На протяжении почти четырех десятилетий статья 21 Закона о жилье 1988 года была тихим двигателем английского рынка аренды. Арендодатель, желающий вернуть собственность, в большинстве случаев мог просто уведомить его за два месяца и ожидать, что суд последует его примеру. Законопроект о правах арендаторов прекращает эту договоренность. На смену ему придет не хаос, а то, что и домовладельцы, и арендаторы сочтут незнакомым: система владения, в которой каждое требование должно быть обосновано, доказано и защищено фактами.
Эта статья предназначена для арендодателя, который задается вопросом, соответствует ли его договор аренды цели, и для арендатора, пытающегося понять, какие меры защиты – и какие риски – на самом деле несет в себе новый режим.
Что на самом деле меняет отмена статьи 21
Заголовок прост: прекращение выселений без вины. Детализация интереснее.
Согласно действующему закону, уведомление по разделу 21 не требует от арендодателя указания причины. Роль суда в основном административная: проверьте уведомление, проверьте защиту вкладов, проверьте предписанные документы и передайте право владения. Большинство защищаемых исков по разделу 21 терпят неудачу по документам арендодателя, а не по существу.
Согласно законопроекту о правах арендаторов, этот путь исчезает. Гарантированная краткосрочная аренда заменяется единой формой периодической гарантированной аренды, и каждое требование владения должно рассматриваться на основании раздела 8 Закона о жилье 1988 года, расширенного и измененного законопроектом. Некоторые основания являются обязательными (суд должен предоставить право владения, если основание доказано). Другие носят дискреционный характер (суд оценивает разумность). Все они требуют доказательств.
Для арендодателей это главный сдвиг: владение больше не является процедурным упражнением. Это случай, который вам нужно доказать.
Обновленная территория Участка 8 — рабочая карта
Законопроект сохраняет структуру Раздела 8, но меняет ее баланс. Основания, на которые будет опираться большинство арендодателей, делятся на несколько практических категорий:
- Арендодателю необходимо вернуть недвижимость. Основания для въезда арендодателя (или близкого члена семьи) и продажи недвижимости. Оба требуют минимального периода работы, прежде чем их можно будет использовать, а также периода уведомления, превышающего прежние два месяца. Неправильное использование — например, реклама недвижимости, сдаваемой в аренду вскоре после заявленной продажи, — влечет за собой штрафы.
- Задолженность по арендной плате. Обязательное основание для погашения задолженности остается, но с более высоким порогом и более длительным периодом уведомления, чем привыкли арендодатели. Дискреционное основание для возникновения задолженности по-прежнему существует в случае постоянных просрочек платежа, не соответствующих обязательному порогу.
- Нарушение условий аренды и антиобщественное поведение. Дискреционные основания, решение о разумности. Были усилены основания для антиобщественного поведения, а в наиболее серьезных случаях уведомление было сокращено.
- Специализированные основания. Студенческие больничные кассы сдают в аренду академический цикл, жилье, связанное с трудоустройством, а также объекты недвижимости, подлежащие перепланировке или владению залогодержателем, имеют свои собственные основания, часто со своими собственными требованиями к уведомлению.
- Смерть арендатора и проблемы с правопреемством. Сохранено, но по техническим причинам: перед обслуживанием проконсультируйтесь.
Периоды уведомления, пороговые значения доказательств и требования к предшествующей работе различаются в зависимости от региона. Не существует единого шаблона уведомления, подходящего для каждого случая.
Сроки суда: готовьтесь к более длинной взлетно-посадочной полосе
До принятия законопроекта разбирательство о владении имуществом в Великобритании шло медленно. Они не станут быстрее в первый день. Любой, кто планирует новый режим, должен принять во внимание три реальности.
Во-первых, периоды уведомления по большинству оснований длиннее, чем в старом разделе 21 — два месяца. Включите это в любой коммерческий график — рефинансирование, продажа, ремонт, возвращение из-за границы.
Во-вторых, ожидается, что суды увидят более высокую долю удовлетворенных исков. В иске по разделу 21 редко было что защищать; претензия по разделу 8 почти всегда такова. У арендаторов, которые раньше смирились с неизбежным, теперь есть основания для проверки, а доступность юридической помощи для жилищной защиты означает, что многие так и сделают.
В-третьих, ускоренная процедура владения — ускоренная процедура, предусматривающая использование только бумажных документов, которая сделала раздел 21 привлекательным — не распространяется на большинство оснований, предусмотренных разделом 8. Ожидайте слушания. Ожидайте присутствия на нем или проинструктируйте того, кто будет.
Реалистичное рабочее предположение для оспариваемого иска по Разделу 8, с момента вручения уведомления до назначения судебного пристава, занимает на несколько месяцев больше времени, чем арендодатели планировали в прошлом. Обязательные основания с чистыми доказательствами будут продвигаться быстрее. Дискреционных оснований с защищающимся арендатором не будет.## Создание дела о хранении, которое выживет
Арендодатели, которые добьются лучших результатов при новом режиме, — это те, кто с первого дня рассматривает управление арендой как сбор доказательств. Дело о владении рассматривается задолго до вручения уведомления.
- Подготовьте документы об аренде с самого начала. Защита залога, предписанная информация, газовая безопасность, EPC, руководство по аренде, отчет по электробезопасности. Законопроект не смягчает эти требования к шлюзам; во всяком случае, теперь, когда каждое иск является спорным, суды будут более внимательно их рассматривать.
- Документируйте все одновременно. Отчеты об аренде сверяются ежемесячно. Письменные протоколы жалоб, проверок и бесед. Фотографии датированы. Письма, отправленные способом, подтверждающим получение. Судья, решающий вопрос о разумности, читает рассказ; убедитесь, что у вас есть источники.
- Честно сопоставляйте обоснование с фактами. Выбор неправильного обоснования или его преувеличение — самый быстрый способ проиграть. Если настоящей причиной, по которой вы хотите вернуть недвижимость, является продажа, укажите основание продажи и будьте готовы доказать это — инструкции для агентов, маркетинговые материалы, график завершения работ.
- Вручайте уведомление осторожно. Неправильная форма, неправильные даты, неправильный адрес, неверная предписанная информация — все эти претензии недействительны. Новые предписанные формы покажутся знакомыми всем, кто ранее подавал уведомление по разделу 8, но требования к содержанию более строгие.
- Выступайте в качестве посредника там, где факты слабы. Дискреционное основание с недостаточными доказательствами – плохой кандидат для судебного разбирательства. Переговорная сдача, план выплат или согласованная дата выезда часто важнее оспариваемого слушания.
Для арендаторов та же логика работает наоборот. Ведите собственный учет арендной платы. Сохраняйте переписку. Если домовладелец направляет уведомление на основании, которое не соответствует фактам (заявленная продажа, которая так и не была осуществлена, заявленный въезд, который не состоялся), то теперь можно подать в суд. Законопроект создает реальные последствия неправильного использования земель.
Что это означает для более широкого рынка
Окончание раздела 21 не опустошит рынок аренды, но изменит его участников. Арендодатели, которые рассматривали сдачу в аренду как пассивную инвестицию, а владение недвижимостью как опору, проведут переоценку. Профессиональные арендодатели с хорошими системами адаптируются. Арендаторы будут иметь больше гарантий и, в свою очередь, окажутся более ответственными за условия аренды, поскольку дискреционные основания действуют в обе стороны.
Юридические последствия очевидны. Эпоха одностраничных генераторов уведомлений о выселении закончилась. Что сейчас нужно арендодателям, так это структурированный отчет об аренде, четкое представление о том, какой участок подходит, и правильно составленные документы, которые выдержат проверку на слушаниях.
Платформа JustiScript Серены Джейд обрабатывает переписку с арендодателями в Великобритании, составляет проекты уведомлений по разделу 8 и документацию по претензиям на владение в соответствии с английским законодательством с дополнительной проверкой квалифицированным адвокатом из Великобритании. Если вы хотите узнать, как это применимо к конкретной аренде, можно начать с нашей страницы услуг.
Часто задаваемые вопросы
Могу ли я по-прежнему вручать уведомление по разделу 21 в течение переходного периода? До тех пор, пока положения законопроекта о начале вступления в силу не вступят в силу, существующие договоры аренды и существующие уведомления регулируются действующим законодательством. После начала работы раздел 21 прекращает свое действие для новых уведомлений, а уже поданные уведомления будут регулироваться переходными правилами. Внимательно проверьте дату начала, прежде чем подавать что-либо.
У моего арендатора задолженность за три месяца. Обязательное заземление все еще работает? Положение об обязательной задолженности сохраняется, но с более высоким порогом и более длительным периодом уведомления, чем нынешние два месяца. Вам также понадобится чистая книга арендной платы и доказательство того, что задолженность существовала как при вручении уведомления, так и на слушании — частичные платежи, рассчитанные на снижение ниже порогового значения, являются известной тактикой.
Я хочу продать. Как скоро я смогу получить право собственности? Вам необходимо будет владеть и сдавать в аренду недвижимость в течение минимального периода, прежде чем земля станет доступна для продажи, направить предписанное уведомление в течение требуемого периода и иметь возможность доказать подлинное намерение продать. Неправильное использование земли — например, повторная сдача в аренду вместо продажи — влечет за собой штрафы, поэтому не рассматривайте это как обходной путь.
Если вы готовите иск о владении, составляете проект нового договора аренды в соответствии с реформированным режимом или отвечаете на уведомление в качестве арендатора, JustiScript Серин Джейд может подготовить документы и, если это необходимо, направить их на рассмотрение квалифицированному адвокату из Великобритании.