Durant gairebé quatre dècades, la Secció 21 de la Llei d'Habitatge de 1988 ha estat el motor silenciós del mercat de lloguer anglès. Un propietari que volgués recuperar una propietat podria, en la majoria de les circumstàncies, simplement avisar amb dos mesos d'antelació i esperar que els tribunals ho seguissin. La llei de drets dels arrendataris posa fi a aquest acord. El que el substitueix no és el caos, però és quelcom que tant els propietaris com els llogaters trobaran desconegut: un sistema de possessió on cada reclamació s'ha de justificar, evidenciar i defensar sobre els seus fets.
Aquesta peça és per al propietari que es pregunta si el seu contracte d'arrendament encara és adequat per al seu propòsit, i per al llogater que intenta entendre quines proteccions i quins riscos comporta realment el nou règim.
Què canvia realment l'abolició de la Secció 21
El titular és senzill: s'acaben els desnonaments sense culpa. El detall és més interessant.
D'acord amb la llei actual, un avís de la Secció 21 no requereix que el propietari doni una raó. El paper del tribunal és principalment administratiu: comproveu l'avís, comproveu la protecció del dipòsit, comproveu els documents prescrits i concedeu la possessió. La majoria de les reclamacions de la Secció 21 defensades fracassen en la documentació del propietari, no pel fons.
Segons la llei de drets dels arrendataris, aquesta ruta desapareix. Els lloguers a curt termini assegurat se substitueixen per una única forma d'arrendament assegurat periòdic, i cada reclamació de possessió ha de procedir en virtut d'un motiu de la secció 8 de la Llei d'habitatge de 1988, tal com s'amplia i remodela pel projecte de llei. Alguns motius són obligatoris (el tribunal ha d'atorgar la possessió si s'acredita el motiu). Altres són discrecionals (el tribunal valora la raonabilitat). Tots ells requereixen proves.
Per als propietaris, aquest és el canvi central: la possessió ja no és un exercici processal. És un cas que has de demostrar.
Els terrenys remodelats de la Secció 8: un mapa de treball
El projecte de llei manté l'estructura de l'article 8 però la reequilibra. Els motius en què es basaran la majoria dels propietaris es divideixen en algunes categories pràctiques:
- L'arrendador necessita tornar la propietat. Motius per a la mudança del propietari (o un familiar proper) i per a la venda de la propietat. Tots dos requereixen un període mínim d'ocupació abans de poder utilitzar-los, i un termini de preavís superior als dos mesos anteriors. El mal ús (per exemple, anunciar la propietat per llogar poc després d'una venda reclamada) comporta sancions.
- Endarreriment de lloguer. Es manté el motiu de morositat obligatòria, però amb un llindar més alt i un termini de preavís més llarg del que estaven acostumats els propietaris. El motiu d'endarreriment discrecional continua existint per morositat persistent que no compleixi el llindar obligatori.
- Incompliment de l'arrendament i comportament antisocial. Motius discrecionals, decidits per raonabilitat. S'han reforçat els motius de conducta antisocial, amb un avís més curt en els casos més greus.
- Terres especialitzats. Les HMO d'estudiants llogades per un cicle acadèmic, els allotjaments lligats a l'ocupació i les propietats subjectes a rehabilitació o possessió d'un hipotecat tenen cadascun els seus propis terrenys, sovint amb els seus propis requisits d'avís.
- Mort de l'arrendatari i problemes de successió. Retinguts però tècnics: demana consell abans de servir.
Els períodes de preavís, els llindars d'evidència i els requisits d'ocupació anterior varien segons el terreny. No hi ha cap avís de plantilla única que s'adapti a cada cas.
Cronologia del tribunal: prepareu-vos per a una pista més llarga
Els procediments de possessió del Regne Unit ja eren lents abans del projecte de llei. No seran més ràpids el primer dia. Qualsevol persona que planifiqui al voltant del nou règim hauria d'assumir tres realitats.
En primer lloc, els períodes de preavís són més llargs per a la majoria de motius que els dos mesos de l'antiga Secció 21. Incorporeu-ho a qualsevol horari comercial: refinançament, venda, reforma, tornada de l'estranger.
En segon lloc, s'espera que els tribunals vegin una proporció més alta de reclamacions defensades. Una reclamació de l'article 21 poques vegades tenia res a defensar; una reclamació de la Secció 8 gairebé sempre ho fa. Els llogaters que abans haurien acceptat l'inevitable ara tenen motius per provar, i la disponibilitat d'assistència jurídica per a la defensa de l'habitatge significa que molts ho faran.
En tercer lloc, el procediment accelerat de possessió, la via ràpida només en paper que va fer atractiva la Secció 21, no s'estén a la majoria dels terrenys de la Secció 8. Espereu una audiència. Espereu assistir-hi o instruir algú que ho faci.
Una hipòtesi de treball realista per a una reclamació impugnada de la Secció 8, des de l'avís enviat fins al nomenament de l'agutzil, és diversos mesos més del que els propietaris havien previst en el passat. Els motius obligatoris amb proves netes es mouran més ràpidament. Els motius discrecionals amb un llogater defensor no ho faran.## Construir un cas de possessió que sobrevisqui
Els propietaris que els sortiran millor sota el nou règim són els que tracten la gestió de l'arrendament com una recopilació d'evidències des del primer dia. Un expedient de possessió es construeix molt abans de la notificació.
- Aconsegueix la documentació d'arrendament al principi. Protecció de dipòsits, informació prescrita, seguretat de gas, EPC, guia de Com llogar, informe de seguretat elèctrica. El projecte de llei no alleuja aquests requisits de passarel·la; en tot cas, els tribunals els examinaran més detingudament ara que cada reclamació és terreny impugnat.
- Documentar-ho tot simultàniament. Llibres de lloguer conciliats mensualment. Registres escrits de queixes, inspeccions i converses. Fotografies datades. Cartes enviades per un mètode que acrediti la recepció. Un jutge que decideix la raonabilitat està llegint una història; assegureu-vos que el vostre és el que té les fonts.
- Combina el terreny amb els fets de manera honesta. Seleccionar el terreny equivocat, o estirar-ne un, és la manera més ràpida de perdre. Si la veritable raó per la qual voleu tornar la propietat és la venda, alegueu el terreny de venda i estigueu preparats per provar-ho: instruccions per als agents, materials de màrqueting, calendari de finalització.
- Enviï l'avís amb cura. Formulari incorrecte, dates incorrectes, adreça incorrecta, informació prescrita incorrecta: aquestes afirmacions de derrota. Els nous formularis prescrits li semblaran familiars a qualsevol persona que hagi enviat abans un avís de la Secció 8, però els requisits de contingut són més estrictes.
- Media on els fets són febles. Un motiu discrecional amb proves escasses és un mal candidat per al judici. Una rendició negociada, un pla de pagament o una data de mudança acordada sovint supera una audiència impugnada.
Per als llogaters, la mateixa lògica funciona al revés. Mantingueu els vostres propis registres de lloguer. Mantenir la correspondència. Si un propietari notifica un avís per un motiu que no coincideix amb els fets (una venda reclamada que mai es materialitza, una mudança reclamada que no es produeix), ara és accionable. El projecte de llei genera conseqüències reals pel mal ús del sòl.
Què significa això per al mercat més ampli
El final de l'article 21 no buidarà el mercat de lloguer, però canviarà qui hi és. Els propietaris que van tractar l'arrendament com una inversió passiva, amb la possessió com a suport, tornaran a valorar. Els propietaris professionals amb bons sistemes s'adaptaran. Els llogaters tindran més seguretat i, a canvi, es veuran més responsables de la conducta del seu lloguer, perquè els motius discrecionals tallen els dos sentits.
La conseqüència legal-tecnològica és senzilla. L'era del generador d'avís de desnonament d'una pàgina ha acabat. El que ara necessiten els propietaris és un registre estructurat de l'arrendament, una visió clara de quin terreny s'adapta i documents redactats correctament que sobrevisquin a l'escrutini en una audiència.
La plataforma JustiScript de Serene Jade gestiona la correspondència dels propietaris del Regne Unit, la redacció d'avís de la Secció 8 i la documentació de reclamació de possessió segons la llei anglesa, amb una revisió opcional per part d'un advocat qualificat del Regne Unit. Si voleu veure com s'aplica a un lloguer específic, la nostra pàgina de serveis és el lloc per començar.
PMF
Puc encara enviar un avís de la Secció 21 durant el període de transició? Fins que no entrin en vigor les disposicions d'inici del projecte de llei, els lloguers existents i els avisos existents es regeixen per la llei vigent. Un cop començat, la Secció 21 es tanca per a nous avisos, i les normes transitòries regiran els avisos que ja s'han enviat. Comproveu acuradament la data d'inici abans de servir qualsevol cosa.
El meu inquilí té tres mesos de retard. El terreny obligatori encara funciona? El motiu de morositat obligatòria subsisteix però amb un llindar més elevat i un termini de preavís més llarg que els dos mesos actuals. També necessitareu un llibre de lloguer net i una prova que hi ha hagut endarreriments tant en el servei de l'avís com a l'audiència: els pagaments parcials programats per baixar del llindar són una tàctica coneguda.
** Vull vendre. Quan aviat puc aconseguir la possessió?** Haureu d'haver estat propietari i de deixar la propietat durant un període mínim abans que el terreny de venda estigui disponible, enviar l'avís prescrit durant el període requerit i poder demostrar una intenció genuïna de vendre. Fer un ús indegut del terreny (per exemple, tornar a llogar en lloc de vendre) t'exposa a sancions, així que no ho demanis com a solució alternativa.
Si esteu preparant una reclamació de possessió, redactant un nou lloguer sota el règim reformat o responent a un avís com a llogater, JustiScript de Serene Jade pot produir els documents i, quan sigui útil, enviar-los a un advocat qualificat del Regne Unit perquè els revisi.