منذ ما يقرب من أربعة عقود، كانت المادة 21 من قانون الإسكان لعام 1988 هي المحرك الهادئ لسوق الإيجار الإنجليزي. يمكن للمالك الذي يريد استعادة عقاره، في معظم الظروف، أن يقدم ببساطة إشعارًا مدته شهرين ويتوقع أن تتبعه المحاكم. وينهي مشروع قانون حقوق المستأجرين هذا الترتيب. ما يحل محلها ليس الفوضى، ولكنه شيء سوف يجده الملاك والمستأجرون غير مألوفين: نظام حيازة حيث يجب تبرير كل ادعاء، وإثباته، والدفاع عنه بناءً على حقائقه.
هذه المقالة مخصصة للمالك الذي يتساءل عما إذا كانت اتفاقية الإيجار الخاصة به لا تزال مناسبة للغرض، وللمستأجر الذي يحاول فهم وسائل الحماية - وما هي المخاطر - التي يحملها النظام الجديد بالفعل.
ما الذي تغير فعلاً في إلغاء المادة 21؟
العنوان بسيط: انتهاء عمليات الإخلاء بدون خطأ. التفاصيل أكثر إثارة للاهتمام.
بموجب القانون الحالي، لا يتطلب إشعار القسم 21 من المالك تقديم السبب. دور المحكمة إداري إلى حد كبير - التحقق من الإشعار، والتحقق من حماية الودائع، والتحقق من المستندات المطلوبة، ومنح الحيازة. معظم مطالبات القسم 21 التي تم الدفاع عنها تفشل في أوراق المالك، وليس على أساس الأسس الموضوعية.
وبموجب مشروع قانون حقوق المستأجرين، يختفي هذا الطريق. يتم استبدال الإيجارات القصيرة المؤكدة بشكل واحد من الإيجارات الدورية المضمونة، ويجب أن تتم كل مطالبة بالحيازة بموجب أساس في المادة 8 من قانون الإسكان لعام 1988 - كما تم توسيعه وإعادة صياغته بموجب مشروع القانون. بعض الأسباب إلزامية (يجب على المحكمة أن تمنح الحيازة إذا ثبت السبب). البعض الآخر تقديري (المحكمة تزن المعقولية). وكلها تحتاج إلى أدلة.
بالنسبة لأصحاب العقارات، هذا هو التحول المركزي: لم تعد الحيازة ممارسة إجرائية. إنها حالة عليك إثباتها.
أراضي القسم 8 المعاد تشكيلها - خريطة عمل
يحافظ مشروع القانون على هيكل المادة 8 ولكنه يعيد توازنها. تنقسم الأسباب التي سيعتمد عليها معظم أصحاب العقارات إلى عدة فئات عملية:
- يحتاج المالك إلى استعادة العقار. أسباب لانتقال المالك (أو أحد أفراد العائلة المقربين) إلى العقار وبيعه. ويتطلب كلاهما الحد الأدنى من فترة الإشغال قبل أن يتم استخدامهما، وفترة إشعار أطول من الشهرين القديمين. سوء الاستخدام - على سبيل المثال، الإعلان عن العقار للسماح به بعد وقت قصير من البيع المزعوم - ينطوي على عقوبات.
- متأخرات الإيجار. يظل أساس المتأخرات الإلزامي قائمًا ولكن مع حد أعلى وفترة إشعار أطول مما اعتاد عليه الملاك. لا يزال سبب المتأخرات التقديرية قائمًا للتأخر المستمر في السداد الذي لا يستوفي الحد الإلزامي.
- خرق عقد الإيجار والسلوك المعادي للمجتمع. لأسباب تقديرية، تم تحديدها على أساس المعقول. تم تعزيز أسس السلوك المعادي للمجتمع، مع إشعار أقصر في الحالات الأكثر خطورة.
- أسباب متخصصة. تسمح صناديق المرضى الطلابية بالدورة الأكاديمية، والإقامة المرتبطة بالتوظيف، والممتلكات الخاضعة لإعادة التطوير أو حيازة المرتهن، لكل منها أسبابها الخاصة، وغالبًا ما تكون مع متطلبات الإشعار الخاصة بها.
- وفاة المستأجر وقضايا الخلافة. تم الاحتفاظ به ولكن من الناحية الفنية - احصل على المشورة قبل التقديم.
تختلف فترات الإشعار وعتبات الأدلة ومتطلبات الإشغال السابق من مكان لآخر. لا يوجد إشعار نموذجي واحد يناسب كل حالة.
الجداول الزمنية للمحكمة: الاستعداد لمدرج أطول
كانت إجراءات الحيازة في المملكة المتحدة بطيئة بالفعل قبل مشروع القانون. لن يصبحوا أسرع في اليوم الأول. وينبغي لأي شخص يخطط للنظام الجديد أن يفترض ثلاث حقائق.
أولاً، فترات الإشعار أطول بالنسبة لمعظم الأسباب من المادة 21 القديمة التي تبلغ شهرين. قم ببناء ذلك في أي جدول زمني تجاري - إعادة التمويل، والبيع، والتجديد، والعودة من الخارج.
ثانياً، من المتوقع أن تشهد المحاكم نسبة أعلى من المطالبات التي يتم الدفاع عنها. نادرًا ما يكون لدى مطالبة القسم 21 ما يمكن الدفاع عنه؛ مطالبة القسم 8 هي دائمًا تقريبًا. المستأجرون الذين كانوا في السابق يقبلون ما لا مفر منه أصبح لديهم الآن أسباب للاختبار، كما أن توفر المساعدة القانونية للدفاع عن السكن يعني أن الكثيرين سيفعلون ذلك.
ثالثًا، لا يمتد إجراء الحيازة المعجل - المسار السريع الورقي فقط الذي جعل المادة 21 جذابة - إلى معظم أسباب المادة 8. توقع جلسة استماع. توقع حضوره، أو إرشاد شخص سيفعل ذلك.
إن افتراض العمل الواقعي لمطالبة القسم 8 المتنازع عليها، بدءًا من الإشعار المقدم حتى تعيين المحضر، أطول بعدة أشهر مما خطط له الملاك في الماضي. الأسباب الإلزامية ذات الأدلة النظيفة سوف تتحرك بشكل أسرع. الأسباب التقديرية مع المستأجر المدافع لن تفعل ذلك.## بناء قضية حيازة تبقى على قيد الحياة
إن أصحاب العقارات الذين سيكونون أفضل حالاً في ظل النظام الجديد هم الذين يتعاملون مع إدارة الإيجار على أنها عملية جمع الأدلة منذ اليوم الأول. يتم إنشاء قضية الحيازة قبل فترة طويلة من تقديم الإشعار.
- ** احصل على أوراق الإيجار مباشرة في البداية. ** حماية الودائع، المعلومات الموصوفة، سلامة الغاز، EPC، دليل كيفية الإيجار، تقرير السلامة الكهربائية. لا يخفف مشروع القانون متطلبات البوابة هذه؛ إذا كان هناك أي شيء، فإن المحاكم سوف تفحصها عن كثب الآن بعد أن أصبحت كل مطالبة مجالًا متنازعًا عليه.
- ** توثيق كل شيء بشكل متزامن. ** تسوية دفاتر الأستاذ شهريًا. سجلات مكتوبة للشكاوى وعمليات التفتيش والمحادثات. الصور الفوتوغرافية مؤرخة. الرسائل المرسلة بطريقة تثبت الاستلام. القاضي الذي يقرر المعقولية هو قراءة قصة؛ تأكد من أن مصادرك هي التي تحتوي على المصادر.
- طابق الأرض مع الحقائق بأمانة. إن اختيار الأرضية الخاطئة، أو تمديدها، هو أسرع طريقة للخسارة. إذا كان السبب الحقيقي وراء رغبتك في استعادة العقار هو البيع، فدافع عن أرض البيع وكن مستعدًا لإثبات ذلك - تعليمات للوكلاء، والمواد التسويقية، والجدول الزمني للإكمال.
- أرسل الإشعار بعناية. نموذج خاطئ، تواريخ خاطئة، عنوان خاطئ، معلومات موصوفة خاطئة - هذه ادعاءات الهزيمة. ستبدو النماذج الموصوفة الجديدة مألوفة لأي شخص قدم إشعارًا بموجب المادة 8 من قبل، ولكن متطلبات المحتوى أكثر صرامة.
- التوسط عندما تكون الحقائق ضعيفة. إن الأساس التقديري الذي يحتوي على أدلة ضعيفة يعتبر مرشحًا سيئًا للمحاكمة. إن الاستسلام المتفاوض عليه، أو خطة السداد، أو تاريخ الخروج المتفق عليه غالبًا ما يتفوق على جلسة الاستماع المتنازع عليها.
بالنسبة للمستأجرين، نفس المنطق يعمل في الاتجاه المعاكس. احتفظ بسجلات الإيجار الخاصة بك. احتفظ بالمراسلات. إذا قدم المالك إشعارًا على أساس لا يتطابق مع الحقائق - عملية بيع مُطالب بها لم تتحقق أبدًا، أو عملية نقل مُطالب بها لم تحدث - فقد أصبح هذا الآن قابلاً للتنفيذ. يخلق مشروع القانون عواقب حقيقية لسوء استخدام الأرض.
ماذا يعني هذا بالنسبة للسوق الأوسع
نهاية المادة 21 لن تُفرغ سوق الإيجارات، لكنها ستغير من فيها. إن الملاك الذين تعاملوا مع الإيجار باعتباره استثماراً سلبياً، مع الحيازة باعتبارها مساندة، سوف يعيدون التقييم. سوف يتكيف الملاك المحترفون الذين لديهم أنظمة جيدة. سوف يتمتع المستأجرون بقدر أكبر من الأمان، وفي المقابل، سيجدون أنفسهم أكثر عرضة للمساءلة عن سلوك إيجارهم - لأن الأسباب التقديرية تقطع كلا الاتجاهين.
إن النتيجة القانونية التقنية واضحة ومباشرة. لقد انتهى عصر منشئ إشعار الإخلاء المكون من صفحة واحدة. ما يحتاجه الملاك الآن هو سجل منظم لعقد الإيجار، ورؤية واضحة للأرضية المناسبة، ووثائق مصاغة بشكل صحيح والتي ستنجو من التدقيق في جلسة الاستماع.
تتعامل منصة JustiScript الخاصة بـ Serene Jade مع مراسلات المالك في المملكة المتحدة، وصياغة إشعار القسم 8، ووثائق المطالبة بالحيازة بموجب القانون الإنجليزي، مع مراجعة اختيارية من قبل محامٍ مؤهل في المملكة المتحدة. إذا كنت تريد معرفة كيفية تطبيق ذلك على عقد إيجار معين، فإن صفحة الخدمات لدينا هي المكان المناسب للبدء.
الأسئلة الشائعة
هل لا يزال بإمكاني تقديم إشعار القسم 21 خلال الفترة الانتقالية؟ وإلى أن تدخل أحكام مشروع القانون حيز التنفيذ، تخضع الإيجارات الحالية والإشعارات الحالية للقانون الحالي. بمجرد البدء، يتم إغلاق القسم 21 أمام الإشعارات الجديدة، وستحكم القواعد الانتقالية الإشعارات التي تم تقديمها بالفعل. تحقق من تاريخ البدء بعناية قبل تقديم أي شيء.
** المستأجر الخاص بي متأخر لمدة ثلاثة أشهر. هل لا تزال الأرضية الإلزامية تعمل؟** إن أساس المتأخرات الإلزامية قائم ولكن مع حد أعلى وفترة إشعار أطول من الشهرين الحاليين. ستحتاج أيضًا إلى دفتر الأستاذ النظيف للإيجار وإثبات وجود متأخرات عند تقديم الإشعار وفي جلسة الاستماع - تعد الدفعات الجزئية المحددة بوقت للانخفاض إلى ما دون الحد الأدنى تكتيكًا معروفًا.
**أريد البيع. متى يمكنني الحصول على الحيازة؟ ** سيتعين عليك امتلاك العقار وتأجيره لمدة لا تقل عن فترة قبل أن تصبح أرض البيع متاحة، وتقديم الإشعار المحدد للفترة المطلوبة، وتكون قادرًا على إثبات نية حقيقية للبيع. إن إساءة استخدام الأرض - على سبيل المثال، إعادة تأجيرها بدلاً من بيعها - تعرضك لعقوبات، لذا لا تطالب بها كحل بديل.
إذا كنت تقوم بإعداد مطالبة بالحيازة، أو صياغة عقد إيجار جديد بموجب النظام الذي تم إصلاحه، أو الرد على إشعار كمستأجر، فيمكن لـ JustiScript من Serene Jade إنتاج المستندات وتوجيهها، حيثما يكون ذلك مفيدًا، إلى محامٍ مؤهل في المملكة المتحدة للمراجعة.