Selepas Seksyen 21: Membina Kes Pemilikan Yang Bertahan

Selama hampir empat dekad, Seksyen 21 Akta Perumahan 1988 telah menjadi enjin yang tenang dalam pasaran sewa Inggeris. Tuan tanah yang mahukan harta kembali boleh, dalam kebanyakan keadaan, hanya memberi notis dua bulan dan mengharapkan mahkamah untuk mengikutinya. Rang Undang-undang Hak Penyewa menamatkan pengaturan itu. Apa yang menggantikannya bukanlah huru-hara, tetapi ia adalah sesuatu yang tidak biasa oleh tuan tanah dan penyewa: sistem pemilikan di mana setiap tuntutan mesti dibenarkan, dibuktikan dan dipertahankan berdasarkan faktanya.

Sekeping ini adalah untuk tuan tanah yang tertanya-tanya sama ada perjanjian penyewaan mereka masih sesuai untuk tujuan, dan untuk penyewa yang cuba memahami perlindungan - dan apakah risiko - sebenarnya yang dibawa oleh rejim baharu.

Perkara yang benar-benar berubah oleh pemansuhan Seksyen 21

Tajuknya mudah: pengusiran tanpa kesalahan tamat. Perinciannya lebih menarik.

Di bawah undang-undang semasa, notis Seksyen 21 tidak memerlukan tuan tanah memberikan alasan. Peranan mahkamah sebahagian besarnya adalah pentadbiran — menyemak notis, menyemak perlindungan deposit, menyemak dokumen yang ditetapkan dan memberikan pemilikan. Kebanyakan tuntutan Seksyen 21 yang dipertahankan gagal pada kertas kerja tuan tanah, bukan pada merit.

Di bawah Rang Undang-undang Hak Penyewa, laluan itu hilang. Penyewaan shorthold terjamin digantikan dengan satu bentuk penyewaan terjamin berkala, dan setiap tuntutan pemilikan mesti diteruskan di bawah alasan dalam Seksyen 8 Akta Perumahan 1988 — seperti yang dikembangkan dan dibentuk semula oleh Rang Undang-undang. Beberapa alasan adalah mandatori (mahkamah mesti memberikan pemilikan jika alasan itu terbukti). Yang lain adalah mengikut budi bicara (mahkamah menimbang kewajaran). Kesemuanya memerlukan bukti.

Bagi tuan tanah, ini adalah anjakan utama: pemilikan bukan lagi prosedur prosedur. Ia adalah kes yang anda perlu buktikan.

Perkarangan Bahagian 8 yang dibentuk semula — peta yang berfungsi

Rang Undang-undang itu mengekalkan struktur Seksyen 8 tetapi mengimbanginya semula. Alasan kebanyakan tuan tanah akan bergantung pada jatuh ke dalam beberapa kategori praktikal:

1. Tuan Tanah memerlukan harta itu kembali. Alasan untuk tuan tanah (atau ahli keluarga terdekat) berpindah, dan untuk penjualan harta itu. Kedua-duanya memerlukan tempoh minimum pekerjaan sebelum ia boleh digunakan, dan tempoh notis lebih lama daripada dua bulan lama. Penyalahgunaan — contohnya, mengiklankan harta itu untuk disewa sejurus selepas penjualan yang dituntut — dikenakan penalti.
2. Tunggakan sewa. Tanah tunggakan wajib kekal tetapi dengan ambang yang lebih tinggi dan tempoh notis yang lebih lama daripada yang biasa digunakan oleh tuan tanah. Alasan tunggakan budi bicara terus wujud untuk pembayaran lewat berterusan yang tidak memenuhi ambang mandatori.
3. Pelanggaran penyewaan dan tingkah laku anti-sosial. Alasan budi bicara, diputuskan atas kewajaran. Alasan tingkah laku anti-sosial telah diperkukuh, dengan notis yang lebih singkat dalam kes yang paling serius.
4. Alasan pakar. HMO pelajar membiarkan pada kitaran akademik, penginapan terikat pekerjaan, dan hartanah yang tertakluk kepada pembangunan semula atau pemilikan gadai janji masing-masing mempunyai alasan sendiri, selalunya dengan keperluan notis mereka sendiri.
5. Kematian penyewa dan isu penggantian. Dikekalkan tetapi teknikal — dapatkan nasihat sebelum berkhidmat.

Tempoh notis, ambang bukti, dan keperluan pekerjaan terdahulu berbeza-beza berdasarkan asas. Tiada notis templat tunggal yang sesuai dengan setiap kes.

Garis masa gelanggang: bersedia untuk landasan yang lebih panjang

Prosiding pemilikan UK sudah perlahan sebelum Rang Undang-undang. Mereka tidak akan menjadi lebih pantas pada hari pertama. Sesiapa yang merancang di sekitar rejim baru harus menganggap tiga realiti.

Pertama, tempoh notis lebih panjang untuk kebanyakan alasan daripada Seksyen 21 lama dua bulan. Bina itu ke dalam mana-mana jadual waktu komersial — pembiayaan semula, penjualan, pengubahsuaian, pemulangan dari luar negara.

Kedua, mahkamah dijangka melihat bahagian yang lebih tinggi daripada tuntutan yang dibela. Tuntutan Seksyen 21 jarang mempunyai apa-apa untuk dipertahankan; tuntutan Seksyen 8 hampir selalu berlaku. Penyewa yang sebelum ini akan menerima perkara yang tidak dapat dielakkan kini mempunyai alasan untuk diuji, dan ketersediaan bantuan guaman untuk pertahanan perumahan bermakna ramai yang akan.

Ketiga, prosedur pemilikan dipercepatkan — landasan pantas kertas sahaja yang menjadikan Seksyen 21 menarik — tidak meliputi kebanyakan alasan Seksyen 8. Mengharapkan pendengaran. Berharap untuk menghadirinya, atau mengarahkan seseorang yang akan.

Andaian kerja yang realistik untuk tuntutan Seksyen 8 yang dipertikaikan, daripada notis yang disampaikan kepada pelantikan bailif, adalah beberapa bulan lebih lama daripada yang telah dirancang oleh tuan tanah pada masa lalu. Alasan wajib dengan bukti bersih akan bergerak lebih pantas. Alasan budi bicara dengan penyewa yang mempertahankan tidak akan.## Membina kes pemilikan yang bertahan

Tuan-tuan tanah yang akan bernasib baik di bawah rejim baharu ialah mereka yang menganggap pengurusan penyewaan sebagai pengumpulan bukti sejak hari pertama. Kes milikan dibina lama sebelum notis disampaikan.

• Dapatkan kertas kerja penyewaan tepat pada permulaannya. Perlindungan deposit, maklumat yang ditetapkan, keselamatan gas, EPC, panduan Cara Sewa, laporan keselamatan elektrik. Rang Undang-undang tidak melonggarkan keperluan pintu masuk ini; jika ada, mahkamah akan meneliti mereka dengan lebih teliti sekarang kerana setiap tuntutan adalah rupa bumi yang dipertikaikan.
• Dokumenkan semuanya serentak. Lejar sewa diselaraskan setiap bulan. Rekod bertulis tentang aduan, pemeriksaan dan perbualan. Gambar bertarikh. Surat yang dihantar dengan kaedah yang membuktikan penerimaan. Hakim yang memutuskan kewajaran ialah membaca cerita; pastikan milik anda adalah yang mempunyai sumber.
• Padankan asas dengan fakta secara jujur. Memilih tanah yang salah, atau meregangkan asas, adalah cara terpantas untuk kalah. Jika sebab sebenar anda mahukan hartanah itu kembali ialah penjualan, mohon alasan penjualan dan bersedia untuk membuktikannya — arahan kepada ejen, bahan pemasaran, jadual penyiapan.
• Hidangkan notis dengan berhati-hati. Borang yang salah, tarikh yang salah, alamat yang salah, maklumat yang ditetapkan yang salah — tuntutan kekalahan ini. Borang yang ditetapkan baharu akan kelihatan biasa kepada sesiapa yang pernah menyampaikan notis Seksyen 8 sebelum ini, tetapi keperluan kandungannya lebih ketat.
• Memperantara di mana fakta adalah lemah. Dasar budi bicara dengan bukti yang tipis adalah calon yang lemah untuk dibicarakan. Penyerahan yang dirundingkan, pelan pembayaran, atau tarikh perpindahan yang dipersetujui sering mengalahkan pendengaran yang dipertikaikan.

Untuk penyewa, logik yang sama berjalan secara terbalik. Simpan rekod sewa anda sendiri. Simpan surat-menyurat. Jika tuan tanah menyampaikan notis atas alasan yang tidak sepadan dengan fakta — penjualan yang dituntut yang tidak pernah menjadi kenyataan, pemindahan masuk yang dituntut yang tidak berlaku — itu kini boleh diambil tindakan. Rang Undang-undang mewujudkan akibat sebenar untuk penyalahgunaan tanah.

Apakah maksud ini untuk pasaran yang lebih luas

Penghujung Seksyen 21 tidak akan mengosongkan pasaran sewa, tetapi ia akan mengubah siapa yang berada di dalamnya. Tuan tanah yang menganggap penyewaan sebagai pelaburan pasif, dengan pemilikan sebagai tempat berhenti, akan menilai semula. Tuan tanah profesional dengan sistem yang baik akan menyesuaikan diri. Penyewa akan mempunyai lebih keselamatan dan, sebagai pertukaran, akan mendapati diri mereka lebih bertanggungjawab terhadap kelakuan penyewaan mereka — kerana alasan budi bicara memotong kedua-dua hala.

Akibat teknologi undang-undang adalah mudah. Era penjana notis pengusiran satu halaman telah berakhir. Apa yang tuan tanah perlukan sekarang ialah rekod penyewaan yang berstruktur, pandangan yang jelas tentang tanah yang sesuai, dan dokumen yang digubal dengan betul yang akan bertahan dalam penelitian semasa pendengaran.

Platform JustiScript Serene Jade mengendalikan surat-menyurat tuan tanah UK, penggubalan notis Seksyen 8 dan dokumentasi tuntutan pemilikan di bawah undang-undang Inggeris, dengan semakan pilihan oleh peguam cara UK yang berkelayakan. Jika anda ingin melihat cara ia digunakan untuk penyewaan tertentu, halaman perkhidmatan kami ialah tempat untuk bermula.

Soalan Lazim

Bolehkah saya masih menyampaikan notis Seksyen 21 semasa tempoh peralihan? Sehingga peruntukan permulaan Rang Undang-undang berkuat kuasa, penyewaan sedia ada dan notis sedia ada dikawal oleh undang-undang semasa. Sebaik sahaja dimulakan, Seksyen 21 ditutup untuk notis baharu, dan peraturan peralihan akan mengawal notis yang telah disampaikan. Semak tarikh permulaan dengan teliti sebelum menyampaikan apa-apa.

Penyewa saya tertunggak tiga bulan. Adakah asas wajib masih berfungsi? Tanah tunggakan mandatori kekal tetapi dengan ambang yang lebih tinggi dan tempoh notis yang lebih lama daripada dua bulan semasa. Anda juga memerlukan lejar sewa yang bersih dan bukti bahawa tunggakan wujud semasa penyampaian notis dan semasa perbicaraan — pembayaran separa yang ditetapkan masa untuk menurun di bawah ambang adalah taktik yang diketahui.

saya nak jual. Berapa lama saya boleh memiliki? Anda perlu memiliki dan membenarkan harta itu untuk tempoh minimum sebelum tempat jualan tersedia, menyampaikan notis yang ditetapkan untuk tempoh yang diperlukan dan dapat membuktikan niat yang tulen untuk menjual. Menyalahgunakan alasan — contohnya, membiarkan semula dan bukannya menjual — mendedahkan anda kepada penalti, jadi jangan merayu ia sebagai penyelesaian.

Jika anda sedang menyediakan tuntutan pemilikan, merangka penyewaan baharu di bawah rejim yang diperbaharui, atau membalas notis sebagai penyewa, Serene Jade's JustiScript boleh mengemukakan dokumen dan, jika berguna, hantarkannya kepada peguam cara UK yang berkelayakan untuk semakan.