सुमारे चार दशकांपासून, गृहनिर्माण कायदा 1988 चे कलम 21 हे इंग्रजी भाडे बाजाराचे शांत इंजिन आहे. एक जमीनदार ज्याला मालमत्ता परत हवी आहे, तो बहुतेक परिस्थितींमध्ये, फक्त दोन महिन्यांची नोटीस देऊ शकतो आणि न्यायालयांनी त्याचे पालन करण्याची अपेक्षा करू शकतो. भाडेकरू हक्क विधेयक ही व्यवस्था संपवते. जे बदलते ते अराजक नाही, परंतु हे असे काहीतरी आहे जे जमीनदार आणि भाडेकरू दोघांनाही अपरिचित वाटेल: एक ताबा प्रणाली जिथे प्रत्येक दावा न्याय्य, पुरावा आणि त्याच्या तथ्यांवर बचाव करणे आवश्यक आहे.
हा तुकडा घरमालकासाठी आहे की त्यांचा भाडेकरार अद्याप उद्देशासाठी योग्य आहे की नाही हे विचारत आहे आणि भाडेकरू कोणते संरक्षण - आणि कोणते धोके - हे समजून घेण्याचा प्रयत्न करीत आहे - नवीन शासन प्रत्यक्षात वाहते.
कलम 21 रद्द केल्याने खरोखर काय बदलते
शीर्षक सोपे आहे: दोष नसलेले निष्कासन समाप्त. तपशील अधिक मनोरंजक आहे.
सध्याच्या कायद्यानुसार, कलम 21 च्या नोटीसमध्ये घरमालकाला कारण देण्याची आवश्यकता नाही. न्यायालयाची भूमिका मुख्यत्वे प्रशासकीय असते — नोटीस तपासा, ठेव संरक्षण तपासा, विहित कागदपत्रे तपासा आणि ताबा द्या. सर्वाधिक बचाव केलेले कलम 21 दावे गुणवत्तेवर नव्हे तर जमीनमालक कागदपत्रांवर अयशस्वी होतात.
भाडेकरू हक्क विधेयकांतर्गत तो मार्ग नाहीसा होतो. आश्वासित शॉर्टहोल्ड भाडेकरू नियतकालिक आश्वस्त भाडेकरूच्या एकाच स्वरूपाने बदलले जातात आणि प्रत्येक ताबा हक्क हाऊसिंग ऍक्ट 1988 च्या कलम 8 नुसार पुढे जाणे आवश्यक आहे — जसे की विधेयकाद्वारे विस्तारित आणि आकार बदलला आहे. काही मैदाने अनिवार्य आहेत (जमिनी सिद्ध झाल्यास न्यायालयाने ताबा देणे आवश्यक आहे). इतर विवेकाधीन आहेत (न्यायालय वाजवीपणाचे वजन करते). या सर्वांना पुरावे हवे आहेत.
जमीनदारांसाठी, ही मध्यवर्ती शिफ्ट आहे: ताब्यात घेणे यापुढे एक प्रक्रियात्मक व्यायाम नाही. हे एक केस आहे जे तुम्हाला सिद्ध करावे लागेल.
विभाग 8 ग्राउंड्सचा आकार बदलला — एक कार्यरत नकाशा
विधेयक कलम 8 ची रचना ठेवते परंतु ते पुन्हा संतुलित करते. बहुतेक जमीनमालक ज्या आधारांवर अवलंबून असतील ते काही व्यावहारिक श्रेणींमध्ये येतात:
- जमीनमालकाला मालमत्ता परत हवी आहे. घरमालक (किंवा कुटुंबातील जवळचा सदस्य) येण्यासाठी आणि मालमत्तेच्या विक्रीसाठी मैदाने. दोघांना वापरता येण्याआधी व्यवसायाचा किमान कालावधी आवश्यक आहे आणि जुन्या दोन महिन्यांपेक्षा जास्त काळ नोटिस कालावधी आवश्यक आहे. गैरवापर — उदाहरणार्थ, दावा केलेल्या विक्रीनंतर लवकरच मालमत्तेची जाहिरात करणे — दंड आकारला जातो.
- भाडे थकबाकी. अनिवार्य थकबाकी जमीन राहिली आहे परंतु उच्च उंबरठ्यासह आणि जमीनमालकांच्या वापरापेक्षा जास्त नोटिस कालावधी आहे. अनिवार्य थ्रेशोल्डची पूर्तता न करणाऱ्या सतत उशीरा देयकासाठी विवेकाधीन थकबाकीचा आधार कायम आहे.
- भाडेकराराचा भंग आणि समाजविरोधी वर्तन. विवेकाधीन कारणे, वाजवीपणावर निर्णय घेतला. सर्वात गंभीर प्रकरणांमध्ये कमी नोटीस देऊन, समाजविरोधी वर्तनाचे कारण मजबूत केले गेले आहे.
- विशेषज्ञ कारणे. विद्यार्थी एचएमओ शैक्षणिक चक्र, रोजगार-बद्ध निवास, आणि पुनर्विकास किंवा गहाण ठेवण्याच्या अधीन असलेल्या मालमत्तांना परवानगी देतात, प्रत्येकाची स्वतःची कारणे असतात, अनेकदा त्यांच्या स्वतःच्या सूचना आवश्यकतांसह.
- भाडेकरूचा मृत्यू आणि उत्तराधिकार समस्या. राखून ठेवलेले परंतु तांत्रिक - सेवा देण्यापूर्वी सल्ला घ्या.
नोटिस कालावधी, पुराव्याचे उंबरठे आणि पूर्व-व्यवसाय आवश्यकता जमिनीनुसार बदलतात. प्रत्येक प्रकरणात बसणारी कोणतीही एकल टेम्पलेट सूचना नाही.
कोर्ट टाइमलाइन: लांब धावपट्टीची तयारी करा
विधेयकापूर्वी यूके ताब्यात घेण्याची कार्यवाही मंदावली होती. पहिल्या दिवशी ते जलद होणार नाहीत. नवीन राजवटीची योजना आखत असलेल्या कोणीही तीन वास्तविकता गृहीत धरल्या पाहिजेत.
प्रथम, जुन्या कलम 21 दोन महिन्यांपेक्षा बहुतेक कारणांसाठी नोटीस कालावधी जास्त असतो. ते कोणत्याही व्यावसायिक वेळापत्रकात तयार करा — पुनर्वित्त, विक्री, नूतनीकरण, परदेशातून परत येणे.
दुसरे, न्यायालयांनी बचाव केलेल्या दाव्यांचे उच्च प्रमाण पाहणे अपेक्षित आहे. कलम 21 च्या दाव्यात क्वचितच बचावासाठी काहीही होते; कलम 8 दावा जवळजवळ नेहमीच करतो. ज्या भाडेकरूंनी पूर्वी अपरिहार्यता स्वीकारली असती त्यांच्याकडे आता चाचणीसाठी कारणे आहेत आणि गृहनिर्माण संरक्षणासाठी कायदेशीर मदत उपलब्धता म्हणजे अनेकांची इच्छा.
तिसरे, प्रवेगक ताबा प्रक्रिया — केवळ कागदावर असलेला जलद मार्ग ज्याने कलम 21 आकर्षक बनवले — बहुतेक विभाग 8 च्या आधारांवर विस्तारित नाही. सुनावणीची अपेक्षा करा. त्याला उपस्थित राहण्याची अपेक्षा करा, किंवा कोणाला सूचना द्याल.
विवादित कलम 8 दाव्यासाठी एक वास्तववादी कार्य गृहीत धरले जाते, नोटीस बजावल्यापासून ते बेलीफ नियुक्तीपर्यंत, जमीनदारांनी भूतकाळात नियोजित केलेल्यापेक्षा बरेच महिने जास्त आहे. स्वच्छ पुराव्यासह अनिवार्य कारणे वेगाने पुढे जातील. बचाव करणाऱ्या भाडेकरूसह विवेकाधीन कारण नाही.## ताबा केस बांधणे जे टिकते
नवीन राजवटीत ज्या जमीनदारांना चांगले भाडे मिळेल तेच भाडेकरू व्यवस्थापनाला पहिल्या दिवसापासून पुरावे गोळा करणे मानतात. नोटीस बजावण्याआधी ताबा प्रकरण तयार केले जाते.
- भाडेकरू कागदपत्रे सुरवातीलाच मिळवा. ठेव संरक्षण, विहित माहिती, गॅस सुरक्षा, EPC, कसे भाड्याने द्यावे मार्गदर्शक, विद्युत सुरक्षा अहवाल. विधेयक या गेटवे आवश्यकता शिथिल करत नाही; काहीही असल्यास, न्यायालये आता अधिक बारकाईने त्यांची छाननी करतील कारण प्रत्येक दावा हा वादग्रस्त भूभाग आहे.
- समकालीन प्रत्येक गोष्टीचे दस्तऐवज करा. भाडे खाते मासिक समेट. तक्रारी, तपासणी आणि संभाषणांचे लिखित रेकॉर्ड. छायाचित्रे दि. पावती सिद्ध करणारी पत्रे पाठवली जातात. वाजवीपणाचा निर्णय घेणारा न्यायाधीश कथा वाचत आहे; स्रोत असलेले तुमचेच असल्याची खात्री करा.
- ग्राउंडची सत्याशी प्रामाणिकपणे जुळवाजुळव करा. चुकीचे ग्राउंड निवडणे किंवा एखादे ताणणे हा हरण्याचा सर्वात जलद मार्ग आहे. तुम्हाला मालमत्ता परत हवी आहे याचे खरे कारण विक्रीचे असल्यास, विक्रीचे कारण सांगा आणि त्याचा पुरावा देण्यासाठी तयार रहा — एजंटांना सूचना, विपणन साहित्य, पूर्ण करण्याचे वेळापत्रक.
- सूचना काळजीपूर्वक द्या. चुकीचा फॉर्म, चुकीच्या तारखा, चुकीचा पत्ता, चुकीची निर्धारित माहिती — हे पराभवाचे दावे. नवीन विहित फॉर्म ज्यांनी आधी कलम 8 ची नोटीस बजावली आहे अशा कोणालाही परिचित वाटेल, परंतु सामग्री आवश्यकता अधिक कठोर आहेत.
- तथ्ये कमकुवत असतील तेथे मध्यस्थी करा. पातळ पुराव्यासह विवेकाधीन आधार हे चाचणीसाठी खराब उमेदवार आहे. वाटाघाटी केलेले आत्मसमर्पण, एक पेमेंट योजना किंवा सहमतीने बाहेर पडण्याची तारीख अनेकदा विवादित सुनावणीला हरवते.
भाडेकरूंसाठी, समान तर्क उलट चालतो. तुमच्या स्वतःच्या भाड्याच्या नोंदी ठेवा. पत्रव्यवहार ठेवा. जर एखाद्या जमीनमालकाने तथ्यांशी जुळत नसलेल्या जमिनीवर नोटीस बजावली तर - दावा केलेली विक्री जी कधीही पूर्ण होत नाही, दावा केलेली मूव्ह-इन जे घडत नाही - ती आता कारवाई करण्यायोग्य आहे. हे विधेयक जमिनीच्या गैरवापराचे वास्तविक परिणाम निर्माण करते.
व्यापक बाजारपेठेसाठी याचा अर्थ काय आहे
कलम 21 च्या समाप्तीमुळे भाडे बाजार रिकामा होणार नाही, परंतु त्यात कोण आहे ते बदलेल. ज्या जमीनमालकांनी भाडेला एक निष्क्रिय गुंतवणूक म्हणून वागणूक दिली, बॅकस्टॉप म्हणून ताब्यात घेतले, ते पुनर्मूल्यांकन करतील. चांगली प्रणाली असलेले व्यावसायिक जमीनदार जुळवून घेतील. भाडेकरूंना अधिक सुरक्षितता असेल आणि त्या बदल्यात, त्यांच्या भाडेकरूच्या वर्तनासाठी स्वतःला अधिक जबाबदार वाटेल - कारण विवेकाधीन कारणांमुळे दोन्ही मार्ग कमी होतात.
कायदेशीर-तंत्रज्ञानाचा परिणाम सरळ आहे. एका पानाच्या बेदखल नोटीस जनरेटरचे युग संपले आहे. घरमालकांना आता भाडेकरूचे संरचित रेकॉर्ड, कोणत्या जमिनीवर बसते याचे स्पष्ट दृश्य आणि योग्यरित्या तयार केलेल्या कागदपत्रांची आवश्यकता आहे जी सुनावणीच्या वेळी छाननीमध्ये टिकून राहतील.
सेरेन जेडचे जस्टीस्क्रिप्ट प्लॅटफॉर्म यूके जमीनमालक पत्रव्यवहार, कलम 8 सूचना मसुदा आणि इंग्रजी कायद्यांतर्गत ताबा-दाव्याचे दस्तऐवज हाताळते, ज्यामध्ये यूकेच्या पात्र वकीलाद्वारे वैकल्पिक पुनरावलोकन केले जाते. एखाद्या विशिष्ट भाडेकरूला ते कसे लागू होते ते तुम्हाला पहायचे असल्यास, आमचे सेवा पृष्ठ हे सुरू करण्याचे ठिकाण आहे.
वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न
संक्रमण कालावधी दरम्यान मी अजूनही कलम 21 ची सूचना देऊ शकतो का? विधेयकाच्या प्रारंभाच्या तरतुदी लागू होईपर्यंत, विद्यमान भाडेकरू आणि विद्यमान नोटिस सध्याच्या कायद्याद्वारे नियंत्रित केल्या जातात. एकदा सुरू झाल्यानंतर, कलम 21 नवीन नोटिसांसाठी बंद होईल आणि संक्रमणकालीन नियम आधीपासून दिलेल्या सूचनांवर नियंत्रण ठेवतील. कोणतीही सेवा देण्यापूर्वी सुरुवातीची तारीख काळजीपूर्वक तपासा.
माझा भाडेकरू तीन महिन्यांचा थकबाकीदार आहे. अनिवार्य मैदान अजूनही कार्य करते? अनिवार्य थकबाकी जमीन टिकून राहते परंतु सध्याच्या दोन महिन्यांपेक्षा जास्त थ्रेशोल्ड आणि जास्त नोटिस कालावधीसह. तुम्हाला एक स्वच्छ भाडे खाते आणि नोटीसच्या वेळी आणि सुनावणीच्या वेळी थकबाकी अस्तित्वात असल्याचा पुरावा देखील आवश्यक असेल — अंशतः देयके थ्रेशोल्डच्या खाली येण्याची वेळ आली आहे ही एक ज्ञात युक्ती आहे.
मला विकायचे आहे. मला किती लवकर ताबा मिळेल? विक्रीचे ठिकाण उपलब्ध होण्यापूर्वी तुमच्याकडे मालमत्तेची मालकी असणे आवश्यक आहे आणि कमीत कमी कालावधीसाठी परवानगी देणे आवश्यक आहे, आवश्यक कालावधीसाठी विहित नोटीस बजावणे आणि विक्री करण्याचा खरा हेतू असल्याचे पुरावे देण्यास सक्षम असणे आवश्यक आहे. जमिनीचा गैरवापर करणे — उदाहरणार्थ, विक्री करण्याऐवजी पुन्हा भाडे देणे — तुम्हाला दंडाला सामोरे जावे लागते, म्हणून वर्कअराउंड म्हणून विनंती करू नका.
तुम्ही ताब्याचा दावा तयार करत असल्यास, सुधारित नियमांतर्गत नवीन भाडेकरूचा मसुदा तयार करत असल्यास किंवा भाडेकरू म्हणून नोटीसला प्रतिसाद देत असल्यास, Serene Jade ची JustiScript दस्तऐवज तयार करू शकते आणि, जेथे उपयुक्त असेल, त्यांना पुनरावलोकनासाठी योग्य यूके सॉलिसिटरकडे पाठवू शकते.