В продължение на почти четири десетилетия, раздел 21 от Закона за жилищното настаняване от 1988 г. е тихият двигател на английския пазар на наеми. Наемодател, който иска обратно имота, в повечето случаи може просто да даде двумесечно предизвестие и да очаква съдът да го последва. Законопроектът за правата на наемателите слага край на това споразумение. Това, което го замества, не е хаос, а е нещо, което и наемодателите, и наемателите ще намерят непознато: система за притежание, при която всеки иск трябва да бъде оправдан, доказан и защитен с факти.
Това парче е за наемодателя, който се чуди дали договорът им за наем все още е подходящ за целта, и за наемателя, който се опитва да разбере какви защити - и какви рискове - всъщност носи новият режим.
Какво наистина променя премахването на раздел 21
Заглавието е просто: край на изгонванията без вина. По-интересен е детайлът.
Съгласно действащия закон известието по раздел 21 не изисква наемодателят да посочва причина. Ролята на съда е до голяма степен административна - проверка на известието, проверка на защитата на депозита, проверка на предписаните документи и предоставяне на притежание. Повечето защитени искове по раздел 21 се провалят по документи на наемодателя, а не по същество.
Съгласно законопроекта за правата на наемателите този маршрут изчезва. Гарантираните краткосрочни наеми се заменят с една единствена форма на периодично гарантирано наемане и всеки иск за притежание трябва да продължи по основание в раздел 8 от Жилищния закон от 1988 г. — както е разширен и преоформен от законопроекта. Някои основания са задължителни (съдът трябва да предостави във владение, ако основанието е доказано). Други са дискреционни (съдът преценява разумността). Всички те изискват доказателства.
За наемодателите това е централната промяна: притежанието вече не е процедурно упражнение. Това е случай, който трябва да докажете.
Преоформената територия на Раздел 8 — работеща карта
Законопроектът запазва структурата на раздел 8, но го балансира отново. Основанията, на които повечето наемодатели ще разчитат, попадат в няколко практически категории:
- Наемодателят се нуждае от имота обратно. Основания за наемане на наемодателя (или близък член на семейството) и за продажба на имота. И двата изискват минимален период на заетост, преди да могат да бъдат използвани, и период на предизвестие, по-дълъг от старите два месеца. Злоупотребата - например рекламирането на имота под наем скоро след обявената продажба - носи санкции.
- Просрочени наеми. Задължителното основание за просрочени плащания остава, но с по-висок праг и по-дълъг период на предизвестие, отколкото наемодателите са свикнали. Продължава да съществува основанието за просрочие по преценка за постоянно закъсняло плащане, което не отговаря на задължителния праг.
- Нарушение на наемното право и антисоциално поведение. Дискреционни основания, решено по разумност. Засилени са признаците за противообществени прояви, като при най-тежките случаи предизвестието е по-кратко.
- Специализирани основания. Студентските HMO, които отдават под наем академичен цикъл, настаняване, обвързано с работа, и имоти, подлежащи на преустройство или притежание на ипотека, имат свои собствени основания, често със свои собствени изисквания за предизвестие.
- Смърт на наемателя и проблеми с наследяването. Запазено, но технически — получете съвет преди сервиране.
Сроковете за предизвестие, праговете за доказване и изискванията за предишна работа варират според основанията. Няма един шаблон за известие, който да отговаря на всеки случай.
График на съда: подгответе се за по-дълга писта
Процедурите за притежание в Обединеното кралство вече бяха бавни преди законопроекта. Те няма да станат по-бързи в първия ден. Всеки, който планира новия режим, трябва да приеме три реалности.
Първо, сроковете за предизвестие са по-дълги за повечето основания от стария раздел 21 от два месеца. Вградете това във всеки търговски график - рефинансиране, продажба, ремонт, връщане от чужбина.
Второ, очаква се съдилищата да видят по-висок дял от защитените искове. Искът по раздел 21 рядко има какво да защити; искът по Раздел 8 почти винаги го прави. Наемателите, които преди биха приели неизбежното, сега имат основание да тестват, а наличието на правна помощ за жилищна защита означава, че много ще го направят.
Трето, ускорената процедура за притежание – бързият път само на хартиен носител, който направи раздел 21 привлекателен – не обхваща повечето основания по раздел 8. Очаквайте изслушване. Очаквайте да присъствате или инструктирайте някой, който ще го направи.
Реалистично работно предположение за оспорван иск по Раздел 8, от връчено известие до назначаване на съдебен изпълнител, е с няколко месеца по-дълго, отколкото наемодателите са планирали в миналото. Задължителните основания с чисти доказателства ще се движат по-бързо. Дискреционни основания със защитаващ се наемател няма.## Изграждане на случай на притежание, който оцелява
Наемодателите, които ще се справят най-добре при новия режим, са тези, които третират управлението на наема като събиране на доказателства от първия ден. Дело за притежание се изгражда много преди връчването на уведомлението.
- Вземете документите за наемане още в самото начало. Защита на депозитите, предписана информация, газова безопасност, EPC, ръководство за наемане, доклад за електрическа безопасност. Законопроектът не облекчава тези изисквания за шлюз; ако не друго, съдилищата ще ги разгледат по-внимателно сега, когато всеки иск е оспорван терен.
- Документирайте всичко едновременно. Наемните книги се съгласуват ежемесечно. Писмени протоколи за жалби, огледи и разговори. Снимки с дата. Писма, изпратени по метод, който доказва получаването. Съдия, който решава разумността, е четене на история; уверете се, че вашият е този с източници.
- Свържете основата с фактите честно. Изборът на грешната основа или разтягането на такава е най-бързият начин да загубите. Ако истинската причина, поради която искате обратно имота, е продажбата, изтъкнете основанието за продажба и бъдете готови да го докажете — инструкции за агенти, маркетингови материали, график за завършване.
- Изпратете известието внимателно. Грешен формуляр, грешни дати, грешен адрес, грешно предписана информация - тези искове са отхвърлени. Новите предписани формуляри ще изглеждат познати на всеки, който е връчвал известие по раздел 8 преди, но изискванията за съдържанието са по-строги.
- Посредничество, когато фактите са слаби. Дискреционно основание с оскъдни доказателства е лош кандидат за съдебен процес. Договорено предаване, план за плащане или договорена дата за напускане често изпреварват оспорваното изслушване.
За наемателите същата логика е в обратна посока. Водете свои собствени записи за наем. Поддържайте кореспонденция. Ако наемодател връчи предизвестие на основание, което не отговаря на фактите - заявена продажба, която никога не се осъществява, заявено преместване, което не се случва - това вече подлежи на действие. Законопроектът създава реални последици за злоупотреба със земята.
Какво означава това за по-широкия пазар
Краят на Раздел 21 няма да изпразни пазара на наеми, но ще промени кой е на него. Наемодателите, които са разглеждали отдаването под наем като пасивна инвестиция, с притежание като предпазна мярка, ще преоценят. Професионалните наемодатели с добри системи ще се адаптират. Наемателите ще имат по-голяма сигурност и в замяна ще се окажат по-отговорни за поведението на своя наем - защото дискреционните основания пресичат и двете посоки.
Правно-технологичните последици са ясни. Ерата на генератора на известия за изгонване от една страница приключи. Това, от което наемодателите сега се нуждаят, е структуриран запис на наема, ясна представа коя земя е подходяща и правилно изготвени документи, които ще оцелеят при проверка по време на изслушване.
Платформата JustiScript на Serene Jade обработва кореспонденцията на наемодателя в Обединеното кралство, изготвянето на известия по раздел 8 и документацията за искове за притежание съгласно английското законодателство, с незадължителен преглед от квалифициран адвокат от Обединеното кралство. Ако искате да видите как се прилага за конкретен наем, нашата страница за услуги е мястото, от което да започнете.
ЧЗВ
Мога ли да връча известие по раздел 21 по време на преходния период? До влизането в сила на разпоредбите на законопроекта за влизане в сила, съществуващите наеми и съществуващи уведомления се уреждат от действащия закон. Веднъж започнат, раздел 21 се затваря за нови известия и преходните правила ще управляват вече връчените известия. Проверете внимателно началната дата, преди да сервирате нещо.
Моят наемател има три месеца просрочие. Работи ли все още задължителното основание? Задължителното основание за просрочени задължения остава, но с по-висок праг и по-дълъг срок на предизвестие от сегашните два месеца. Ще ви е необходима и чиста книга за наема и доказателство, че е имало просрочие както при връчването на предизвестието, така и при изслушването - частичните плащания, насрочени да паднат под прага, са известна тактика.
Искам да продам. Колко скоро мога да получа притежание? Ще трябва да притежавате и давате под наем имота за минимален период, преди мястото за продажба да бъде налично, да връчите предписаното предизвестие за необходимия период и да можете да докажете истинско намерение за продажба. Злоупотребата със земята - например повторно отдаване под наем вместо продажба - ви излага на санкции, така че не го изтъквайте като заобиколно решение.
Ако подготвяте иск за притежание, изготвяте нов договор за наем съгласно реформирания режим или отговаряте на известие като наемател, JustiScript на Serene Jade може да изготви документите и, когато е полезно, да ги пренасочи към квалифициран британски адвокат за преглед.