Шамамен қырық жыл бойы 1988 жылғы Тұрғын үй туралы заңның 21-бөлімі ағылшын жалдау нарығының тыныш қозғалтқышы болды. Мүлікті қайтарғысы келетін жалға беруші, көп жағдайда, екі ай бұрын ескертіп, соттардың әрекет етуін күте алады. Жалға алушылардың құқықтары туралы заң жобасы бұл келісімді аяқтайды. Оны алмастыратын нәрсе хаос емес, бірақ бұл жалға берушілер мен жалға алушыларға бейтаныс нәрсе: иелік ету жүйесі, мұнда әрбір талап ақталған, дәлелденген және өз фактілері бойынша қорғалған.
Бұл бөлік жалға беру келісім-шартының әлі де мақсатқа сай келе ме деген сұраққа жауап беретін жалға берушіге және жаңа режимнің қандай қорғаныс және қандай тәуекелдер бар екенін түсінуге тырысатын жалға алушыға арналған.
21-бөлімнің күшін жою нені өзгертеді
Тақырып қарапайым: кінәсіз көшіру аяқталады. Егжей-тегжей қызықтырақ.
Қолданыстағы заңға сәйкес, 21-бөлімдегі хабарлама жалға берушіден себеп көрсетуді талап етпейді. Соттың рөлі негізінен әкімшілік болып табылады — хабарламаны тексеру, депозиттің қорғалуын тексеру, белгіленген құжаттарды тексеру және иелік ету. Көптеген қорғалған 21-бөлім талаптары мәні бойынша емес, жалға берушінің құжаттарында сәтсіздікке ұшырайды.
Жалға алушылардың құқықтары туралы заңға сәйкес бұл бағыт жоғалады. Кепілдендірілген қысқа мерзімді жалға алу мерзімдік кепілдендірілген жалға алудың бірыңғай нысанымен ауыстырылады және әрбір иелену туралы шағым 1988 жылғы Тұрғын үй туралы заңның 8-бөліміндегі заң жобасымен кеңейтілген және өзгертілген негізде жүзеге асырылуы керек. Кейбір негіздер міндетті болып табылады (негіздеме дәлелденсе, сот иеленуге рұқсат беруі керек). Басқалары дискрециялық (сот парасаттылықты өлшейді). Олардың барлығы дәлелді талап етеді.
Пәтер иелері үшін бұл орталық ауысым: иелік ету енді процедуралық жаттығу емес. Бұл дәлелдеу керек жағдай.
Қайта пішінделген 8-бөлімнің негізі — жұмыс картасы
Заң жобасы 8-бөлімнің құрылымын сақтайды, бірақ оны қайта теңестіреді. Пәтер иелерінің көпшілігі сенім артатын негіздер бірнеше практикалық санаттарға бөлінеді:
- Жер иесіне мүлікті қайтару қажет. Жалға берушінің (немесе жақын отбасы мүшесінің) көшуі және мүлікті сатуы үшін негіз. Екеуі де пайдалану үшін ең аз жұмыс кезеңін және ескі екі айдан ұзағырақ ескерту мерзімін талап етеді. Теріс пайдалану — мысалы, мәлімделген сатылымнан кейін көп ұзамай жалға берілетін мүлікті жарнамалау — айыппұлдар әкеледі.
- Жалға алу бойынша берешек. Міндетті берешек негіз қалады, бірақ жалға берушілер үйренгеннен жоғары шегі және ескерту мерзімі ұзағырақ. Міндетті шекке сәйкес келмейтін тұрақты кешіктірілген төлем үшін дискрециялық берешек негізі әлі де бар.
- Жалдауды бұзу және қоғамға жат мінез-құлық. Парасаттылық туралы шешім қабылданған дискрециялық негіздер. Әлеуметке қарсы мінез-құлық негіздері күшейтілді, ең ауыр жағдайларда қысқартылған ескерту жасалды.
- Мамандық негіздер. Студенттік HMO академиялық циклге, жұмысқа байланысты тұрғын үйге және қайта құруға немесе ипотекаға иеленуге жататын жылжымайтын мүлікке рұқсат береді, олардың әрқайсысының өз негіздері бар, көбінесе олардың ескерту талаптары бар.
- Жалға алушының қайтыс болуы және мұрагерлік мәселелер. Сақталған, бірақ техникалық — қызмет көрсетер алдында кеңес алыңыз.
Хабарландыру мерзімдері, дәлелдемелердің шекті мәндері және бұрынғы кәсіпке қойылатын талаптар әр түрлі болады. Әрбір жағдайға сәйкес келетін бірыңғай үлгі хабарламасы жоқ.
Соттың уақыты: ұзағырақ ұшу-қону жолағына дайындалыңыз
Біріккен Корольдіктің иелік ету процесі заң жобасына дейін баяу болды. Олар бірінші күні тезірек болмайды. Жаңа режимді жоспарлайтын кез келген адам үш шындықты қабылдауы керек.
Біріншіден, ескерту мерзімдері көптеген негіздер үшін ескі 21-бөлімдегі екі айға қарағанда ұзағырақ. Оны кез келген коммерциялық кестеге енгізіңіз - қайта қаржыландыру, сату, жөндеу, шетелден оралу.
Екіншіден, соттар қорғалған талаптардың көбірек үлесін көреді деп күтілуде. 21-бөлімдегі шағымда қорғайтын ештеңе сирек болатын; 8-бөлімдегі талап әрқашан дерлік орындалады. Бұрын еріксіз жағдайды мойындаған жалға алушылардың енді сынақтан өтуіне негіз бар, ал тұрғын үйді қорғау үшін заңгерлік көмектің болуы көптің ерік-жігерін білдіреді.
Үшіншіден, жеделдетілген иелену процедурасы — 21-бөлімді тартымды еткен тек қағазға арналған жылдам жол — 8-бөлімнің көптеген негіздеріне таралмайды. Тыңдауды күтіңіз. Оған қатысуды күтіңіз немесе баратын адамға нұсқау беріңіз.
8-бөлімнің даулы шағымы бойынша хабарландырудан сот орындаушысын тағайындауға дейінгі нақты жұмыс болжамы жалға берушілер бұрын жоспарланғаннан бірнеше айға ұзағырақ. Таза дәлелдері бар міндетті негіздер тезірек қозғалады. Қорғаушы жалға алушымен дискрециялық негіздер болмайды.## Тірі қалған иелену ісін құру
Жаңа режимде ең жақсы табысқа ие болатын жалға берушілер - жалға алуды басқаруды бірінші күннен бастап дәлелдер жинау ретінде қарастыратындар. Иелік ісі хабарлама жіберілгенге дейін көп уақыт бұрын жасалады.
- Жалға алу құжатын ең басында алыңыз. Депозитті қорғау, белгіленген ақпарат, газ қауіпсіздігі, EPC, жалға алу нұсқаулығы, электр қауіпсіздігі туралы есеп. Заң жобасы бұл шлюз талаптарын жеңілдетпейді; егер бірдеңе болса, соттар оларды мұқият тексеретін болады, өйткені әрбір шағым даулы аймақ болып табылады.
- Барлығын бір уақытта құжаттаңыз. Жалға алу кітапшалары ай сайын салыстырылады. Шағымдардың, тексерулердің және әңгімелердің жазбаша жазбалары. Фотосуреттер күні. Алынғанын дәлелдейтін әдіспен жіберілген хаттар. Ақылға қонымдылықты шешетін судья әңгімені оқу; көздері бар сіздікі екеніне көз жеткізіңіз.
- Жерді фактілермен шынайы сәйкестендіріңіз. Дұрыс емес жерді таңдау немесе біреуін созу - жоғалтудың ең жылдам жолы. Егер сіз мүлікті қайтарғыңыз келетін нақты себеп сату болса, сату орнын талап етіңіз және оны дәлелдеуге дайын болыңыз - агенттерге нұсқаулар, маркетингтік материалдар, аяқтау кестесі.
- Ескертуді мұқият орындаңыз. Қате пішін, қате күндер, қате мекенжай, қате тағайындалған ақпарат — бұл жеңіліс талаптары. Жаңа белгіленген пішіндер 8-бөлім туралы ескертуді бұрын жіберген кез келген адамға таныс болып көрінеді, бірақ мазмұн талаптары қатаңырақ.
- Фактілер әлсіз болған жерде делдалдық. Жеңіл дәлелдері бар дискрециялық негіз - сот талқылауына нашар үміткер. Келісілген тапсыру, төлем жоспары немесе келісілген көшу күні даулы тыңдауды жиі жеңеді.
Жалға алушылар үшін бірдей логика керісінше жұмыс істейді. Жеке жалдау жазбаларын сақтаңыз. Корреспонденцияны сақтаңыз. Егер жалға беруші фактілерге сәйкес келмейтін негізде хабарлама жіберсе - бұл ешқашан орындалмайтын мәлімделген сату, орын алмайтын шағымданған көшу - бұл енді әрекет етуге болады. Заң жобасы жерді теріс пайдаланудың нақты салдарын тудырады.
Бұл кеңірек нарық үшін нені білдіреді
21-бөлімнің соңы жалға беру нарығын босатпайды, бірақ онда кім бар екенін өзгертеді. Жалға беруді пассивті инвестиция ретінде қарастырған жалға берушілер қайта бағалайды. Жақсы жүйесі бар кәсіби пәтер иелері бейімделеді. Жалға алушылар көбірек қауіпсіздікке ие болады және оның орнына жалға беруді жүргізу үшін өздері жауапты болады, өйткені дискрециялық негіздер екі жолды да қысқартады.
Заңды-техникалық салдары қарапайым. Бір беттік көшіру туралы хабарлама генераторының дәуірі аяқталды. Пәтер иелеріне қазір қажет нәрсе - бұл жалға алу туралы құрылымдық жазба, қай жерге сәйкес келетінін нақты көрсету және тыңдауда мұқият тексерілетін дұрыс жасалған құжаттар.
Serene Jade's JustiScript платформасы Ұлыбританиядағы үй иесінің хат-хабарларын, 8-бөлім туралы хабарламаны әзірлеуді және ағылшын заңына сәйкес иелік-шағым құжаттамасын Ұлыбританияның білікті адвокатының қосымша қарауымен өңдейді. Оның белгілі бір жалдау шартына қалай қолданылатынын көргіңіз келсе, біздің қызметтер беті бастау керек.
Жиі қойылатын сұрақтар
Өтпелі кезеңде 21-бөлім туралы хабарламаны әлі де бере аламын ба? Заң жобасының басталуы туралы ережелер күшіне енгенше, бар жалға беру шарттары мен қолданыстағы ескертулер қолданыстағы заңмен реттеледі. Басталғаннан кейін 21-бөлім жаңа хабарламалар үшін жабылады және өтпелі ережелер бұрыннан жіберілген хабарламаларды реттейді. Кез келген тағамды ұсынбас бұрын, басталу күнін мұқият тексеріңіз.
Менің жалға алушым үш айға кешіктірілді. Міндетті жер әлі де жұмыс істей ме? Міндетті мерзімі өткен берешек жер аман қалады, бірақ ағымдағы екі айға қарағанда жоғары шегі және ескерту мерзімі ұзағырақ. Сондай-ақ сізге таза жалдау кітапшасы және хабарламаны беру кезінде де, сот отырысында да берешектердің бар екендігін дәлелдейтін дәлел қажет болады - шекті мәннен төмен түсуге арналған ішінара төлемдер белгілі тактика болып табылады.
Мен сатқым келеді. Мен иеленуді қаншалықты тез ала аламын? Сізге сату алаңы болғанға дейін ең аз мерзімге мүлікті иеленуіңіз және оған рұқсат беруіңіз, талап етілетін мерзімге белгіленген хабарламаны беруіңіз және сатуға шынайы ниетіңізді дәлелдей алуыңыз керек. Жерді дұрыс пайдаланбау - мысалы, сатудың орнына қайта жалға беру - сізді айыппұлдарға ұшыратады, сондықтан оны уақытша шешім ретінде өтінбеңіз.
Егер сіз иелену туралы шағым дайындап жатсаңыз, реформаланған режим бойынша жаңа жалға беру құжатын жасасаңыз немесе жалға алушы ретінде ескертуге жауап берсеңіз, Serene Jade's JustiScript құжаттарды дайындап, пайдалы болған жағдайда оларды Ұлыбританияның білікті адвокатына тексеру үшін жібере алады.