Lähes neljän vuosikymmenen ajan vuoden 1988 asuntolain 21 § on ollut Englannin vuokramarkkinoiden hiljainen moottori. Vuokranantaja, joka halusi kiinteistön takaisin, saattoi useimmissa tapauksissa yksinkertaisesti ilmoittaa kahden kuukauden irtisanomisajasta ja odottaa, että tuomioistuimet seuraavat. Vuokralaisoikeuslaki päättää tämän järjestelyn. Se, mikä korvaa sen, ei ole kaaos, mutta se on jotain, mikä on sekä vuokranantajalle että vuokralaiselle tuntematonta: hallintajärjestelmä, jossa jokainen vaatimus on perusteltu, todistettava ja puolustettava tosiasioillaan.
Tämä teos on vuokranantajalle, joka pohtii, onko heidän vuokrasopimuksensa edelleen tarkoituksenmukainen, ja vuokralaiselle, joka yrittää ymmärtää, mitä suojaa - ja mitä riskejä - uusi järjestelmä todella sisältää.
Mitä 21 §:n lakkauttaminen todella muuttaa
Otsikko on yksinkertainen: syyttömät häätöt päättyvät. Yksityiskohdat ovat mielenkiintoisempia.
Nykyisen lain mukaan 21 §:n mukainen irtisanominen ei edellytä vuokranantajan syytä ilmoittaa. Tuomioistuimen tehtävä on suurelta osin hallinnollinen – tarkistaa ilmoitus, tarkistaa talletussuoja, tarkistaa määrätyt asiakirjat ja myöntää hallussapito. Useimmat puolustetut 21 §:n mukaiset väitteet epäonnistuvat vuokranantajan paperityössä, eivät oleellisesti.
Vuokralaisten oikeuksia koskevan lain mukaan tämä reitti katoaa. Taatut lyhytvuokrasopimukset korvataan yhdellä säännöllisellä vakuutetulla vuokrasuhteella, ja jokaisen omistusvaatimuksen on perustuttava vuoden 1988 asuntolain 8 §:n perusteeseen, sellaisena kuin se on laajennettu ja muotoiltu lakiehdotuksella. Jotkut perusteet ovat pakollisia (tuomioistuimen on myönnettävä hallussapito, jos peruste on todistettu). Toiset ovat harkinnanvaraisia (tuomioistuin arvioi kohtuullisuuden). Ne kaikki vaativat todisteita.
Vuokranantajalle tämä on keskeinen muutos: hallussapito ei ole enää menettelytapa. Se on tapaus, joka sinun on todistettava.
Uudelleen muotoiltu § 8 perustelut — työkartta
Lakiehdotuksessa säilytetään 8 §:n rakenne, mutta se tasapainotetaan uudelleen. Perusteet, joihin useimmat vuokranantajat luottavat, jakautuvat muutamaan käytännön luokkaan:
- Vuokranantaja tarvitsee kiinteistön takaisin. Vuokranantajan (tai läheisen perheenjäsenen) muuton ja kiinteistön myynnin perusteet. Molemmat edellyttävät vähimmäistyöaikaa, ennen kuin niitä voidaan käyttää, ja irtisanomisaikaa pidemmän kuin vanhat kaksi kuukautta. Väärinkäytöstä – esimerkiksi vuokrattavan kiinteistön mainostamisesta pian väitetyn myynnin jälkeen – seuraa seuraamuksia.
- Vuokrarästit. Pakolliset maksurästit säilyvät, mutta korkeammalla kynnyksellä ja pidemmällä irtisanomisajalla kuin vuokranantajat ovat tottuneet. Harkinnanvarainen viivästysperuste on edelleen olemassa jatkuvalle maksuviivästykselle, joka ei täytä pakollista kynnystä.
- Vuokrasopimuksen rikkominen ja epäsosiaalinen käytös. Harkinnanvaraiset perusteet, päätettiin kohtuullisuuden perusteella. Epäsosiaalisen käyttäytymisen perusteita on vahvistettu, vakavimmissa tapauksissa lyhyemmällä varoitusajalla.
- Erikoisperusteet. Opiskelijakorkeakouluilla, jotka vuokraavat akateemisen syklin, työsuhteeseen sidotuilla asunnoilla ja kiinteistöillä, jotka ovat kunnostettavia tai kiinnitettynä, on kullakin omat perusteensa, usein omat irtisanomisvaatimukset.
- Vuokralaisen kuolema ja perintöongelmat. Säilytetty, mutta tekninen – kysy neuvoa ennen palvelua.
Irtisanomisajat, näyttökynnykset ja aikaisemman ammatin vaatimukset vaihtelevat maakohtaisesti. Ei ole olemassa yhtä mallia, joka sopisi jokaiseen tapaukseen.
Oikeuden aikajanat: valmistaudu pidemmälle kiitotielle
Yhdistyneen kuningaskunnan hallussapitomenettely oli hidasta jo ennen lakiesitystä. He eivät tule nopeammaksi ensimmäisenä päivänä. Jokaisen, joka suunnittelee uutta järjestelmää, pitäisi olettaa kolme todellisuutta.
Ensinnäkin irtisanomisajat ovat useimmilla perusteilla pidemmät kuin vanha 21 § kaksi kuukautta. Sisällytä se mihin tahansa kaupalliseen aikatauluun – jälleenrahoitus, myynti, kunnostus, paluu ulkomailta.
Toiseksi tuomioistuinten odotetaan näkevän suuremman osuuden puolustetuista vaateista. § 21 vaatimuksella oli harvoin mitään puolustettavaa; luvun 8 väite tekee melkein aina. Vuokralaisilla, jotka ovat aiemmin hyväksyneet väistämättömän, on nyt syytä testata, ja oikeusavun saatavuus asuntopuolustukseen merkitsee monien tahtoa.
Kolmanneksi nopeutettu hallussapitomenettely – vain paperilla tapahtuva nopea tapa, joka teki 21:stä houkuttelevan – ei ulotu useimpiin 8 §:n perusteisiin. Odota kuulemista. Odota osallistuvasi siihen tai opasta jotakuta, joka haluaa.
Realistinen työoletus kiistanalaisen 8 §:n vaatimuksesta irtisanomisesta ulosottomiehen nimittämiseen on useita kuukausia pidempi kuin vuokranantajat ovat aiemmin suunnitelleet. Pakolliset perusteet puhtailla todisteilla etenevät nopeammin. Harkinnanvaraiset perusteet puolustavan vuokralaisen kanssa eivät.## Rakenna omistuskotelo, joka säilyy
Parhaiten uudessa järjestelmässä pärjäävät vuokranantajat, jotka pitävät vuokranhallintaa todisteiden keräämisenä alusta alkaen. Hallituskotelo rakennetaan kauan ennen ilmoituksen toimittamista.
- Hanki vuokrapaperit heti alussa. Talletussuoja, määrätyt tiedot, kaasuturvallisuus, EPC, Vuokrausopas, sähköturvallisuusraportti. Lakiesitys ei lievennä näitä yhdyskäytävävaatimuksia; jos mitään, tuomioistuimet tutkivat niitä tarkemmin nyt, kun jokainen vaatimus on kiistanalainen maasto.
- Dokomentoi kaikki samaan aikaan. Vuokrakirjat täsmäytetään kuukausittain. Kirjalliset muistiinpanot valituksista, tarkastuksista ja keskusteluista. Valokuvat päivätty. Kirjeet lähetetty menetelmällä, joka todistaa vastaanottamisen. Tuomari, joka päättää järkevyydestä, lukee tarinan; varmista, että omasi on se, jolla on lähteet.
- Kohdista tosiseikkoja rehellisesti. Väärän maan valinta tai venyttely on nopein tapa hävitä. Jos todellinen syy haluat kiinteistön takaisin on myynti, vedota myyntiperusteeseen ja ole valmis todistamaan se – ohjeet agenteille, markkinointimateriaalit, valmistumisaikataulu.
- Anna ilmoitus huolellisesti. Väärä muoto, väärät päivämäärät, väärä osoite, väärät tiedot - nämä tappiovaatimukset. Uudet määrätyt lomakkeet näyttävät tutuilta kaikille 8 §:n mukaisen varoituksen tehneille, mutta sisältövaatimukset ovat tiukemmat.
- Voit välittää, jos tosiasiat ovat heikkoja. Harkinnanvarainen peruste, jossa on vähäisiä todisteita, on huono ehdokas oikeudenkäyntiin. Neuvoteltu luovutus, maksusuunnitelma tai sovittu muuttopäivä päihittää usein kiistanalaisen kuulemisen.
Vuokralaisten kohdalla sama logiikka toimii päinvastoin. Pidä omat vuokrakirjanpitoasi. Pidä kirjeenvaihto. Jos vuokranantaja antaa irtisanomisilmoituksen perusteilla, jotka eivät vastaa tosiseikkoja – väitetty myynti, joka ei koskaan toteudu, väitetty muutto, jota ei tapahdu – se on nyt kannekelpoinen. Lakiesitys aiheuttaa todellisia seurauksia maan väärinkäytölle.
Mitä tämä tarkoittaa laajemmille markkinoille
Pykälän 21 loppu ei tyhjennä vuokramarkkinoita, mutta se muuttaa keitä siellä on. Vuokranantajat, jotka käsittelivät vuokraamista passiivisena sijoituksena, jonka hallussapito on takausstopina, arvioivat uudelleen. Ammattitaitoiset vuokranantajat, joilla on hyvät järjestelmät, mukautuvat. Vuokralaisilla on enemmän turvaa ja vastineeksi he huomaavat olevansa vastuullisempia vuokrasuhteensa toiminnasta - koska harkinnanvaraiset perusteet katkaisivat molempiin suuntiin.
Oikeustekninen seuraus on selvä. Yksisivuisen häätöilmoitusgeneraattorin aikakausi on ohi. Vuokranantajat tarvitsevat nyt jäsennellyn vuokrakirjan, selkeän näkemyksen siitä, mikä maa sopii, ja asianmukaisesti laadittuja asiakirjoja, jotka selviävät kuulemisen tarkastelusta.
Serene Jaden JustiScript-alusta käsittelee Yhdistyneen kuningaskunnan vuokranantajan kirjeenvaihtoa, osion 8 ilmoitusten laatimista ja hallussapitovaatimusasiakirjoja Englannin lain mukaisesti, ja pätevän Yhdistyneen kuningaskunnan asianajajan suorittaa valinnaisen tarkastelun. Jos haluat nähdä, miten se koskee tiettyä vuokrasopimusta, palvelusivumme on oikea paikka aloittaa.
UKK
Voinko silti lähettää pykälän 21 mukaisen varoituksen siirtymäkauden aikana? Ennen kuin lakiesityksen voimaantulosäännökset tulevat voimaan, olemassa olevat vuokrasuhteet ja voimassa olevat irtisanomiset ovat voimassa olevan lain alaisia. Kun jakso 21 on alkanut, se sulkeutuu uusien ilmoitusten osalta, ja siirtymäsäännöt koskevat jo toimitettuja ilmoituksia. Tarkista alkamispäivä huolellisesti ennen tarjoilua.
Vuokralaiseni on kolme kuukautta myöhässä. Toimiiko pakollinen maa vielä? Pakollinen maksurästien määrä säilyy, mutta korkeammalla kynnyksellä ja pidemmällä irtisanomisajalla kuin nykyiset kaksi kuukautta. Tarvitset myös puhtaan vuokrakirjan ja todisteet siitä, että maksurästit olivat olemassa sekä irtisanomisilmoituksessa että istunnossa – kynnyksen alle ajoitetut osamaksut ovat tunnettu taktiikka.
Haluan myydä. Kuinka pian saan hallinnan? Sinun tulee olla omistanut ja vuokrannut kiinteistön vähimmäisajan ennen kuin myyntipaikka on käytettävissä, toimitettava määrätty irtisanomisaika vaaditun ajan ja kyettävä osoittamaan aito myyntiaiko. Maaperän väärinkäyttö – esimerkiksi uudelleenvuokraus myynnin sijaan – altistaa sinut rangaistuksille, joten älä vedä sitä kiertotapana.
Jos valmistelet omistusvaatimusta, suunnittelet uutta vuokrasopimusta uudistetun järjestelmän mukaisesti tai vastaat ilmoitukseen vuokralaisena, Serene Jaden JustiScript voi tuottaa asiakirjat ja tarvittaessa ohjata ne pätevän Yhdistyneen kuningaskunnan asianajajan tarkastettavaksi.