอยู่กับดุลยพินิจ ตัดสินใจตามความสมเหตุสมผล เหตุผลด้านพฤติกรรมต่อต้านสังคมมีความเข้มแข็งมากขึ้น โดยจะมีการแจ้งให้ทราบสั้นลงในกรณีที่ร้ายแรงที่สุด
4. พื้นที่เฉพาะทาง HMO ของนักศึกษาอนุญาตให้มีวงจรการศึกษา ที่พักที่เกี่ยวข้องกับการจ้างงาน และทรัพย์สินที่ต้องได้รับการพัฒนาขื้นใหม่หรือครอบครองโดยผู้รับจำนอง ต่างก็มีเหตุผลของตนเอง ซึ่งมักจะมีข้อกำหนดในการแจ้งให้ทราบล่วงหน้าของตนเอง
5. ปัญหาการเสียชีวิตของผู้เช่าและการสืบทอด ยังคงอยู่แต่เป็นด้านเทคนิค — รับคำแนะนำก่อนให้บริการ

ระยะเวลาการแจ้งเตือน เกณฑ์หลักฐาน และข้อกำหนดด้านอาชีพก่อนหน้าจะแตกต่างกันไปในแต่ละพื้นที่ ไม่มีประกาศเทมเพลตเดียวที่เหมาะกับทุกกรณี

ไทม์ไลน์ศาล : เตรียมรันเวย์ยาวขึ้น

การดำเนินการครอบครองของสหราชอาณาจักรได้ช้าก่อนร่างกฎหมาย พวกเขาจะไม่เร็วขึ้นในวันแรก ใครก็ตามที่วางแผนเกี่ยวกับระบอบการปกครองใหม่ควรคำนึงถึงความเป็นจริงสามประการ

ประการแรก ระยะเวลาการแจ้งจะยาวนานกว่ามาตรา 21 เดิมสองเดือน สร้างสิ่งนั้นลงในตารางเวลาเชิงพาณิชย์ ไม่ว่าจะเป็นการรีไฟแนนซ์ การขาย การตกแต่งใหม่ และการส่งคืนจากต่างประเทศ

ประการที่สอง ศาลคาดว่าจะเห็นการเรียกร้องที่ได้รับการปกป้องในสัดส่วนที่สูงกว่า การเรียกร้องมาตรา 21 แทบจะไม่มีอะไรให้แก้ต่างเลย การอ้างสิทธิ์ในมาตรา 8 มักจะเป็นเช่นนั้นเสมอ ผู้เช่าที่ก่อนหน้านี้ยอมรับสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ตอนนี้ก็มีเหตุผลให้ทดสอบแล้ว และความพร้อมด้านความช่วยเหลือทางกฎหมายสำหรับการปกป้องที่อยู่อาศัยก็หมายความว่าหลายๆ คนจะยอมรับ

ประการที่สาม ขั้นตอนการครอบครองแบบเร่ง — ช่องทางด่วนที่ใช้เฉพาะกระดาษเท่านั้นซึ่งทำให้มาตรา 21 น่าดึงดูด — ไม่ได้ขยายไปถึงบริเวณมาตรา 8 ส่วนใหญ่ คาดว่าจะได้ยิน คาดว่าจะเข้าร่วมหรือสั่งสอนใครสักคนที่จะ

สมมติฐานการทำงานที่เป็นจริงสำหรับการเรียกร้องมาตรา 8 ที่มีการโต้แย้ง ตั้งแต่การแจ้งไปจนถึงการแต่งตั้งปลัดอำเภอ นั้นนานกว่าที่เจ้าของบ้านวางแผนไว้ในอดีตหลายเดือน เหตุบังคับที่มีหลักฐานชัดเจนจะดำเนินไปเร็วขึ้น ดุลยพินิจกับผู้เช่าที่ปกป้องจะไม่## สร้างคดีครอบครองให้รอด

เจ้าของบ้านที่จะได้รับประโยชน์สูงสุดภายใต้ระบอบการปกครองใหม่คือผู้ที่ปฏิบัติต่อการจัดการการเช่าเหมือนกับการรวบรวมหลักฐานตั้งแต่วันแรก คดีครอบครองถูกสร้างขึ้นมานานก่อนที่จะมีการแจ้ง

• รับเอกสารการเช่าตั้งแต่เริ่มต้น การคุ้มครองเงินฝาก ข้อมูลที่กำหนด ความปลอดภัยของแก๊ส EPC คู่มือการเช่า รายงานความปลอดภัยทางไฟฟ้า ร่างกฎหมายไม่ได้ผ่อนคลายข้อกำหนดเกตเวย์เหล่านี้ หากมีสิ่งใด ศาลจะพิจารณาพวกเขาอย่างใกล้ชิดยิ่งขึ้นในขณะนี้ว่าการเรียกร้องทุกครั้งนั้นเป็นภูมิประเทศที่มีการโต้แย้ง
• จัดทำเอกสารทุกอย่างพร้อมกัน บัญชีแยกประเภทค่าเช่ากระทบยอดทุกเดือน บันทึกข้อร้องเรียน การตรวจสอบ และการสนทนาเป็นลายลักษณ์อักษร ภาพถ่ายลงวันที่ จดหมายที่ส่งโดยวิธีพิสูจน์การรับ ผู้พิพากษาที่ตัดสินความสมเหตุสมผลกำลังอ่านเรื่องราว ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณเป็นอันที่มีแหล่งที่มา
• จับคู่พื้นให้ตรงกับข้อเท็จจริง การเลือกพื้นผิดหรือยืดออกเป็นวิธีแพ้ที่เร็วที่สุด หากเหตุผลที่แท้จริงที่คุณต้องการให้ทรัพย์สินคืนคือการขาย ให้ร้องขอพื้นที่ขายและเตรียมเป็นหลักฐาน เช่น คำแนะนำสำหรับตัวแทน เอกสารทางการตลาด ตารางเวลาการดำเนินการให้เสร็จสิ้น
• ให้บริการแจ้งให้ทราบด้วยความระมัดระวัง แบบฟอร์มผิด, วันที่ผิด, ที่อยู่ผิด, ข้อมูลที่กำหนดผิด — คำกล่าวอ้างที่พ่ายแพ้เหล่านี้ แบบฟอร์มที่กำหนดใหม่จะดูคุ้นเคยสำหรับทุกคนที่เคยปฏิบัติตามประกาศมาตรา 8 มาก่อน แต่ข้อกำหนดด้านเนื้อหามีความเข้มงวดมากขึ้น
• ไกล่เกลี่ยในกรณีที่ข้อเท็จจริงอ่อน เหตุผลที่มีดุลยพินิจและมีหลักฐานไม่ชัดเจนถือเป็นผู้สมัครที่ไม่ดีสำหรับการพิจารณาคดี การยอมจำนนโดยการเจรจา แผนการชำระเงิน หรือวันที่ย้ายออกที่ตกลงกันไว้ มักจะชนะการพิจารณาคดีที่มีการโต้แย้ง

สำหรับผู้เช่า ตรรกะเดียวกันจะทำงานย้อนกลับ เก็บบันทึกค่าเช่าของคุณเอง เก็บจดหมายไว้ หากเจ้าของบ้านแจ้งเหตุที่ไม่ตรงกับข้อเท็จจริง เช่น การขายที่อ้างสิทธิ์ซึ่งไม่เคยเกิดขึ้นจริง การย้ายเข้าที่อ้างว่าไม่ได้เกิดขึ้น ซึ่งขณะนี้สามารถดำเนินการได้ ร่างกฎหมายสร้างผลที่ตามมาอย่างแท้จริงสำหรับการใช้ในทางที่ผิด

สิ่งนี้มีความหมายต่อตลาดที่กว้างขึ้น

การสิ้นสุดมาตรา 21 จะไม่ทำให้ตลาดเช่าว่างเปล่า แต่จะเปลี่ยนแปลงผู้ที่อยู่ในตลาดนั้น เจ้าของบ้านที่ถือว่าการให้เช่าเป็นการลงทุนเชิงรับ โดยมีการครอบครองเป็นสิ่งหนุนหลัง จะต้องประเมินใหม่ เจ้าของบ้านมืออาชีพที่มีระบบดีจะปรับตัว ผู้เช่าจะมีความปลอดภัยมากขึ้น และในทางกลับกัน จะพบว่าตัวเองต้องรับผิดชอบต่อการดำเนินการเช่าของตนมากขึ้น เนื่องจากเหตุผลในการพิจารณาจะตัดทั้งสองทาง

ผลลัพธ์ด้านเทคโนโลยีทางกฎหมายนั้นตรงไปตรงมา ยุคของเครื่องมือสร้างการแจ้งเตือนการขับไล่หน้าเดียวสิ้นสุดลงแล้ว สิ่งที่เจ้าของบ้านต้องการในขณะนี้คือบันทึกที่มีโครงสร้างของการเช่า มุมมองที่ชัดเจนว่าเหตุใดจึงเหมาะสม และเอกสารที่ร่างไว้อย่างเหมาะสมที่จะได้รับการพิจารณาอย่างละเอียดในการพิจารณาคดี

แพลตฟอร์ม JustiScript ของ Serene Jade จัดการการติดต่อกับเจ้าของบ้านในสหราชอาณาจักร การร่างประกาศมาตรา 8 และเอกสารการอ้างสิทธิ์ในการครอบครองภายใต้กฎหมายอังกฤษ โดยสามารถเลือกให้พิจารณาโดยทนายความที่มีคุณสมบัติเหมาะสมของสหราชอาณาจักร หากคุณต้องการดูว่าจะมีผลอย่างไรกับผู้เช่ารายใดรายหนึ่ง โปรดเริ่มต้นที่ หน้าบริการ ของเรา

คำถามที่พบบ่อย

ฉันยังสามารถปฏิบัติตามประกาศมาตรา 21 ในช่วงระยะเวลาการเปลี่ยนแปลงได้หรือไม่ จนกว่าบทบัญญัติการเริ่มต้นของร่างพระราชบัญญัติจะมีผลใช้บังคับ การเช่าที่มีอยู่และประกาศที่มีอยู่จะอยู่ภายใต้กฎหมายปัจจุบัน เมื่อเริ่มต้นแล้ว ส่วนที่ 21 จะปิดลงสำหรับการแจ้งใหม่และกฎการเปลี่ยนผ่านจะมีผลบังคับกับการแจ้งที่แสดงอยู่แล้ว ตรวจสอบวันที่เริ่มต้นอย่างรอบคอบก่อนให้บริการใดๆ

ผู้เช่าของฉันค้างชำระสามเดือน พื้นดินภาคบังคับยังคงใช้งานได้หรือไม่ การค้างชำระภาคบังคับยังคงอยู่ แต่มีเกณฑ์ที่สูงกว่าและมีระยะเวลาแจ้งนานกว่าสองเดือนปัจจุบัน คุณจะต้องมีบัญชีแยกประเภทค่าเช่าที่สะอาดและหลักฐานที่ค้างชำระทั้งในการแจ้งให้ทราบและในการพิจารณาคดี - การชำระเงินบางส่วนที่กำหนดเวลาให้ต่ำกว่าเกณฑ์เป็นกลยุทธ์ที่ทราบกันดี

อยากขายครับ. ฉันสามารถครอบครองได้เร็วแค่ไหน? คุณจะต้องเป็นเจ้าของและปล่อยให้ทรัพย์สินเป็นระยะเวลาขั้นต่ำก่อนที่พื้นที่ขายจะพร้อมใช้งาน ปฏิบัติตามประกาศที่กำหนดในช่วงเวลาที่กำหนด และสามารถแสดงหลักฐานความตั้งใจที่จะขายอย่างแท้จริงได้ การใช้ที่ดินในทางที่ผิด เช่น ปล่อยใหม่แทนที่จะขาย จะทำให้คุณถูกลงโทษ ดังนั้นอย่าอ้อนวอนเป็นวิธีแก้ปัญหา

หากคุณกำลังเตรียมการเรียกร้องการครอบครอง ร่างการเช่าใหม่ภายใต้ระบอบการปฏิรูป หรือตอบกลับการแจ้งในฐานะผู้เช่า JustiScript ของ Serene Jade สามารถสร้างเอกสารและส่งต่อไปยังทนายความที่มีคุณสมบัติเหมาะสมในสหราชอาณาจักรเพื่อตรวจสอบ