Közel négy évtizede az 1988-as lakástörvény 21. szakasza volt az angol bérleti piac csendes motorja. Az a bérbeadó, aki vissza akart szerezni egy ingatlant, a legtöbb esetben egyszerűen csak két hónapos felmondási idővel rendelkezik, és elvárhatja, hogy a bíróság ezt kövesse. A bérbeadói jogokról szóló törvényjavaslat véget vet ennek a megállapodásnak. Nem káosz váltja fel, hanem a tulajdonosok és a bérlők számára ismeretlen dolog: egy birtoklási rendszer, ahol minden igényt igazolni, bizonyítani kell, és tényekkel kell védeni.
Ez a darab a bérbeadónak szól, aki azon töpreng, vajon a bérleti szerződése még mindig megfelel-e a célnak, és a bérlőnek, aki megpróbálja megérteni, milyen védelmet – és milyen kockázatokat – rejt magában az új rezsim.
Amit a 21. szakasz eltörlése valóban megváltoztat
A cím egyszerű: a hibás kilakoltatás véget ér. A részlet érdekesebb.
A hatályos törvény szerint a 21. § szerinti felhívás nem köteles a bérbeadót indokolni. A bíróság szerepe nagyrészt adminisztratív – ellenőrizze a hirdetményt, ellenőrizze a betétbiztosítást, ellenőrizze az előírt dokumentumokat, és adja meg a birtoklást. A legtöbb megvédett 21. §-beli követelés a bérbeadói papírmunka alapján bukik el, nem pedig érdemben.
A bérlői jogokról szóló törvény értelmében ez az útvonal eltűnik. A garantált rövid bérleti jogokat az időszakos biztosított bérleti szerződések egyetlen formája váltja fel, és minden birtoklási igénynek az 1988-as lakástörvény 8. szakaszában foglalt jogalap alapján kell érvényesülnie – ahogyan azt a törvényjavaslat kibővítette és átalakította. Egyes okok kötelezőek (a bíróságnak meg kell adnia az elbirtoklást, ha az ok bebizonyosodik). Mások diszkrecionálisak (a bíróság mérlegeli az ésszerűséget). Mindegyikhez bizonyíték kell.
A bérbeadók számára ez a központi váltás: a birtokba adás többé nem eljárási gyakorlat. Ez egy olyan eset, amelyet bizonyítani kell.
Az átformált 8. szakasz indoklása — munkatérkép
A törvényjavaslat megtartja a 8. szakasz szerkezetét, de egyensúlyba hozza azt. Azok az indokok, amelyekre a legtöbb bérbeadó támaszkodik, néhány gyakorlati kategóriába sorolhatók:
- A bérbeadónak vissza kell kapnia az ingatlant. A bérbeadó (vagy közeli családtagja) beköltözésének és az ingatlan eladásának indoka. Mindkettőhöz egy minimális munkaidő szükséges, mielőtt használhatók, és a korábbi két hónapnál hosszabb felmondási idő. A visszaélés – például az ingatlan hirdetése röviddel a bejelentett eladás után – büntetést von maga után.
- Bérleti díjhátralék. A kötelező hátralék alapja megmarad, de magasabb küszöbértékkel és hosszabb felmondási idővel, mint a bérbeadók szokták. Továbbra is fennáll a diszkrecionális hátralék alapja a kötelező küszöböt el nem érő, tartósan késedelmes fizetés esetén.
- Bérleti szerződés megszegése és antiszociális magatartás. Mérlegelési okok, ésszerűség alapján. Erősödtek az antiszociális viselkedési okok, a legsúlyosabb esetekben rövidebb felmondási idővel.
- Speciális indokok. A hallgatói HMO-k tanulmányi ciklusban bérbe adnak, munkaviszonyhoz kötött lakások és ingatlanok, amelyek átépítésre vagy jelzálogjoggal rendelkeznek, mindegyiknek megvan a maga indoka, gyakran saját felmondási kötelezettséggel.
- A bérlő halála és az utódlási problémák. Megtartva, de technikailag – a kiszolgálás előtt kérjen tanácsot.
A felmondási idők, a bizonyítási küszöbök és a korábbi foglalkozási követelmények országonként változnak. Nincs egyetlen sablon közlemény, amely minden esetre megfelelne.
Bírósági idővonalak: készülj fel egy hosszabb kifutóra
Az Egyesült Királyság birtoklási eljárása már a törvényjavaslat előtt is lassú volt. Nem lesznek gyorsabbak az első napon. Mindenkinek, aki az új rezsim körül tervez, három valóságot kell feltételeznie.
Először is, a felmondási idő a legtöbb esetben hosszabb, mint a régi 21. § két hónap. Ezt építse be bármely kereskedelmi menetrendbe – refinanszírozás, eladás, felújítás, külföldről való hazatérés.
Másodszor, a bíróságok várhatóan nagyobb arányban látják majd a védett kereseteket. A 21. szakasz szerinti követelésnek ritkán volt mit védenie; a 8. szakasz állítása szinte mindig így van. Azoknak a bérlőknek, akik korábban elfogadták volna az elkerülhetetlent, most van okuk a próbára, és a jogsegély elérhetősége a lakásvédelemhez sokak akaratát jelenti.
Harmadszor, a gyorsított birtoklási eljárás – a csak papíralapú gyorsított eljárás, amely vonzóvá tette a 21. szakaszt – nem terjed ki a 8. szakasz legtöbb indokára. Várj meghallgatást. Számítson arra, hogy részt vesz rajta, vagy utasítson valakit, aki részt vesz.
A vitatott 8. szakasz szerinti követelés reális működési feltételezése a felmondástól a végrehajtói kinevezésig több hónappal tovább tart, mint amennyit a bérbeadók a múltban terveztek. A kötelező indokok egyértelmű bizonyítékokkal gyorsabban fognak haladni. A védekező bérlő diszkrecionális alapja nem.## Túlélő birtokház építése
Azok a bérbeadók járnak majd a legjobban az új rendszerben, akik az első naptól kezdve bizonyítékgyűjtésként kezelik a bérbeadást. A birtokügyet jóval az értesítés kézbesítése előtt építik fel.
- Rögtön az elején szerezze be a bérleti papírokat. Betétvédelem, előírt információk, gázbiztonság, EPC, Bérlés útmutató, elektromos biztonsági jelentés. A törvényjavaslat nem lazítja ezeket az átjárókövetelményeket; ha valami, akkor a bíróságok alaposabban megvizsgálják őket most, hogy minden követelés vitatott terep.
- Mindent egyidejűleg dokumentáljon. Bérleti főkönyvek havonta egyeztetve. Panaszok, ellenőrzések és beszélgetések írásos jegyzőkönyvei. A fényképek kelt. Az átvételt igazoló módszerrel küldött levelek. Az ésszerűségről döntő bíró egy történetet olvas; győződjön meg róla, hogy a tiéd a forrásokkal.
- ** Párosítsa a talajt a tényekkel őszintén.** Rossz talaj kiválasztása vagy nyújtása a leggyorsabb módja a veszteségnek. Ha a valódi ok, amiért szeretné visszakapni az ingatlant, az eladás, hivatkozzon az eladási indokokra, és álljon készen ennek bizonyítására – az ügynököknek szóló utasítások, marketinganyagok, befejezési ütemterv.
- ** Gondosan kézbesítse az értesítést.** Rossz űrlap, rossz dátumok, helytelen cím, hibásan előírt információ – ezek a vereség állításai. Az új előírt nyomtatványok ismerősnek tűnnek mindenki számára, aki korábban kézbesítette a 8. szakasz szerinti értesítést, de a tartalmi követelmények szigorúbbak.
- Közvetítsen, ha a tények gyengék. A csekély bizonyítékokkal rendelkező mérlegelési alap gyenge jelölt a tárgyalásra. A megtárgyalt átadás, fizetési terv vagy egy egyeztetett kiköltözési dátum gyakran felülmúlja a vitatott tárgyalást.
A bérlők esetében ugyanez a logika fordítva működik. Vezesse saját bérleti nyilvántartását. Levelezést tartani. Ha a bérbeadó a tényeknek nem megfelelő indokra hivatkozik – állítólagos eladás, amely soha nem valósul meg, állítólagos beköltözés, amely nem történik meg –, az most kereshető. A törvényjavaslat valódi következményekkel jár a talajjal való visszaélésnek.
Mit jelent ez a szélesebb piac számára?
A 21. szakasz vége nem üríti ki a bérleti piacot, de megváltozik, hogy kik vannak benne. Azok a bérbeadók, akik a bérbeadást passzív befektetésként kezelték, és a birtoklást védőeszközként kezelték, újraértékelik. A jó rendszerekkel rendelkező professzionális bérbeadók alkalmazkodni fognak. A bérlők nagyobb biztonságban részesülnek, és cserébe jobban elszámoltathatóak lesznek bérletük lebonyolításáért – mert a diszkrecionális okok mindkét irányt megsértik.
A jogi-tech következménye egyértelmű. Az egyoldalas kilakoltatási értesítő generátor korszaka véget ért. A bérbeadóknak most szükségük van a bérleti szerződés strukturált nyilvántartására, világos rálátásra arra, hogy melyik alapra illik, és megfelelően összeállított dokumentumokra, amelyek túlélik a tárgyaláson.
A Serene Jade JustiScript platformja kezeli az egyesült királyságbeli bérbeadói levelezést, a 8. szakasz szerinti értesítések megfogalmazását és az elbirtoklási követelések dokumentációját az angol törvények szerint, és egy képzett brit ügyvéd opcionálisan felülvizsgálja. Ha szeretné látni, hogyan vonatkozik ez egy adott bérleti szerződésre, a [szolgáltatások oldalunk] (/services) a kiindulópont.
GYIK
Továbbra is kézbesíthetem a 21. szakasz szerinti értesítést az átmeneti időszakban? A törvényjavaslat kezdő rendelkezéseinek hatálybalépéséig a meglévő bérleti szerződésekre és a hatályos felmondásokra a hatályos törvény az irányadó. A 21. szakasz a megkezdést követően az új értesítések tekintetében lezárul, a már kézbesített értesítésekre pedig átmeneti szabályok vonatkoznak. Felszolgálás előtt gondosan ellenőrizze a kezdési dátumot.
A bérlőmnek három hónap hátraléka van. Működik még a kötelező földelés? Fennmarad a kötelező hátralék, de magasabb küszöbértékkel és hosszabb felmondási idővel, mint a jelenlegi két hónap. Szüksége lesz egy tiszta bérleti főkönyvre és annak igazolására is, hogy a felmondáskor és a tárgyaláson is fennálltak hátralékok – a küszöb alá eső részleges kifizetések ismert taktikája.
El akarom adni. Mennyi időn belül juthatok birtokba? Önnek rendelkeznie kell az ingatlannal egy minimális időtartamra, és bérelnie kell az ingatlant, mielőtt az eladási hely elérhetővé válik, az előírt értesítést a szükséges időtartamig kézbesítenie kell, és képesnek kell lennie igazolnia valódi eladási szándékát. A talajjal való visszaélés – például az eladás helyett a bérbeadás – szankcióknak teszi ki, ezért ne hivatkozzon rá megoldásként.
Ha birtoklási követelést készít, új bérleti szerződést készít a megreformált rendszer szerint, vagy bérlőként válaszol egy felszólításra, a Serene Jade JustiScript elkészítheti a dokumentumokat, és ahol hasznos, átküldheti azokat egy képzett egyesült királyságbeli ügyvédhez felülvizsgálatra.