लगभग चार दशकों से, हाउसिंग एक्ट 1988 की धारा 21 अंग्रेजी किराये बाजार का शांत इंजन रही है। एक मकान मालिक जो संपत्ति वापस चाहता है, ज्यादातर परिस्थितियों में, बस दो महीने का नोटिस दे सकता है और अदालतों से पालन की उम्मीद कर सकता है। किरायेदार अधिकार विधेयक उस व्यवस्था को समाप्त करता है। जो चीज़ इसकी जगह लेती है वह अराजकता नहीं है, बल्कि यह कुछ ऐसा है जो मकान मालिकों और किरायेदारों दोनों को अपरिचित लगेगा: एक कब्ज़ा प्रणाली जहां हर दावे को उचित ठहराया जाना चाहिए, सबूत दिया जाना चाहिए और उसके तथ्यों पर बचाव किया जाना चाहिए।
यह लेख मकान मालिक के लिए है जो यह सोच रहा है कि क्या उनका किरायेदारी समझौता अभी भी उद्देश्य के लिए उपयुक्त है, और किरायेदार के लिए यह समझने की कोशिश कर रहा है कि नई व्यवस्था में वास्तव में क्या सुरक्षा - और क्या जोखिम - हैं।
धारा 21 का उन्मूलन वास्तव में क्या बदलता है
शीर्षक सरल है: बिना किसी गलती के निष्कासन समाप्त। विवरण अधिक रोचक है.
मौजूदा कानून के तहत, धारा 21 नोटिस के लिए मकान मालिक को कारण बताने की आवश्यकता नहीं है। अदालत की भूमिका काफी हद तक प्रशासनिक है - नोटिस की जाँच करें, जमा सुरक्षा की जाँच करें, निर्धारित दस्तावेजों की जाँच करें और कब्ज़ा प्रदान करें। धारा 21 के अधिकांश बचाव किए गए दावे मकान मालिक की कागजी कार्रवाई पर विफल होते हैं, गुण-दोष के आधार पर नहीं।
किरायेदार अधिकार विधेयक के तहत, वह मार्ग गायब हो जाता है। सुनिश्चित शॉर्टहोल्ड किरायेदारी को आवधिक सुनिश्चित किरायेदारी के एकल रूप से बदल दिया जाता है, और प्रत्येक कब्जे के दावे को हाउसिंग एक्ट 1988 की धारा 8 के तहत आगे बढ़ना चाहिए - जैसा कि विधेयक द्वारा विस्तारित और नया आकार दिया गया है। कुछ आधार अनिवार्य हैं (यदि आधार साबित हो तो अदालत को कब्ज़ा देना होगा)। अन्य विवेकाधीन हैं (न्यायालय तर्कसंगतता पर विचार करता है)। उन सभी को साक्ष्य की आवश्यकता है।
जमींदारों के लिए, यह केंद्रीय बदलाव है: कब्ज़ा अब एक प्रक्रियात्मक अभ्यास नहीं है। यह एक ऐसा मामला है जिसे आपको साबित करना होगा।
पुनर्निर्मित धारा 8 मैदान - एक कार्यशील मानचित्र
विधेयक धारा 8 की संरचना को बरकरार रखता है लेकिन इसे पुनर्संतुलित करता है। अधिकांश मकान मालिक जिन आधारों पर भरोसा करेंगे वे कुछ व्यावहारिक श्रेणियों में आते हैं:
- मकान मालिक को संपत्ति वापस चाहिए। मकान मालिक (या परिवार के किसी करीबी सदस्य) के घर में रहने और संपत्ति की बिक्री के लिए आधार। दोनों को उपयोग करने से पहले कब्जे की न्यूनतम अवधि और पुराने दो महीनों की तुलना में अधिक नोटिस अवधि की आवश्यकता होती है। दुरुपयोग - उदाहरण के लिए, दावा की गई बिक्री के तुरंत बाद संपत्ति को किराये पर देने के लिए विज्ञापन देना - दंड का प्रावधान है।
- किराया बकाया। अनिवार्य बकाया आधार बना हुआ है, लेकिन मकान मालिकों की तुलना में अधिक सीमा और लंबी नोटिस अवधि के साथ। अनिवार्य सीमा को पूरा नहीं करने वाले लगातार देर से भुगतान के लिए विवेकाधीन बकाया का आधार मौजूद है।
- किरायेदारी का उल्लंघन और असामाजिक व्यवहार। विवेकाधीन आधार, तर्कसंगतता पर निर्णय लिया गया। असामाजिक व्यवहार के आधारों को मजबूत किया गया है, सबसे गंभीर मामलों में कम नोटिस दिया गया है।
- विशेषज्ञ आधार। छात्र एचएमओ एक शैक्षणिक चक्र, रोजगार-बंधे आवास, और पुनर्विकास या बंधक कब्जे के अधीन संपत्तियों को किराए पर देते हैं, प्रत्येक के पास अपने स्वयं के आधार होते हैं, अक्सर अपनी स्वयं की नोटिस आवश्यकताओं के साथ।
- किरायेदार की मृत्यु और उत्तराधिकार के मुद्दे। बरकरार लेकिन तकनीकी - सेवा देने से पहले सलाह लें।
नोटिस की अवधि, साक्ष्य की सीमाएँ, और पूर्व-कब्जे की आवश्यकताएँ अलग-अलग होती हैं। ऐसा कोई एकल टेम्प्लेट नोटिस नहीं है जो हर मामले में फिट बैठता हो।
न्यायालय की समयसीमा: लंबे रनवे के लिए तैयारी करें
बिल से पहले ही ब्रिटेन की कब्जे की कार्यवाही धीमी थी। वे पहले दिन तेज़ नहीं होंगे। नई व्यवस्था के बारे में योजना बनाने वाले किसी भी व्यक्ति को तीन वास्तविकताओं पर विचार करना चाहिए।
सबसे पहले, अधिकांश आधारों के लिए नोटिस की अवधि पुरानी धारा 21 की तुलना में दो महीने लंबी है। इसे किसी भी व्यावसायिक समय सारिणी में शामिल करें - पुनर्वित्त, बिक्री, नवीनीकरण, विदेश से वापसी।
दूसरा, अदालतों से बचाव किए गए दावों का अधिक अनुपात देखने की उम्मीद है। धारा 21 के दावे में बचाव के लिए शायद ही कुछ हो; धारा 8 का दावा लगभग हमेशा होता है। जो किरायेदार पहले अपरिहार्य को स्वीकार कर लेते थे, उनके पास अब परीक्षण के लिए आधार हैं, और आवास रक्षा के लिए कानूनी सहायता की उपलब्धता का मतलब है कि कई लोग ऐसा करेंगे।
तीसरा, त्वरित कब्ज़ा प्रक्रिया - केवल कागजी फास्ट ट्रैक जिसने धारा 21 को आकर्षक बनाया - अधिकांश धारा 8 मैदानों तक विस्तारित नहीं है। सुनवाई की उम्मीद है. इसमें भाग लेने की अपेक्षा करें, या किसी ऐसे व्यक्ति को निर्देश दें जो इसमें भाग लेगा।
विवादित धारा 8 के दावे के लिए एक यथार्थवादी कामकाजी धारणा, दिए गए नोटिस से लेकर जमानतदार की नियुक्ति तक, मकान मालिकों द्वारा अतीत में की गई योजना से कई महीने अधिक लंबी है। स्वच्छ साक्ष्य के साथ अनिवार्य आधार पर तेजी से काम होगा। बचाव करने वाले किरायेदार के पास विवेकाधीन आधार नहीं होगा।## एक कब्जे का मामला बनाना जो बच गया
नई व्यवस्था के तहत जिन मकान मालिकों का प्रदर्शन सबसे अच्छा रहेगा, वे वही हैं जो किरायेदारी प्रबंधन को पहले दिन से ही साक्ष्य एकत्र करने के रूप में मानते हैं। नोटिस तामील होने से काफी पहले कब्जे का मामला बनता है।
- किरायेदारी की कागजी कार्रवाई शुरू में ही प्राप्त कर लें। जमा सुरक्षा, निर्धारित जानकारी, गैस सुरक्षा, ईपीसी, किराया कैसे लें गाइड, विद्युत सुरक्षा रिपोर्ट। विधेयक इन गेटवे आवश्यकताओं में ढील नहीं देता है; यदि कुछ भी हो, तो अदालतें अब उनकी अधिक बारीकी से जांच करेंगी क्योंकि हर दावा विवादित क्षेत्र है।
- हर चीज़ को समसामयिक रूप से दस्तावेज़ित करें। किराया बहीखातों का मासिक मिलान किया जाता है। शिकायतों, निरीक्षणों और बातचीत के लिखित रिकॉर्ड। तस्वीरें दिनांकित. ऐसी विधि से भेजे गए पत्र जो प्राप्ति को प्रमाणित करते हों। तर्कसंगतता का निर्णय करने वाला एक न्यायाधीश एक कहानी पढ़ रहा है; सुनिश्चित करें कि स्रोत वाला स्रोत आपका ही है।
- ईमानदारी से तथ्यों के साथ मैदान का मिलान करें। गलत मैदान का चयन करना, या उसे खींचना, हारने का सबसे तेज़ तरीका है। यदि आप संपत्ति वापस चाहते हैं तो वास्तविक कारण बिक्री है, बिक्री का आधार प्रस्तुत करें और इसका सबूत देने के लिए तैयार रहें - एजेंटों को निर्देश, विपणन सामग्री, समापन समय सारिणी।
- नोटिस सावधानी से परोसें। गलत फॉर्म, गलत तारीखें, गलत पता, गलत निर्धारित जानकारी - ये हार के दावे हैं। नए निर्धारित फॉर्म उन लोगों को परिचित लगेंगे जिन्होंने पहले धारा 8 का नोटिस दिया है, लेकिन सामग्री की आवश्यकताएं सख्त हैं।
- जहां तथ्य कमजोर हों, वहां मध्यस्थता करें। कम साक्ष्य वाला विवेकाधीन आधार सुनवाई के लिए कमजोर उम्मीदवार है। बातचीत के जरिए किया गया आत्मसमर्पण, भुगतान योजना, या सहमत स्थानांतरण तिथि अक्सर विवादित सुनवाई को मात देती है।
किरायेदारों के लिए, यही तर्क उल्टा चलता है। अपना स्वयं का किराया रिकॉर्ड रखें। पत्र-व्यवहार रखें. यदि कोई मकान मालिक किसी ऐसे आधार पर नोटिस देता है जो तथ्यों से मेल नहीं खाता है - एक दावा की गई बिक्री जो कभी पूरी नहीं होती है, एक दावा किया गया स्थानांतरण जो नहीं होता है - वह अब कार्रवाई योग्य है। यह विधेयक ज़मीन के दुरुपयोग के वास्तविक परिणाम उत्पन्न करता है।
व्यापक बाज़ार के लिए इसका क्या अर्थ है
धारा 21 के अंत से किराये का बाजार खाली नहीं होगा, बल्कि यह बदल जाएगा कि इसमें कौन है। जिन मकान मालिकों ने किराये को एक निष्क्रिय निवेश के रूप में लिया था, कब्जे को बैकस्टॉप के रूप में लिया था, वे पुनर्मूल्यांकन करेंगे। अच्छी व्यवस्था वाले पेशेवर मकान मालिक अनुकूलन करेंगे। किरायेदारों को अधिक सुरक्षा मिलेगी और बदले में, वे अपने किरायेदारी के आचरण के लिए खुद को अधिक जवाबदेह पाएंगे - क्योंकि विवेकाधीन आधार दोनों तरीकों से कटौती करते हैं।
कानूनी-तकनीकी परिणाम सीधा है। एक-पेज निष्कासन नोटिस जनरेटर का युग समाप्त हो गया है। मकान मालिकों को अब किरायेदारी का एक संरचित रिकॉर्ड, किस आधार पर फिट बैठता है इसका स्पष्ट दृश्य और उचित रूप से तैयार किए गए दस्तावेज़ों की आवश्यकता है जो सुनवाई में जांच से बच जाएंगे।
सेरेन जेड का जस्टिस्क्रिप्ट प्लेटफ़ॉर्म एक योग्य यूके वकील द्वारा वैकल्पिक समीक्षा के साथ, अंग्रेजी कानून के तहत यूके के मकान मालिक पत्राचार, धारा 8 नोटिस प्रारूपण और कब्जे-दावा दस्तावेज़ीकरण को संभालता है। यदि आप यह देखना चाहते हैं कि यह किसी विशिष्ट किरायेदारी पर कैसे लागू होता है, तो हमारा [सेवा पृष्ठ] (/ सेवाएँ) शुरू करने का स्थान है।
अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
क्या मैं संक्रमण अवधि के दौरान भी धारा 21 का नोटिस दे सकता हूँ? जब तक विधेयक के प्रारंभ प्रावधान प्रभावी नहीं हो जाते, मौजूदा किरायेदारी और मौजूदा नोटिस वर्तमान कानून द्वारा शासित होंगे। एक बार शुरू होने के बाद, धारा 21 नए नोटिस के लिए बंद हो जाती है, और संक्रमणकालीन नियम पहले से दिए गए नोटिस को नियंत्रित करेंगे। कुछ भी परोसने से पहले आरंभ तिथि की सावधानीपूर्वक जांच कर लें।
मेरे किरायेदार का तीन महीने का बकाया है। क्या अनिवार्य आधार अभी भी काम करता है? अनिवार्य बकाया का दायरा कायम है, लेकिन मौजूदा दो महीनों की तुलना में ऊंची सीमा और लंबी नोटिस अवधि के साथ। आपको एक साफ़ किराया बही और सबूत की भी आवश्यकता होगी कि बकाया नोटिस की सेवा और सुनवाई दोनों समय मौजूद था - सीमा से नीचे जाने के लिए समयबद्ध आंशिक भुगतान एक ज्ञात रणनीति है।
मेरी बेचने की इच्छा है। मुझे कितनी जल्दी कब्ज़ा मिल सकता है? आपको बिक्री का मैदान उपलब्ध होने से पहले न्यूनतम अवधि के लिए संपत्ति का स्वामित्व रखना होगा और उसे किराए पर देना होगा, आवश्यक अवधि के लिए निर्धारित नोटिस देना होगा और बेचने के वास्तविक इरादे का सबूत देने में सक्षम होना होगा। ज़मीन का दुरुपयोग करना - उदाहरण के लिए, बेचने के बजाय दोबारा पट्टे पर देना - आपको दंड का भागी बना देता है, इसलिए इसे समाधान के रूप में न लें।
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