Beveik keturis dešimtmečius 1988 m. būsto įstatymo 21 skirsnis buvo tylus Anglijos nuomos rinkos variklis. Nuomotojas, norintis susigrąžinti nuosavybę, daugeliu atvejų gali tiesiog įspėti prieš du mėnesius ir tikėtis, kad teismai paseks. Nuomininkų teisių įstatymas nutraukia šį susitarimą. Jį pakeičia ne chaosas, o nuomotojams ir nuomininkams nepažįstama: nuosavybės sistema, kurioje kiekvienas reikalavimas turi būti pagrįstas, įrodytas ir ginamas faktais.
Šis kūrinys skirtas nuomotojui, kuriam įdomu, ar jų nuomos sutartis vis dar atitinka paskirtį, ir nuomininkui, bandančiam suprasti, kokias apsaugos priemones ir kokią riziką iš tikrųjų kelia naujasis režimas.
Ką iš tikrųjų keičia 21 skirsnio panaikinimas
Antraštė paprasta: iškeldinimas be kaltės baigiasi. Detalė įdomesnė.
Pagal dabartinį įstatymą 21 skirsnyje numatytas pranešimas nereikalauja, kad nuomotojas nurodytų priežastį. Teismo vaidmuo iš esmės yra administracinis – patikrinti pranešimą, patikrinti indėlių apsaugą, tikrinti nustatytus dokumentus ir suteikti nuosavybės teisę. Dauguma apgintų 21 skyriaus reikalavimų žlunga dėl savininko dokumentų, o ne dėl esmės.
Pagal Nuomininkų teisių įstatymo projektą šis maršrutas išnyksta. Užtikrintos trumpalaikės nuomos sutartys pakeičiamos viena periodinės garantuotos nuomos forma, o kiekvienas nuosavybės reikalavimas turi būti vykdomas remiantis 1988 m. Būsto įstatymo 8 skirsniu, kuris buvo išplėstas ir pakeistas įstatymo projektu. Kai kurie pagrindai yra privalomi (teismas turi suteikti valdymą, jei pagrindas yra įrodytas). Kiti yra diskreciniai (teismas pasveria pagrįstumą). Visiems jiems reikia įrodymų.
Nuomotojams tai yra centrinė pamaina: turėjimas nebėra procedūrinis veiksmas. Tai atvejis, kurį turite įrodyti.
Pertvarkytas 8 skyriaus pagrindas – darbinis žemėlapis
Įstatymo projekte išlaikoma 8 skirsnio struktūra, tačiau ji iš naujo subalansuojama. Priežastys, kuriomis remsis dauguma savininkų, skirstomos į keletą praktinių kategorijų:
- Nuomotojui reikia susigrąžinti nuosavybę. Nuomotojo (ar artimo šeimos nario) persikėlimo ir turto pardavimo priežastys. Abiem atvejais reikalingas minimalus užimtumo laikotarpis, kad būtų galima juos naudoti, ir įspėjimo laikotarpis, ilgesnis nei ankstesni du mėnesiai. Piktnaudžiavimas, pavyzdžiui, reklamuojamas nekilnojamasis turtas netrukus po tariamo pardavimo, užtraukia baudas.
- Nuomos įsiskolinimas. Išlieka privalomo įsiskolinimo pagrindas, tačiau su aukštesne riba ir ilgesniu įspėjimo terminu, nei buvo įpratę nuomotojai. Diskrecinis įsiskolinimas ir toliau egzistuoja dėl nuolatinio vėlavimo mokėti, kuris neatitinka privalomos ribos.
- Nuomos sutarties pažeidimas ir asocialus elgesys. Diskrecijos pagrindai, sprendžiama dėl protingumo. Sustiprėjo antisocialaus elgesio pagrindai, o rimčiausiais atvejais pranešama trumpiau.
- Specialūs motyvai. Studentų HMO išnuomoja akademinį ciklą, su darbo santykiais susietą būstą ir nekilnojamąjį turtą, kuriam taikomas perplanavimas arba hipotekos savininkas, kiekvienas turi savo pagrindus, dažnai su savo įspėjimo reikalavimais.
- Nuomininko mirtis ir paveldėjimo problemos. Išsaugota, bet techninė – pasikonsultuokite prieš aptarnaujant.
Įspėjimo terminai, įrodymų slenksčiai ir ankstesnio darbo reikalavimai skiriasi priklausomai nuo pagrindo. Nėra vieno pranešimo šablono, kuris tiktų kiekvienam atvejui.
Teismo tvarkaraščiai: pasiruoškite ilgesniam kilimo ir tūpimo takui
JK nuosavybės teisės jau buvo lėtos prieš įstatymo projektą. Pirmą dieną jie nebus greitesni. Kiekvienas, planuojantis naująjį režimą, turėtų suvokti tris realijas.
Pirma, įspėjimo terminai daugeliui priežasčių yra ilgesni nei senasis 21 straipsnis, du mėnesiai. Įtraukite tai į bet kokį komercinį tvarkaraštį – refinansavimą, pardavimą, atnaujinimą, grįžimą iš užsienio.
Antra, tikimasi, kad teismai pamatys didesnę apgintų ieškinių dalį. 21 skirsnio ieškinys retai turėjo ką ginti; 8 skyriaus reikalavimas beveik visada tai daro. Nuomininkai, kurie anksčiau būtų sutikę su neišvengiamumu, dabar turi pagrindą išbandyti, o teisinės pagalbos prieinamumas būsto gynybai reiškia, kad daugelis norės.
Trečia, pagreitinto turėjimo procedūra – tik popierinis greitas būdas, dėl kurio 21 skirsnis tapo patrauklus – neapima daugumos 8 skirsnio priežasčių. Tikėtis išklausymo. Tikėkitės jame dalyvauti arba paveskite ką nors, kas tai padarys.
Reali darbo prielaida dėl ginčijamo 8 skirsnio reikalavimo, nuo įspėjimo įteikimo iki antstolio paskyrimo, yra keliais mėnesiais ilgesnė, nei nuomotojai planavo praeityje. Privalomi motyvai su aiškiais įrodymais judės greičiau. Diskrecijos pagrindai su ginančiu nuomininku nebus.## Sukurkite išlikusią nuosavybės bylą
Nuomotojai, kuriems pagal naująją tvarką seksis geriausiai, nuo pirmos dienos nuomos valdymą traktuoja kaip įrodymų rinkimą. Turėjimo byla statoma gerokai prieš įteikiant pranešimą.
- Iš pat pradžių gaukite nuomos dokumentus. Indėlių apsauga, nurodyta informacija, dujų sauga, EPC, Kaip išsinuomoti vadovas, elektros saugos ataskaita. Įstatymo projektas nesušvelnina šių vartų reikalavimų; jei ką, teismai juos atidžiau išnagrinės dabar, kai kiekvienas ieškinys yra ginčijamas.
- Dokumentuokite viską tuo pačiu metu. Nuomos buhalterijos derinamos kas mėnesį. Rašytiniai skundų, patikrinimų ir pokalbių įrašai. Nuotraukos datuotos. Laiškai išsiųsti gavimą patvirtinančiu būdu. Teisėjas, sprendžiantis dėl protingumo, skaito istoriją; įsitikinkite, kad šaltiniai yra jūsų.
- Sąžiningai suderinkite pagrindą su faktais. Pasirinkus netinkamą pagrindą arba ištempus, greičiausias būdas pralaimėti. Jei tikroji priežastis, dėl kurios norite susigrąžinti turtą, yra pardavimas, remkitės pardavimo pagrindu ir būkite pasirengę tai įrodyti – nurodymai agentams, rinkodaros medžiaga, užbaigimo grafikas.
- Atsargiai pateikite pranešimą. Neteisinga forma, neteisingos datos, neteisingas adresas, neteisinga nurodyta informacija – šie pareiškimai dėl pralaimėjimo. Naujos nustatytos formos atrodys žinomos visiems, kurie anksčiau buvo įteikę 8 skyriaus įspėjimą, tačiau turinio reikalavimai yra griežtesni.
- Tarpininkauti, kai faktai yra silpni. Nepriklausomas pagrindas su mažais įrodymais yra prastas kandidatas į teismą. Suderėtas perdavimas, mokėjimo planas arba sutarta išsikraustymo data dažnai pranoksta ginčytiną posėdį.
Nuomininkams ta pati logika veikia atvirkščiai. Turėkite savo nuomos įrašus. Laikyti korespondenciją. Jei nuomotojas įteikia pranešimą dėl faktų neatitinkančio pagrindo – tariamo pardavimo, kuris niekada neįvyksta, tariamu persikėlimu, kuris neįvyksta – dabar galima pareikšti ieškinį. Įstatymo projektas sukuria realias pasekmes netinkamam žemės naudojimui.
Ką tai reiškia platesnei rinkai
21 skirsnio pabaiga nuomos rinkos neištuštės, tačiau pasikeis, kas joje yra. Nuomotojai, kurie nuomą traktavo kaip pasyvią investiciją, o turėjimą kaip apsaugos priemonę, įvertins iš naujo. Profesionalūs šeimininkai, turintys geras sistemas, prisitaikys. Nuomininkai turės daugiau saugumo ir, mainais, bus labiau atsakingi už savo nuomos veiklą, nes diskrecijos pagrindai kerta abi puses.
Teisinės technologijos pasekmės yra aiškios. Vieno puslapio pranešimų apie iškeldinimą generatoriaus era baigėsi. Nuomotojams dabar reikia struktūrizuoto nuomos įrašo, aiškaus vaizdo, kuri žemė tinka, ir tinkamai parengtų dokumentų, kurie bus išnagrinėti posėdyje.
Serene Jade's JustiScript platforma tvarko JK savininkų korespondenciją, 8 skirsnio pranešimų rengimą ir nuosavybės pretenzijų dokumentus pagal Anglijos įstatymus, o kvalifikuotas JK advokatas gali peržiūrėti neprivalomą. Jei norite sužinoti, kaip tai taikoma konkrečiai nuomai, mūsų paslaugų puslapis yra vieta, kur pradėti.
DUK
Ar pereinamuoju laikotarpiu vis tiek galiu pateikti įspėjimą pagal 21 skyrių? Kol neįsigalios įstatymo projekto įsigaliojimo nuostatos, esamoms nuomos sutartims ir esamiems pranešimams taikomas galiojantis įstatymas. Kai tik pradedama, 21 skyrius uždaromas naujiems pranešimams, o pereinamojo laikotarpio taisyklės bus taikomos jau įteiktiems pranešimams. Prieš patiekdami ką nors, atidžiai patikrinkite pradžios datą.
Mano nuomininkas vėluoja tris mėnesius. Ar privalomas įžeminimas vis dar veikia? Privalomas įsiskolinimų pagrindas išlieka, bet su aukštesne riba ir ilgesniu įspėjimo terminu nei dabartiniai du mėnesiai. Jums taip pat reikės švarios nuomos knygos ir įrodymų, kad įsiskolinimai egzistavo tiek pranešant apie tai, tiek per posėdį – daliniai mokėjimai, kurių laikas nukristi žemiau slenksčio, yra žinoma taktika.
Noriu parduoti. Per kiek laiko galiu gauti nuosavybę? Turėsite turėti turtą ir jį nuomoti minimalų laikotarpį, kol atsiras pardavimo vieta, nurodytą įspėjimą įteikti reikiamą laikotarpį ir turėti galimybę įrodyti tikrą ketinimą parduoti. Netinkamas naudojimasis žeme – pavyzdžiui, pernuomojimas, o ne pardavimas – jums grės baudos, todėl nesivadinkite tuo kaip išeitis.
Jei ruošiate nuosavybės pretenziją, rengiate naują nuomos sutartį pagal reformuotą režimą arba atsakote į pranešimą kaip nuomininkas, Serene Jade JustiScript gali pateikti dokumentus ir, kur naudinga, nukreipti juos kvalifikuotam JK advokatui peržiūrėti.