بعد از بخش 21: ایجاد یک پرونده مالکیت که زنده بماند

برای نزدیک به چهار دهه، بخش 21 قانون مسکن 1988 موتور آرام بازار اجاره انگلیس بوده است. صاحبخانه ای که خواهان بازپس گیری ملک بود، در اکثر شرایط می توانست به سادگی دو ماه اخطار بدهد و انتظار داشته باشد که دادگاه پیگیری کند. لایحه حقوق اجاره‌ها به این ترتیب پایان می‌دهد. چیزی که جایگزین آن می شود هرج و مرج نیست، بلکه چیزی است که صاحبخانه و مستأجر هر دو آن را ناآشنا خواهند یافت: یک سیستم تملک که در آن هر ادعایی باید توجیه شود، اثبات شود، و بر اساس حقایق آن دفاع شود.

این قطعه برای صاحبخانه است که در تعجب است که آیا قرارداد اجاره آنها هنوز برای هدف مناسب است یا خیر، و برای مستاجری است که سعی می کند بفهمد رژیم جدید واقعاً چه حمایت هایی - و چه خطراتی دارد.

آنچه که لغو بخش 21 واقعاً تغییر می دهد

تیتر ساده است: اخراج بدون عیب پایان می یابد. جزئیات جالب تر است.

طبق قانون فعلی، اخطاریه بند 21 صاحبخانه را ملزم به ارائه دلیل نمی کند. نقش دادگاه تا حد زیادی اداری است - بررسی اخطار، بررسی حفاظت از سپرده، بررسی اسناد تجویز شده، و اعطای مالکیت. اکثر ادعاهای دفاع شده بخش 21 بر اساس اسناد صاحبخانه شکست می خورند، نه بر اساس ماهیت.

بر اساس لایحه حقوق اجاره‌کنندگان، این مسیر ناپدید می‌شود. اجاره های کوتاه مدت تضمین شده با یک شکل واحد از اجاره نامه تضمین شده دوره ای جایگزین می شود، و هر ادعای مالکیت باید بر اساس مبنایی در بخش 8 قانون مسکن 1988 - همانطور که توسط لایحه گسترش یافته و تغییر شکل داده است - ادامه یابد. برخی از دلایل اجباری است (در صورت اثبات دلیل، دادگاه باید تصرف کند). برخی دیگر اختیاری هستند (دادگاه معقول بودن را می سنجد). همه آنها نیاز به مدرک دارند.

برای مالکان، این تغییر محوری است: مالکیت دیگر یک تمرین رویه ای نیست. این موردی است که باید ثابت کنید.

اساس بخش 8 تغییر شکل داده شده - یک نقشه کار

این لایحه ساختار بخش 8 را حفظ می کند اما آن را مجدداً متعادل می کند. دلایلی که اکثر صاحبخانه ها به آنها اعتماد می کنند به چند دسته عملی تقسیم می شوند:

1. صاحب خانه نیاز به بازگشت ملک دارد. زمینه برای نقل مکان صاحبخانه (یا یکی از اعضای نزدیک خانواده) و فروش ملک. هر دو قبل از استفاده نیاز به حداقل دوره شغلی دارند و مدت زمان اخطار بیشتر از دو ماه قبلی. سوء استفاده - برای مثال، تبلیغ ملک برای اجاره در مدت کوتاهی پس از ادعای فروش - جریمه هایی را به همراه دارد.
2. اجاره معوقه. زمین معوقه اجباری باقی مانده است اما با آستانه بالاتر و مهلت اخطار طولانی تر از مالکان استفاده شده است. زمینه معوقه اختیاری برای تأخیر مداوم پرداخت که آستانه اجباری را برآورده نمی کند همچنان وجود دارد.
3. ** نقض اجاره و رفتار ضد اجتماعی. زمینه های رفتار ضداجتماعی تقویت شده است و در جدی ترین موارد با اطلاع رسانی کوتاه تر.
4. زمینه های تخصصی. HMO های دانشجویی در یک چرخه تحصیلی، محل اقامت مرتبط با اشتغال، و املاکی که در معرض توسعه مجدد یا تملک رهن هستند، هر یک دارای دلایل خاص خود هستند، اغلب با الزامات اعلان خاص خود.
5. مسائل فوت مستاجر و جانشینی. حفظ شده اما فنی — قبل از خدمت مشاوره دریافت کنید.

دوره‌های اعلان، آستانه‌های شواهد، و الزامات شغلی قبلی، بر اساس شرایط متفاوت است. هیچ اطلاعیه الگوی واحدی وجود ندارد که برای هر موردی مناسب باشد.

جدول زمانی دادگاه: برای باند فرودگاه طولانی‌تر آماده شوید

روند مالکیت بریتانیا پیش از تصویب لایحه کند بود. آنها در روز اول سریع تر نخواهند شد. هر کسی که حول رژیم جدید برنامه ریزی می کند باید سه واقعیت را در نظر بگیرد.

اولاً، دوره های اخطار برای بیشتر زمینه ها بیشتر از بخش 21 قبلی دو ماه است. آن را در هر جدول زمانی تجاری بگنجانید - تامین مالی مجدد، فروش، نوسازی، بازگشت از خارج.

دوم، انتظار می رود دادگاه ها نسبت بیشتری از دعاوی دفاع شده را ببینند. ادعای بخش 21 به ندرت چیزی برای دفاع داشت. ادعای بخش 8 تقریباً همیشه انجام می شود. مستاجرانی که قبلاً امر اجتناب ناپذیر را می پذیرفتند، اکنون زمینه هایی برای آزمایش دارند و در دسترس بودن کمک های حقوقی برای دفاع از مسکن به معنای اراده بسیاری است.

سوم، روش تسریع مالکیت - مسیر سریع فقط کاغذی که بخش 21 را جذاب کرد - به بیشتر زمینه های بخش 8 گسترش نمی یابد. منتظر شنیدن باشید انتظار داشته باشید که در آن شرکت کنید، یا به کسی که می خواهد آموزش دهید.

یک فرض کاری واقع بینانه برای ادعای مورد مناقشه بند 8، از زمان ابلاغ تا انتصاب ضابط، چندین ماه طولانی تر از چیزی است که مالکان در گذشته برای آن برنامه ریزی کرده بودند. دلایل اجباری با شواهد پاک سریعتر حرکت می کند. دلایل اختیاری با مستاجر مدافع نخواهد بود.## ساختن یک پرونده مالکیت که زنده بماند

مالکانی که تحت رژیم جدید بهترین وضعیت را خواهند داشت، کسانی هستند که از همان روز اول با مدیریت اجاره به عنوان گردآوری شواهد برخورد می کنند. پرونده مالکیت مدتها قبل از ابلاغ اخطاریه ساخته می شود.

• ** مدارک اجاره را در همان ابتدا دریافت کنید. ** حفاظت از سپرده، اطلاعات تجویز شده، ایمنی گاز، EPC، راهنمای نحوه اجاره، گزارش ایمنی الکتریکی. لایحه این الزامات دروازه را کاهش نمی دهد. در هر صورت، اکنون که هر ادعایی در منطقه مورد مناقشه قرار دارد، دادگاه آنها را با دقت بیشتری بررسی خواهد کرد.
• ** همه چیز را به طور همزمان مستند کنید. ** دفاتر اجاره ماهانه تطبیق داده می شوند. سوابق کتبی شکایات، بازرسی ها و مکالمات. تاریخ عکس ها نامه ها با روشی ارسال می شوند که دریافت را ثابت می کند. قاضی که معقولانه تصمیم می گیرد، خواندن یک داستان است. مطمئن شوید منبع شماست.
• ** زمین را صادقانه با واقعیت ها مطابقت دهید. ** انتخاب زمین اشتباه یا کشش، سریع ترین راه برای از دست دادن است. اگر دلیل واقعی که می‌خواهید ملک را پس بگیرید، فروش است، از محل فروش درخواست کنید و آماده باشید تا آن را اثبات کنید - دستورالعمل‌ها به نمایندگان، مواد بازاریابی، جدول زمانی تکمیل.
• ** اطلاعیه را با دقت ارسال کنید. ** فرم اشتباه، تاریخ اشتباه، آدرس اشتباه، اطلاعات تجویز شده اشتباه - این ادعاهای شکست. فرم‌های تجویز شده جدید برای هر کسی که قبلاً اخطار بخش 8 را ارائه کرده است آشنا به نظر می‌رسد، اما الزامات محتوا سخت‌تر است.
• در جاهایی که حقایق ضعیف هستند میانجیگری کنید. یک زمینه اختیاری با شواهد ناچیز کاندیدای ضعیفی برای محاکمه است. تسلیم مذاکره، یک طرح پرداخت، یا یک تاریخ توافق شده نقل مکان اغلب یک جلسه استماع مورد مناقشه را شکست می دهد.

برای مستاجران، همان منطق برعکس عمل می کند. سوابق اجاره خود را نگه دارید. مکاتبات را حفظ کنید. اگر صاحبخانه اخطاریه ای را ارائه کند که با واقعیات مطابقت ندارد - فروش ادعایی که هرگز محقق نمی شود، نقل مکان ادعایی که اتفاق نمی افتد - اکنون قابل اقدام است. این لایحه عواقب واقعی برای سوء استفاده از زمین ایجاد می کند.

این برای بازار گسترده تر به چه معناست

پایان بخش 21 بازار اجاره را خالی نمی کند، اما افراد حاضر در آن را تغییر می دهد. مالکانی که اجاره را به عنوان یک سرمایه گذاری منفعل و با مالکیت به عنوان یک پشتوانه تلقی می کنند، مجددا ارزیابی خواهند کرد. صاحبخانه های حرفه ای با سیستم های خوب سازگار خواهند شد. مستاجران امنیت بیشتری خواهند داشت و در ازای آن، مسئولیت بیشتری در قبال رفتار اجاره‌نشینی خود خواهند یافت – زیرا دلایل اختیاری هر دو طرف را قطع می‌کند.

نتیجه حقوقی-فناوری ساده است. دوران تولید اخطار تخلیه یک صفحه ای به پایان رسیده است. آنچه که مالکان اکنون به آن نیاز دارند، یک سوابق ساختاریافته از اجاره‌بها، یک دید واضح از محل مناسب و اسنادی است که به‌درستی پیش‌نویس شده است که از بررسی دقیق در جلسه استماع باقی بماند.

پلت فرم JustiScript سرن جید، مکاتبات صاحبخانه بریتانیا، تهیه پیش نویس اعلامیه بخش 8، و مستندات ادعای مالکیت را بر اساس قوانین انگلیسی، با بررسی اختیاری توسط یک وکیل واجد شرایط در بریتانیا انجام می دهد. اگر می‌خواهید ببینید که چگونه در یک اجاره خاص اعمال می‌شود، صفحه خدمات ما مکانی برای شروع است.

سوالات متداول

** آیا هنوز هم می توانم در طول دوره انتقال اخطاریه بخش 21 را ارائه کنم؟** تا زمانی که مقررات شروع لایحه لازم الاجرا شود، اجاره نامه های موجود و اخطاریه های موجود تابع قانون فعلی است. پس از شروع، بخش 21 برای اطلاعیه‌های جدید بسته می‌شود و قوانین انتقالی بر اخطاریه‌هایی که قبلاً ارائه شده است، نظارت می‌کند. قبل از ارائه هر چیزی تاریخ شروع کار را به دقت بررسی کنید.

** مستاجر من سه ماه معوقه دارد. آیا زمین اجباری هنوز کار می کند؟** زمین معوقه اجباری باقی می ماند اما با آستانه بالاتر و مدت زمان اخطار طولانی تر از دو ماه جاری. شما همچنین به یک دفتر کل اجاره بها و مدرکی نیاز دارید که نشان دهد بدهی های معوقه هم در زمان ابلاغ و هم در جلسه دادرسی وجود داشته است - تاکتیک شناخته شده ای است که پرداخت های جزئی که زمان بندی شده است تا زیر آستانه کاهش یابد.

میخواهم بفروشم. چقدر زود می توانم مالکیت بگیرم؟ شما باید قبل از در دسترس بودن زمین فروش، مالکیت ملک را داشته باشید و آن را برای حداقل مدتی به آن اجازه دهید، اخطار مقرر را برای مدت مورد نیاز ارائه دهید، و بتوانید قصد واقعی برای فروش را ثابت کنید. استفاده نادرست از زمین - به عنوان مثال، اجاره مجدد به جای فروش - شما را در معرض مجازات قرار می دهد، بنابراین آن را به عنوان یک راه حل مدعی نکنید.

اگر در حال آماده‌سازی ادعای مالکیت، تهیه پیش‌نویس یک اجاره‌نامه جدید تحت رژیم اصلاح‌شده، یا پاسخ به اخطاریه‌ای به‌عنوان مستأجر هستید، JustiScript سرن جید می‌تواند مدارک را تهیه کند و در صورت مفید بودن، آنها را برای بررسی به یک وکیل واجد شرایط بریتانیا هدایت کند.