Przez prawie cztery dekady art. 21 ustawy o mieszkalnictwie z 1988 r. był cichym silnikiem angielskiego rynku wynajmu. Wynajmujący, który chciał zwrotu nieruchomości, mógł w większości przypadków po prostu powiadomić o tym z dwumiesięcznym wyprzedzeniem i oczekiwać, że sąd się do tego zastosuje. Ustawa o prawach najemców kończy to porozumienie. Tym, co go zastąpi, nie będzie chaos, ale coś, co zarówno wynajmujący, jak i najemcy uznają za nieznane: system posiadania, w którym każde roszczenie musi być uzasadnione, udokumentowane i bronione na faktach.
Ten artykuł jest przeznaczony dla wynajmującego zastanawiającego się, czy jego umowa najmu nadal spełnia swoje zadanie, a dla najemcy próbującego zrozumieć, jakie zabezpieczenia – i jakie ryzyko – faktycznie niesie ze sobą nowy system.
Co naprawdę zmienia zniesienie sekcji 21
Nagłówek jest prosty: koniec eksmisji bez winy. Szczegóły są ciekawsze.
Zgodnie z obowiązującym prawem powiadomienie na podstawie sekcji 21 nie wymaga od wynajmującego podania powodu. Rola sądu jest w dużej mierze administracyjna — sprawdź zawiadomienie, sprawdź zabezpieczenie depozytu, sprawdź wymagane dokumenty i przyznaj przejęcie. Większość bronionych roszczeń na podstawie sekcji 21 nie dotyczy dokumentów wynajmującego, a nie istoty sprawy.
Zgodnie z ustawą o prawach najemców trasa ta znika. Gwarantowany najem krótkoterminowy zostaje zastąpiony jedną formą okresowego gwarantowanego najmu, a każde roszczenie dotyczące posiadania musi być rozpatrywane na podstawie art. 8 Ustawy o mieszkalnictwie z 1988 r. – rozszerzonej i przekształconej przez tę ustawę. Niektóre podstawy są obowiązkowe (sąd musi przyznać posiadanie, jeśli podstawa zostanie udowodniona). Inne mają charakter uznaniowy (sąd rozważa zasadność). Wszystkie wymagają dowodów.
Dla właścicieli jest to kluczowa zmiana: posiadanie nie jest już czynnością proceduralną. To przypadek, który musisz udowodnić.
Przekształcony teren Sekcji 8 — mapa robocza
Projekt ustawy utrzymuje strukturę sekcji 8, ale przywraca jej równowagę. Tereny, na których będzie polegać większość wynajmujących, można podzielić na kilka praktycznych kategorii:
- Wynajmujący potrzebuje zwrotu nieruchomości. Podstawy dla wynajmującego (lub bliskiego członka rodziny) wprowadzenia się i sprzedaży nieruchomości. W obu przypadkach wymagany jest minimalny okres zatrudnienia, zanim będzie można z nich skorzystać, oraz okres wypowiedzenia dłuższy niż poprzednie dwa miesiące. Niewłaściwe użycie – na przykład ogłoszenie nieruchomości do wynajęcia wkrótce po zgłoszonej sprzedaży – wiąże się z karami.
- Zaległość w czynszu. Obowiązkowa podstawa zaległości w czynszu pozostaje, ale z wyższym progiem i dłuższym okresem wypowiedzenia niż dotychczas. Uznaniowa podstawa zaległości w płatnościach nadal istnieje w przypadku uporczywych opóźnień w płatnościach, które nie spełniają obowiązkowego progu.
- Naruszenie umowy najmu i zachowanie aspołeczne. Podstawa uznaniowa, podjęta na podstawie zasadności. Wzmocniono podstawy do zachowań antyspołecznych, przy czym w najpoważniejszych przypadkach zawiadomienie było krótsze.
- Tereny specjalistyczne. Studenckie HMO wynajmują mieszkania w ramach cyklu akademickiego, mieszkania związane z zatrudnieniem oraz nieruchomości podlegające przebudowie lub przejęciu przez hipotekę, każdy z nich ma swoje własne tereny, często z własnymi wymogami w zakresie wypowiedzenia.
- Śmierć najemcy i kwestie związane z dziedziczeniem. Zachowane, ale techniczne – zasięgnij porady przed oddaniem lokalu.
Okresy wypowiedzenia, progi dowodów i wymagania dotyczące wcześniejszego zatrudnienia różnią się w zależności od podstawy. Nie ma jednego szablonu zawiadomienia, który pasowałby do każdego przypadku.
Harmonogramy sądowe: przygotuj się na dłuższy pas startowy
Postępowanie w sprawie posiadania nieruchomości w Wielkiej Brytanii już przed przyjęciem ustawy było powolne. Pierwszego dnia nie przyspieszą. Każdy, kto planuje nowy reżim, powinien założyć trzy rzeczywistości.
Po pierwsze, okresy wypowiedzenia są w większości przypadków dłuższe niż w starej sekcji 21 wynoszącej dwa miesiące. Włącz to do dowolnego harmonogramu komercyjnego – refinansowania, sprzedaży, remontu, powrotu z zagranicy.
Po drugie, oczekuje się, że sądy zaobserwują większy odsetek objętych obroną roszczeń. Roszczenie na podstawie sekcji 21 rzadko miało czego bronić; prawie zawsze dotyczy to roszczenia z sekcji 8. Lokatorzy, którzy wcześniej zaakceptowaliby to, co nieuniknione, mają teraz podstawy do sprawdzenia, a dostępność pomocy prawnej w obronie mieszkań oznacza, że wielu to zrobi.
Po trzecie, procedura przyspieszonego posiadania – szybka procedura dotycząca wyłącznie dokumentów papierowych, która uczyniła artykuł 21 atrakcyjnym – nie obejmuje większości powodów wynikających z sekcji 8. Spodziewaj się przesłuchania. Spodziewaj się, że będziesz w nim uczestniczył, lub poinstruuj kogoś, kto to zrobi.
Realistyczne robocze założenie w przypadku kwestionowanego roszczenia na podstawie sekcji 8, od doręczenia zawiadomienia do powołania komornika, jest o kilka miesięcy dłuższe niż planowali w przeszłości właściciele. Obowiązkowe podstawy z czystymi dowodami będą przesuwane szybciej. Uznaniowe podstawy z broniącym się najemcą nie będą.## Tworzenie sprawy dotyczącej posiadania, która przetrwa
Właściciele, którzy w nowym systemie poradzą sobie najlepiej, to ci, którzy od pierwszego dnia traktują zarządzanie najmem jako gromadzenie dowodów. Sprawa o posiadanie zostaje wszczęta na długo przed doręczeniem zawiadomienia.
- Zdobądź dokumenty najmu od razu na początku. Ochrona kaucji, wymagane informacje, bezpieczeństwo gazu, EPC, poradnik dotyczący wynajmu, raport bezpieczeństwa elektrycznego. Projekt ustawy nie łagodzi tych wymagań dotyczących bramek; w każdym razie sądy przyjrzą się im dokładniej teraz, gdy każde roszczenie jest przedmiotem sporu.
- Dokumentuj wszystko jednocześnie. Księgi czynszowe uzgadniane co miesiąc. Pisemne zapisy skarg, inspekcji i rozmów. Zdjęcia datowane. Listy wysyłane metodą potwierdzającą odbiór. Sędzia decydujący o rozsądku czyta historię; upewnij się, że to twój ze źródłami.
- Szczerze dopasuj podłoże do faktów. Wybór niewłaściwego podłoża lub jego naciągnięcie to najszybszy sposób na przegraną. Jeśli prawdziwym powodem, dla którego chcesz odzyskać nieruchomość, jest sprzedaż, podaj podstawę sprzedaży i przygotuj dowody – instrukcje dla agentów, materiały marketingowe, harmonogram realizacji.
- Podawaj zawiadomienie ostrożnie. Zła forma, błędne daty, zły adres, błędne przepisane informacje — to roszczenia o porażkę. Nowe wymagane formularze będą wyglądać znajomo każdemu, kto już wcześniej doręczył powiadomienie na podstawie sekcji 8, ale wymagania dotyczące treści są bardziej rygorystyczne.
- Mediuj tam, gdzie fakty są słabe. Uznaniowa podstawa z słabymi dowodami to kiepski kandydat do procesu. Wynegocjowane zrzeczenie się, plan spłaty lub uzgodniona data przeprowadzki często przewyższają sporne przesłuchanie.
W przypadku najemców ta sama logika działa w odwrotnej kolejności. Prowadź własną dokumentację dotyczącą czynszów. Zachowaj korespondencję. Jeśli wynajmujący złoży wypowiedzenie na podstawie niezgodnej ze stanem faktycznym – w przypadku rzekomej sprzedaży, która nigdy nie dochodzi do skutku lub w przypadku domniemanej przeprowadzki, do której nie doszło – wówczas przysługuje zaskarżenie. Projekt ustawy stwarza realne konsekwencje w przypadku niewłaściwego użytkowania gruntu.
Co to oznacza dla szerszego rynku
Koniec Sekcji 21 nie opróżni rynku najmu, ale zmieni jego obecność. Właściciele, którzy traktowali najem jako inwestycję pasywną, a posiadanie jako zabezpieczenie, ponownie ocenią. Profesjonalni właściciele z dobrymi systemami dostosują się. Najemcy będą mieli większe bezpieczeństwo, a w zamian będą bardziej odpowiedzialni za przebieg umowy najmu, ponieważ względy dyskrecjonalne działają w obie strony.
Konsekwencje prawno-techniczne są proste. Era jednostronicowego generatora zawiadomień o eksmisji dobiegła końca. Właściciele potrzebują teraz uporządkowanego zapisu umowy najmu, jasnego poglądu, który grunt pasuje, oraz odpowiednio sporządzonych dokumentów, które przetrwają kontrolę podczas rozprawy.
Platforma JustiScript firmy Serene Jade obsługuje korespondencję z wynajmującymi w Wielkiej Brytanii, sporządzanie zawiadomień na podstawie sekcji 8 oraz dokumentację dotyczącą roszczeń związanych z posiadaniem zgodnie z prawem angielskim, z opcjonalnym przeglądem przez wykwalifikowanego brytyjskiego prawnika. Jeśli chcesz zobaczyć, jak to się ma do konkretnego najmu, zacznij od naszej strony usług.
Często zadawane pytania
Czy w okresie przejściowym nadal mogę doręczać zawiadomienie na podstawie sekcji 21? Do czasu wejścia w życie postanowień ustawy dotyczących rozpoczęcia, istniejące umowy najmu i istniejące wypowiedzenia podlegają obowiązującym przepisom prawa. Po rozpoczęciu sekcja 21 przestaje obowiązywać dla nowych powiadomień, a powiadomienia już doręczone będą miały zastosowanie przepisy przejściowe. Przed podaniem czegokolwiek dokładnie sprawdź datę rozpoczęcia.
Mój najemca zalega z płatnościami od trzech miesięcy. Czy podstawa obowiązkowa nadal działa? Obowiązkowa podstawa zaległości nadal obowiązuje, ale ma wyższy próg i dłuższy okres wypowiedzenia niż obecne dwa miesiące. Będziesz także potrzebować czystej księgi czynszów i dowodu na istnienie zaległości zarówno w momencie doręczenia powiadomienia, jak i na rozprawie – znaną taktyką są częściowe płatności tak zaplanowane, aby spadły poniżej progu.
Chcę sprzedać. Jak szybko mogę wejść w posiadanie? Będziesz musiał posiadać i wynajmować nieruchomość przez minimalny okres, zanim miejsce sprzedaży będzie dostępne, doręczyć wymagane powiadomienie przez wymagany okres i być w stanie udowodnić prawdziwy zamiar sprzedaży. Niewłaściwe wykorzystanie gruntu – na przykład ponowne wynajęcie zamiast sprzedaży – naraża Cię na kary, więc nie powołuj się na to jako na obejście problemu.
Jeśli przygotowujesz wniosek o przejęcie nieruchomości, nową umowę najmu w ramach zreformowanego systemu lub odpowiadasz na zawiadomienie jako najemca, JustiScript firmy Serene Jade może przygotować dokumenty i, jeśli to konieczne, przesłać je do wykwalifikowanego prawnika w Wielkiej Brytanii w celu sprawdzenia.