Gandrīz četras desmitgades 1988. gada Mājokļu likuma 21. pants ir bijis Anglijas īres tirgus klusais dzinējspēks. Saimnieks, kurš vēlējās atgūt īpašumu, vairumā gadījumu var vienkārši paziņot divus mēnešus iepriekš un sagaidīt, ka tiesa tam sekos. Īrnieku tiesību likumprojekts izbeidz šo vienošanos. Tas, kas to aizstāj, nav haoss, bet gan namīpašniekiem, gan īrniekiem tas šķitīs nepazīstams: valdījuma sistēma, kurā katra prasība ir jāpamato, jāpierāda un jāaizstāv ar faktiem.
Šis gabals ir paredzēts saimniekam, kurš vēlas uzzināt, vai viņu īres līgums joprojām atbilst mērķim, un īrniekam, kurš mēģina saprast, kādu aizsardzību un kādus riskus jaunais režīms faktiski rada.
Ko īsti maina 21.panta atcelšana
Virsraksts ir vienkāršs: izlikšana bez vainas beidzas. Detaļa ir interesantāka.
Saskaņā ar spēkā esošajiem tiesību aktiem 21. panta paziņojumā saimniekam nav jānorāda iemesls. Tiesas uzdevums lielākoties ir administratīvs — pārbaudīt paziņojumu, pārbaudīt depozīta aizsardzību, pārbaudīt noteiktos dokumentus un piešķirt glabāšanu. Lielākā daļa aizstāvēto 21. panta prasību neizdodas, pamatojoties uz saimnieka dokumentiem, nevis pēc būtības.
Saskaņā ar īrnieku tiesību likumprojektu šis maršruts pazūd. Garantētās īstermiņa īres līgumi tiek aizstāti ar vienu periodiskas garantētas īres veidu, un katrai īpašuma prasībai ir jātiek izskatītam saskaņā ar 1988. gada Mājokļu likuma 8. sadaļu, kas paplašināta un pārveidota ar likumprojektu. Daži pamati ir obligāti (tiesai ir jāpiešķir valdījums, ja pamatojums ir pierādīts). Citi ir diskrecionāri (tiesa izvērtē saprātīgumu). Visi no tiem prasa pierādījumus.
Saimniekiem šī ir centrālā maiņa: īpašums vairs nav procesuāls uzdevums. Tas ir gadījums, kas jums jāpierāda.
Pārveidotā 8. sadaļas pamatojums — darba karte
Likumprojektā ir saglabāta 8.panta struktūra, bet tā tiek līdzsvarota. Pamati, uz kuriem lielākā daļa saimnieku paļausies, ietilpst dažās praktiskās kategorijās:
- Saimniekam ir nepieciešams īpašums. Pamats saimnieka (vai tuva ģimenes locekļa) pārvietošanai un īpašuma pārdošanai. Abiem ir nepieciešams minimālais darba laiks, lai tos varētu izmantot, un brīdinājuma periods, kas ir ilgāks nekā iepriekšējie divi mēneši. Ļaunprātīga izmantošana — piemēram, par izīrējamā īpašuma reklamēšanu neilgi pēc pieteiktās pārdošanas — tiek sodīts.
- Īres parādi. Saglabājas obligātais parāds, bet ar augstāku slieksni un garāku brīdinājuma termiņu nekā pieraduši saimnieki. Diskrecionārs parādu pamatojums joprojām pastāv par pastāvīgiem maksājumu kavējumiem, kas nesasniedz obligāto slieksni.
- Īres līguma laušana un antisociāla uzvedība. Diskrecionārs pamatojums, lemts par saprātīgumu. Ir nostiprināti antisociālas uzvedības pamati, nopietnākajos gadījumos ar īsāku brīdinājumu.
- Speciālie iemesli. Studentu HMO izīrē akadēmisko ciklu, ar nodarbinātību saistītus mājokļus un īpašumus, uz kuriem attiecas pārbūve vai hipotēkas īpašums, katram ir savi iemesli, bieži vien ar savām brīdinājuma prasībām.
- Īrnieka nāve un mantojuma problēmas. Saglabāts, bet tehnisks — pirms apkalpošanas saņemiet padomu.
Brīdinājuma periodi, pierādījumu sliekšņi un prasības iepriekšējai profesijai atšķiras atkarībā no zemes. Nav vienas paziņojuma veidnes, kas būtu piemērota katram gadījumam.
Tiesas laika grafiki: sagatavojieties garākam skrejceļam
Apvienotās Karalistes valdījuma process jau pirms likumprojekta bija lēns. Pirmajā dienā viņi nekļūs ātrāki. Ikvienam, kas plāno jauno režīmu, vajadzētu pieņemt trīs realitātes.
Pirmkārt, uzteikuma termiņi lielākajai daļai iemeslu ir garāki nekā vecajā 21. pantā par diviem mēnešiem. Iekļaujiet to jebkurā tirdzniecības grafikā — refinansēšana, pārdošana, atjaunošana, atgriešanās no ārzemēm.
Otrkārt, sagaidāms, ka tiesām būs lielāks aizstāvēto prasību īpatsvars. 21. sadaļas prasībai reti bija ko aizstāvēt; 8. sadaļas prasība gandrīz vienmēr to dara. Īrniekiem, kuri iepriekš būtu pieņēmuši neizbēgamo, tagad ir pamats pārbaudīt, un juridiskās palīdzības pieejamība mājokļa aizsardzībai nozīmē daudzu gribu.
Treškārt, paātrinātā valdījuma procedūra — tikai papīra ātrā procedūra, kas padarīja 21. sadaļu pievilcīgu — neattiecas uz lielāko daļu 8. panta iemeslu. Gaidiet uzklausīšanu. Gaidiet, ka apmeklēsit to vai pamāciet kādam, kas to apmeklēs.
Reālistisks darba pieņēmums attiecībā uz apstrīdēto 8.panta prasību, sākot no paziņojuma iesniegšanas līdz tiesu izpildītāja iecelšanai, ir par vairākiem mēnešiem ilgāks, nekā namīpašnieki bija plānojuši iepriekš. Obligāts pamatojums ar skaidriem pierādījumiem virzīsies ātrāk. Diskrecionārs pamatojums ar aizstāvošo īrnieku to nedarīs.## Tādas lietas izveide, kas izdzīvo
Vislabāk jaunajā režīmā veiksies tie saimnieki, kuri īres pārvaldību uzskata par pierādījumu vākšanu jau no pirmās dienas. Īpašuma korpuss tiek uzcelts ilgi pirms paziņojuma iesniegšanas.
- Saņemiet īres dokumentus uzreiz sākumā. Depozīta aizsardzība, noteiktā informācija, gāzes drošība, EPC, Kā īrēt rokasgrāmatu, elektrodrošības pārskats. Likumprojekts neatbrīvo šīs vārtejas prasības; ja kas, tad tiesas tos rūpīgi pārbaudīs tagad, kad katra prasība ir apstrīdēta.
- Visu dokumentē vienlaikus. Ikmēneša īres virsgrāmatas saskaņo. Rakstiski sūdzību, pārbaužu un sarunu protokoli. Fotogrāfijas datētas. Vēstules, kas nosūtītas ar metodi, kas apliecina saņemšanu. Tiesnesis, kas lemj par saprātīgumu, lasa stāstu; pārliecinieties, vai jūsu avoti ir pieejami.
- Godīgi saskaņojiet pamatojumu ar faktiem. Nepareiza pamatojuma izvēle vai izstiepšana ir ātrākais veids, kā zaudēt. Ja patiesais iemesls, kāpēc vēlaties atgūt īpašumu, ir pārdošana, atsaucieties uz pārdošanas pamatojumu un esiet gatavs to pierādīt — norādījumus aģentiem, mārketinga materiālus, pabeigšanas grafiku.
- Uzmanīgi iesniedziet paziņojumu. Nepareiza forma, nepareizi datumi, nepareiza adrese, nepareiza norādītā informācija — šīs sakāves prasības. Jaunās noteiktās veidlapas izskatīsies pazīstamas ikvienam, kurš iepriekš ir nosūtījis 8. sadaļas paziņojumu, taču satura prasības ir stingrākas.
- Izmantojiet starpnieku, ja fakti ir vāji. Apdomīgs pamatojums ar vājiem pierādījumiem ir slikts kandidāts tiesas procesam. Sarunāta nodošana, maksājumu plāns vai saskaņots pārcelšanās datums bieži pārspēj strīdīgu uzklausīšanu.
Īrniekiem tā pati loģika darbojas otrādi. Saglabājiet savus īres ierakstus. Saglabājiet korespondenci. Ja saimnieks iesniedz paziņojumu, pamatojoties uz faktu, kas neatbilst faktiem — par apgalvoto pārdošanu, kas nekad neīstenojas, par apgalvotu pārvietošanos, kas nenotiek, tad tagad var iesniegt prasību. Likumprojekts rada reālas sekas zemes ļaunprātīgai izmantošanai.
Ko tas nozīmē plašākam tirgum
- sadaļas beigas neiztukšo īres tirgu, bet mainīs to, kas tajā atrodas. Saimnieki, kuri izīrēšanu uzskatīja par pasīvu ieguldījumu un īpašumtiesības uzskatīja par atbalsta līdzekli, novērtēs atkārtoti. Pielāgosies profesionāli saimnieki ar labām sistēmām. Īrniekiem būs lielāka drošība, un apmaiņā viņi būs atbildīgāki par savu īres darbību, jo diskrecionāri iemesli ierobežo abus virzienus.
Juridiskās tehnoloģijas sekas ir vienkāršas. Vienas lapas izlikšanas paziņojumu ģeneratora ēra ir beigusies. Saimniekiem tagad ir nepieciešams strukturēts īres ieraksts, skaidrs priekšstats par to, kura zeme ir piemērota, un pareizi noformēti dokumenti, kas izturēs pārbaudi tiesas sēdē.
Serene Jade's JustiScript platforma apstrādā Apvienotās Karalistes saimnieku korespondenci, paziņojumu sastādīšanu saskaņā ar 8. sadaļu un īpašuma prasību dokumentāciju saskaņā ar Anglijas tiesību aktiem, un kvalificēts Apvienotās Karalistes jurists ir neobligāts. Ja vēlaties uzzināt, kā tas attiecas uz konkrētu īres līgumu, mūsu pakalpojumu lapa ir vieta, kur sākt.
FAQ
Vai pārejas periodā joprojām varu iesniegt paziņojumu saskaņā ar 21. sadaļu? Līdz brīdim, kad stājas spēkā likumprojekta darbības uzsākšanas noteikumi, esošos īres līgumus un esošos paziņojumus regulē pašreizējais likums. Pēc sākšanas 21. sadaļa tiek slēgta jaunu paziņojumu saņemšanai, un pārejas noteikumi attieksies uz jau nosūtītajiem paziņojumiem. Pirms kaut kā pasniegšanas rūpīgi pārbaudiet sākuma datumu.
Manam īrniekam ir trīs mēnešu parāds. Vai obligātā zeme joprojām darbojas? Obligāto parādu pamats saglabājas, bet ar augstāku slieksni un ilgāku brīdinājuma termiņu nekā pašreizējie divi mēneši. Jums būs nepieciešama arī tīra īres virsgrāmata un pierādījums, ka parādi pastāvēja gan paziņojuma izsniegšanas laikā, gan tiesas sēdē — zināma taktika ir daļēju maksājumu veikšana, kas nokrītas zem sliekšņa.
Gribu pārdot. Cik ātri es varu iegūt īpašumu? Jums būs jābūt īpašumā un jāiznomā īpašums uz minimālu laiku, pirms būs pieejams pārdošanas pamats, norādītajā termiņā jāiesniedz noteiktais paziņojums un jāspēj pierādīt patiesu nodomu pārdot. Ļaunprātīga zemes izmantošana, piemēram, atkārtota izīrēšana, nevis pārdošana, pakļauj jums sodu, tāpēc neatbalstiet to kā risinājumu.
Ja jūs gatavojat īpašuma prasību, izstrādājat jaunu īres līgumu saskaņā ar reformēto režīmu vai atbildat uz paziņojumu kā īrnieks, Serene Jade JustiScript var sagatavot dokumentus un, ja tas ir noderīgi, nosūtīt tos kvalificētam Apvienotās Karalistes juristam pārskatīšanai.