Протягом майже чотирьох десятиліть Розділ 21 Закону про житло 1988 року був тихим двигуном англійського ринку оренди. Орендодавець, який хотів повернути нерухомість, у більшості випадків міг просто попередити про це за два місяці та очікувати, що суди послідують. Законопроект про права орендарів припиняє цю домовленість. Те, що приходить на зміну, — це не хаос, а те, що орендодавцям і орендарям буде незнайоме: система володіння, де кожна вимога має бути виправдана, доведена та захищена фактами.
Цей твір для орендодавця, який цікавиться, чи його договір оренди все ще відповідає меті, і для орендаря, який намагається зрозуміти, який захист — і які ризики — насправді несе новий режим.
Що насправді змінює скасування розділу 21
Заголовок простий: кінець безвинним виселенням. Деталь цікавіша.
Відповідно до чинного законодавства, повідомлення за Розділом 21 не вимагає від орендодавця вказувати причину. Роль суду переважно адміністративна — перевірити повідомлення, перевірити захист депозиту, перевірити встановлені документи та надати право власності. Більшість захищених позовів за Розділом 21 не задоволені через документи орендодавця, а не по суті.
Відповідно до законопроекту про права орендарів цей шлях зникає. Гарантована короткострокова оренда житла замінюється єдиною формою періодичної гарантованої оренди, і кожна претензія щодо володіння має розглядатися на підставі Розділу 8 Закону про житло 1988 року, розширеного та зміненого Законопроектом. Деякі підстави є обов’язковими (суд має надати право власності, якщо підстава доведена). Інші є дискреційними (суд оцінює розумність). Всі вони вимагають доказів.
Для орендодавців це центральна зміна: володіння більше не є процедурною вправою. Це справа, яку ви повинні довести.
Переформована територія 8 розділу — робоча карта
Законопроект зберігає структуру розділу 8, але змінює його баланс. Підстави, на які покладається більшість орендодавців, поділяються на кілька практичних категорій:
- Орендодавцю потрібно повернути майно. Підстави для вселення орендодавця (або близького члена сім’ї) та продажу майна. Обидва вимагають мінімального періоду зайнятості, перш ніж їх можна буде використовувати, і терміну повідомлення, довшого за попередні два місяці. Зловживання — наприклад, реклама майна, що здається в оренду незабаром після заявленого продажу — тягне за собою штрафи.
- Заборгованість по орендній платі. Основа обов’язкової заборгованості залишається, але з вищим порогом і довшим періодом повідомлення, ніж орендодавці звикли. Підстава для дискреційної заборгованості продовжує існувати для постійних прострочених платежів, які не відповідають обов’язковому порогу.
- Порушення договору оренди та антигромадська поведінка. Дискреційні підстави, рішення про розумність. Посилено ознаки антигромадської поведінки, у найважчих випадках – скорочено.
- Спеціалізовані підстави. Студентські HMO, які здають в оренду навчальний цикл, житло, пов’язане з працевлаштуванням, і майно, що підлягає переплануванню або володінню іпотекою, мають власні підстави, часто з власними вимогами до повідомлення.
- Смерть орендаря та питання правонаступництва. Зберігається, але технічно — отримайте пораду перед обслуговуванням.
Періоди попередження, пороги доказів і вимоги до попередньої роботи відрізняються залежно від країни. Немає єдиного шаблону сповіщення, який би відповідав кожному випадку.
Розклад суду: підготуйтеся до довшої злітно-посадкової смуги
Розгляд володіння у Великобританії вже був повільним до прийняття законопроекту. Вони не стануть швидше в перший день. Будь-хто, хто планує новий режим, повинен мати на увазі три реальності.
По-перше, для більшості випадків терміни попередження тривають довше, ніж у старому розділі 21 – два місяці. Вбудуйте це в будь-який комерційний графік — рефінансування, продаж, ремонт, повернення з-за кордону.
По-друге, очікується, що суди побачать більшу частку захищених позовів. Позов за Розділом 21 рідко мав що захищати; претензія за розділом 8 майже завжди так. Орендарі, які раніше змирилися з неминучим, тепер мають підстави для перевірки, а доступність правової допомоги для захисту житла означає, що багато хто буде.
По-третє, прискорена процедура володіння — швидкий шлях лише на папері, який зробив розділ 21 привабливим — не поширюється на більшість підстав, передбачених розділом 8. Очікуйте слухання. Очікуйте, що відвідаєте це, або доручіть комусь, хто буде.
Реалістичне робоче припущення для оскаржуваної претензії відповідно до Розділу 8, починаючи від подання повідомлення до призначення судового пристава, триває на кілька місяців довше, ніж планували орендодавці в минулому. Обов’язкові підстави з чистими доказами рухатимуться швидше. Дискреційних підстав з орендарем-захисником не буде.## Побудова справи про володіння, яка виживає
Орендодавці, яким за нового режиму буде найкраще, це ті, хто з першого дня розглядає управління орендою як збір доказів. Справа про володіння будується задовго до вручення повідомлення.
- Отримайте документи про оренду відразу на початку. Захист депозиту, встановлена інформація, газова безпека, EPC, посібник з оренди, звіт про електробезпеку. Законопроект не пом’якшує ці вимоги до шлюзу; у будь-якому разі суди розглядатимуть їх ретельніше тепер, коли кожна претензія є оскарженою територією.
- Документуйте все одночасно. Книги орендної плати звіряються щомісяця. Письмові протоколи скарг, перевірок, бесід. Фотографії датовані. Листи, надіслані способом, що підтверджує отримання. Суддя, який вирішує розумність, читає історію; переконайтеся, що у вас є джерела.
- Чесно зіставте основу з фактами. Вибір неправильної основи або розтягнення – це найшвидший спосіб програти. Якщо справжня причина, чому ви хочете повернути нерухомість, — це продаж, висловтеся на підставі продажу та будьте готові надати докази — інструкції для агентів, маркетингові матеріали, графік завершення.
- Обережно надсилайте сповіщення. Неправильна форма, неправильні дати, неправильна адреса, неправильна вказана інформація — ці претензії відхиляються. Нові встановлені форми здадуться знайомими всім, хто раніше надсилав повідомлення за розділом 8, але вимоги до змісту суворіші.
- Посередництво, якщо факти слабкі. Дискреційна підстава з недостатніми доказами є поганим кандидатом на суд. Обговорена капітуляція, платіжний план або узгоджена дата виїзду часто перевершують спірне слухання.
Для орендарів та ж логіка діє навпаки. Ведіть власний облік орендної плати. Вести листування. Якщо орендодавець надсилає повідомлення на підставі, що не відповідає фактам — заявлений продаж, який так і не відбувся, заявлене вселення, яке не відбулося — це тепер може бути позовним. Законопроект створює реальні наслідки для нецільового використання землі.
Що це означає для широкого ринку
Кінець Розділу 21 не спустошить ринок оренди, але змінить тих, хто на ньому присутній. Орендодавці, які розглядали оренду як пасивну інвестицію, а володіння як захист, переоцінять. Пристосуються професійні орендодавці з хорошими системами. Орендарі матимуть більшу безпеку та, натомість, будуть більш відповідальними за поведінку своєї оренди, оскільки дискреційні підстави перешкоджають обом напрямкам.
Правотехнічний наслідок простий. Ера односторінкового генератора повідомлень про виселення закінчилася. Те, що зараз потрібно орендодавцям, — це структурований запис про оренду, чітке уявлення про те, яка земля підходить, і належним чином складені документи, які витримають перевірку на слуханнях.
Платформа JustiScript від Serene Jade обробляє листування орендодавця у Великобританії, складання повідомлень за Розділом 8 і документацію про претензії щодо володіння згідно з англійським законодавством, з необов’язковим переглядом кваліфікованим адвокатом Великобританії. Якщо ви хочете побачити, як це стосується конкретного договору оренди, наша сторінка послуг — це те, з чого почати.
FAQ
Чи можу я надіслати сповіщення за розділом 21 протягом перехідного періоду? Поки положення законопроекту не набудуть чинності, існуючі договори оренди та існуючі повідомлення регулюються чинним законом. Після початку розділ 21 закривається для нових сповіщень, а перехідні правила регулюватимуть уже подані повідомлення. Уважно перевірте дату початку, перш ніж щось подавати.
Мій орендар має тримісячну заборгованість. Чи працює обов’язкова земля? Основа обов’язкової заборгованості зберігається, але з вищим порогом і довшим періодом повідомлення, ніж поточні два місяці. Вам також знадобиться чиста книга орендної плати та доказ того, що заборгованість існувала як під час вручення повідомлення, так і під час слухання — часткові платежі, приурочені до падіння нижче порогової суми, є відомою тактикою.
Хочу продати. Як швидко я можу отримати у власність? Вам потрібно буде володіти та орендувати нерухомість протягом мінімального періоду, перш ніж ділянка для продажу стане доступною, надіслати встановлене повідомлення протягом необхідного періоду та бути в змозі підтвердити справжній намір продати. Неправомірне використання землі — наприклад, повторна здача в оренду замість продажу — наражає вас на штрафні санкції, тому не використовуйте це як обхідний шлях.
Якщо ви готуєте претензію щодо права володіння, складаєте новий договір оренди згідно з реформованим режимом або відповідаєте на повідомлення як орендар, JustiScript від Serene Jade може підготувати документи та, якщо це необхідно, направити їх кваліфікованому адвокату Великобританії для розгляду.