거의 40년 동안 1988년 주택법 제21조는 영국 임대 시장의 조용한 엔진 역할을 해왔습니다. 부동산을 돌려받기를 원하는 집주인은 대부분의 경우 두 달 전에 통지하고 법원이 이를 따르기를 기대할 수 있습니다. 임차인 권리 법안은 해당 계약을 종료합니다. 이를 대체하는 것은 혼란이 아니라 집주인과 임차인 모두가 생소하다고 느낄 것입니다. 즉, 모든 청구가 사실에 근거하여 정당화되고, 입증되고, 방어되어야 하는 점유 시스템입니다.
이 글은 임차 계약이 여전히 목적에 적합한지 궁금해하는 집주인과 새로운 제도가 실제로 수행하는 보호 조치와 위험을 이해하려는 임차인을 위한 것입니다.
21조 폐지로 인해 실제로 달라지는 것
제목은 간단합니다. 무과실 퇴거가 종료됩니다. 세부 사항이 더 흥미 롭습니다.
현행법에 따르면 섹션 21 통지는 집주인에게 이유를 제시하도록 요구하지 않습니다. 법원의 역할은 크게 행정적입니다. 통지서 확인, 예금 보호 확인, 규정 서류 확인, 점유권 부여 등입니다. 대부분의 21조항 주장은 장점이 아닌 집주인 서류 때문에 실패합니다.
임차인 권리 법안에 따라 해당 경로는 사라집니다. 보증된 단기 임대는 단일 형태의 정기 보증 임대로 대체되며, 모든 소유권 주장은 법안에 의해 확장 및 재구성된 1988년 주택법 8항의 근거에 따라 진행되어야 합니다. 일부 근거는 필수입니다(근거가 입증되면 법원은 점유를 허가해야 합니다). 다른 것들은 재량적입니다(법원은 합리성에 무게를 둡니다). 모두 증거가 필요합니다.
집주인에게는 이것이 핵심 변화입니다. 점유는 더 이상 절차적인 행사가 아닙니다. 입증해야 하는 사건입니다.
재구성된 섹션 8 부지 — 작업 지도
법안은 섹션 8의 구조를 유지하지만 균형을 재조정합니다. 대부분의 집주인이 의존하는 근거는 몇 가지 실제 범주로 분류됩니다.
- 집주인이 부동산을 돌려받아야 합니다. 집주인(또는 가까운 가족)이 이사하고 부동산을 판매할 수 있는 근거. 둘 다 사용하려면 최소 점유 기간이 필요하며, 이전 2개월보다 긴 통지 기간이 필요합니다. 예를 들어 판매 청구 직후 부동산을 광고하는 등의 오용에는 처벌이 따릅니다.
- 임대료 연체. 의무적인 연체 사유는 여전히 남아 있지만 집주인이 사용했던 것보다 더 높은 임계값과 더 긴 통지 기간이 적용됩니다. 의무 기준을 충족하지 못하는 지속적인 연체에 대한 재량적 연체 사유가 계속 존재합니다.
- 임차권 위반 및 반사회적 행위. 임의적 근거, 합리성에 따라 결정. 반사회적 행동에 대한 근거가 강화되었으며, 가장 심각한 경우에는 통지 기간이 단축되었습니다.
- 특별한 사유. 학생 HMO는 학업 주기, 취업에 따른 숙박 시설, 재개발 또는 저당권 소유 대상 부동산을 허용하며 각각 자체적인 사유가 있으며 종종 자체 통지 요구 사항이 있습니다.
- 임차인의 사망 및 승계 문제. 유지되지만 기술적입니다. 서비스를 제공하기 전에 조언을 구하십시오.
통지 기간, 증거 기준, 이전 거주 요건은 지역에 따라 다릅니다. 모든 경우에 맞는 단일 템플릿 통지는 없습니다.
법원 일정: 더 긴 활주로를 준비하세요
영국의 소유권 절차는 법안 이전에도 이미 느렸습니다. 첫날에는 더 빨라지지 않습니다. 새 정권을 계획하는 사람이라면 누구나 세 가지 현실을 가정해야 합니다.
첫째, 통지 기간은 대부분의 사유에 대해 이전 섹션 21보다 2개월 더 길어졌습니다. 재융자, 판매, 개조, 해외 귀국 등 모든 상업적 일정에 맞춰 이를 구축하세요.
둘째, 법원에서는 피고측 주장의 비중이 높아질 것으로 예상됩니다. 섹션 21의 주장에는 변호할 내용이 거의 없습니다. 섹션 8의 주장은 거의 항상 그렇습니다. 이전에는 피할 수 없는 상황을 받아들였던 세입자가 이제 테스트할 근거가 생겼으며, 주택 방어를 위한 법적 지원 가용성은 많은 사람들이 그렇게 할 것임을 의미합니다.
셋째, 섹션 21을 매력적으로 만든 종이 전용 빠른 트랙인 가속화된 소유권 절차는 대부분의 섹션 8 근거로 확장되지 않습니다. 청문회를 기대하세요. 참석할 것으로 예상하거나 참석할 사람에게 지시하십시오.
통지서 송달부터 집행관 임명까지 이의가 있는 섹션 8 청구에 대한 현실적인 작업 가정은 집주인이 과거에 계획했던 것보다 몇 달 더 길어졌습니다. 명확한 증거가 있는 강제적 근거는 더 빠르게 진행됩니다. 방어하는 임차인의 재량적 근거는 그렇지 않습니다.## 살아남는 소유 사례 구축
새로운 제도 하에서 가장 좋은 결과를 얻을 집주인은 첫날부터 임대차 관리를 증거 수집으로 간주하는 집주인입니다. 점유 사건은 통지가 송달되기 오래 전에 만들어집니다.
- 시작과 동시에 임대차 서류를 받으세요. 보증금 보호, 규정사항, 가스 안전, EPC, 임대 방법 안내, 전기 안전 보고서. 법안은 이러한 게이트웨이 요구 사항을 완화하지 않습니다. 오히려 모든 주장이 논쟁의 여지가 있는 영역이므로 법원은 이를 더욱 면밀히 조사할 것입니다.
- 모든 것을 동시에 문서화합니다. 임대료 원장은 매월 조정됩니다. 불만 사항, 검사 및 대화 내용을 서면으로 기록합니다. 날짜가 표시된 사진. 수신을 증명하는 방법으로 발송된 편지. 합리성을 판단하는 판사는 이야기를 읽는다. 귀하의 것이 출처가 있는 것인지 확인하세요.
- 사실과 사실을 솔직하게 일치시키세요. 잘못된 근거를 선택하거나 늘리는 것이 가장 빨리 패하는 방법입니다. 부동산을 돌려받기를 원하는 실제 이유가 매각인 경우, 매각 근거를 주장하고 이를 입증할 준비를 하십시오(중개인에 대한 지침, 마케팅 자료, 완료 시간표).
- 신중하게 통지하십시오. 잘못된 양식, 잘못된 날짜, 잘못된 주소, 잘못된 규정 정보 — 이러한 패소 주장입니다. 새로 규정된 양식은 이전에 섹션 8 통지를 송달한 사람이라면 누구에게나 친숙해 보일 것입니다. 그러나 내용 요건은 더욱 엄격합니다.
- 사실이 약한 부분을 중재합니다. 증거가 부족한 재량적 근거는 재판에 적합하지 않습니다. 협상된 항복, 지불 계획 또는 합의된 퇴거 날짜가 종종 다툼이 있는 청문회보다 낫습니다.
테넌트의 경우 동일한 논리가 반대로 실행됩니다. 자신의 임대료 기록을 보관하십시오. 서신을 유지하십시오. 집주인이 사실과 일치하지 않는 근거(결코 실현되지 않는 매매, 발생하지 않는 입주 주장)로 통지를 보낸 경우, 이는 이제 조치가 가능합니다. 이 법안은 토지 오용에 대한 실질적인 결과를 초래합니다.
이것이 더 넓은 시장에 미치는 영향
섹션 21의 끝은 임대 시장을 비우는 것이 아니라 그 안에 누가 있는지를 바꿀 것입니다. 임대를 소극적인 투자로, 소유를 백스톱으로 취급했던 집주인은 재평가할 것입니다. 좋은 시스템을 갖춘 전문 임대인이 적응할 것입니다. 임차인은 더 많은 보안을 갖게 되며, 그 대가로 임차 행위에 대해 더 많은 책임을지게 될 것입니다. 왜냐하면 재량적 근거가 양방향을 차단하기 때문입니다.
법률 기술의 결과는 간단합니다. 한 페이지짜리 퇴거 통지 생성기의 시대는 끝났습니다. 이제 집주인에게 필요한 것은 임대 계약에 대한 구조화된 기록, 어떤 근거가 적합한지에 대한 명확한 견해, 청문회에서 정밀 조사를 통과할 수 있도록 적절하게 작성된 문서입니다.
Serene Jade의 JustiScript 플랫폼은 자격을 갖춘 영국 변호사의 선택적 검토를 통해 영국 법률에 따라 영국 집주인 서신, 섹션 8 통지 초안 작성 및 소유권 주장 문서를 처리합니다. 특정 임차에 어떻게 적용되는지 확인하려면 서비스 페이지에서 시작하세요.
FAQ
전환 기간 동안에도 섹션 21 통지를 송달할 수 있나요? 법안의 개시 조항이 발효될 때까지 기존 임대차 및 기존 통지에는 현행법이 적용됩니다. 섹션 21이 시작되면 새로운 통지가 있을 경우 종료되며 이미 전달된 통지에는 임시 규칙이 적용됩니다. 무엇이든 제공하기 전에 시작 날짜를 주의 깊게 확인하십시오.
제 임차인이 3개월 연체되었습니다. 필수 근거가 여전히 유효합니까? 의무적 연체 근거는 유지되지만 현재 2개월보다 더 높은 기준점과 더 긴 통지 기간이 적용됩니다. 또한 깨끗한 임대료 원장과 통지서 및 청문회 모두에서 연체금이 존재했다는 증거가 필요합니다. 임계값 아래로 떨어지는 시점에 부분 지불을 하는 것이 알려진 전술입니다.
판매하고 싶습니다. 얼마나 빨리 소유권을 얻을 수 있나요? 귀하는 판매 장소가 제공되기 전에 최소 기간 동안 부동산을 소유하고 임대해야 하며, 필요한 기간 동안 규정된 통지를 제공하고, 진정한 판매 의도를 입증할 수 있어야 합니다. 예를 들어 판매 대신 다시 임대하는 등 토지를 오용하면 처벌을 받을 수 있으므로 해결 방법으로 주장하지 마십시오.
소유권 주장을 준비하거나, 개혁된 제도에 따라 새 임차 계약 초안을 작성하거나, 임차인으로서 통지에 응답하는 경우 Serene Jade의 JustiScript가 문서를 생성하고 유용할 경우 자격을 갖춘 영국 변호사에게 전달하여 검토할 수 있도록 합니다.