Για σχεδόν τέσσερις δεκαετίες, το Section 21 του Housing Act 1988 ήταν η αθόρυβη μηχανή της αγγλικής αγοράς ενοικίων. Ένας ιδιοκτήτης που ήθελε να επιστρέψει ένα ακίνητο θα μπορούσε, στις περισσότερες περιπτώσεις, απλώς να δώσει προειδοποίηση δύο μηνών και να περιμένει ότι θα ακολουθήσουν τα δικαστήρια. Το νομοσχέδιο για τα δικαιώματα των ενοικιαστών τερματίζει αυτή τη συμφωνία. Αυτό που το αντικαθιστά δεν είναι το χάος, αλλά είναι κάτι που τόσο οι ιδιοκτήτες όσο και οι ενοικιαστές θα βρουν άγνωστο: ένα σύστημα κατοχής όπου κάθε αξίωση πρέπει να δικαιολογείται, να αποδεικνύεται και να υπερασπίζεται τα γεγονότα.
Αυτό το κομμάτι είναι για τον ιδιοκτήτη που αναρωτιέται αν το συμβόλαιο μίσθωσης είναι ακόμα κατάλληλο για τον σκοπό του και για τον ενοικιαστή που προσπαθεί να καταλάβει ποιες προστασίες — και ποιους κινδύνους — φέρει στην πραγματικότητα το νέο καθεστώς.
Τι αλλάζει πραγματικά η κατάργηση του άρθρου 21
Ο τίτλος είναι απλός: τελειώνουν οι εξώσεις χωρίς υπαιτιότητα. Η λεπτομέρεια είναι πιο ενδιαφέρουσα.
Σύμφωνα με τον ισχύοντα νόμο, μια ειδοποίηση του άρθρου 21 δεν απαιτεί από τον ιδιοκτήτη να αιτιολογήσει. Ο ρόλος του δικαστηρίου είναι σε μεγάλο βαθμό διοικητικός — ελέγξτε την ειδοποίηση, ελέγξτε την προστασία των καταθέσεων, ελέγξτε τα προβλεπόμενα έγγραφα και παραχωρήστε την κατοχή. Οι περισσότερες υπερασπιζόμενες αξιώσεις του Τμήματος 21 αποτυγχάνουν ως προς τη γραφειοκρατία του ιδιοκτήτη και όχι επί της ουσίας.
Σύμφωνα με το νομοσχέδιο για τα δικαιώματα των ενοικιαστών, αυτή η διαδρομή εξαφανίζεται. Οι εγγυημένες ενοικιάσεις αντικαθίστανται με μια ενιαία μορφή περιοδικής εξασφαλισμένης μίσθωσης και κάθε αξίωση κατοχής πρέπει να εκτελείται βάσει μιας βάσης στην Ενότητα 8 του Νόμου περί Στέγασης του 1988 — όπως επεκτείνεται και αναδιαμορφώνεται από το Νομοσχέδιο. Ορισμένοι λόγοι είναι υποχρεωτικοί (το δικαστήριο πρέπει να χορηγήσει κατοχή εάν αποδειχθεί ο λόγος). Άλλα είναι διακριτικά (το δικαστήριο σταθμίζει τη λογική). Όλα αυτά απαιτούν στοιχεία.
Για τους ιδιοκτήτες, αυτή είναι η κεντρική αλλαγή: η κατοχή δεν είναι πλέον διαδικαστική άσκηση. Είναι μια περίπτωση που πρέπει να αποδείξεις.
Οι ανασχηματισμένοι λόγοι της Ενότητας 8 — ένας χάρτης εργασίας
Το νομοσχέδιο διατηρεί τη δομή του Τμήματος 8 αλλά την εξισορροπεί εκ νέου. Οι λόγοι στους οποίους θα βασιστούν οι περισσότεροι ιδιοκτήτες εμπίπτουν σε μερικές πρακτικές κατηγορίες:
- Ο ιδιοκτήτης χρειάζεται το ακίνητο πίσω. Λόγοι για τη μετακόμιση του ιδιοκτήτη (ή στενού μέλους της οικογένειας) και για την πώληση του ακινήτου. Και οι δύο απαιτούν μια ελάχιστη περίοδο απασχόλησης για να μπορέσουν να χρησιμοποιηθούν και μια περίοδο ειδοποίησης μεγαλύτερη από τους παλιούς δύο μήνες. Η κακή χρήση — για παράδειγμα, η διαφήμιση του ακινήτου προς μίσθωση λίγο μετά την αξίωση πώλησης — επιφέρει κυρώσεις.
- Καθυστέρηση ενοικίων. Οι υποχρεωτικές καθυστερήσεις παραμένουν αλλά με υψηλότερο όριο και μεγαλύτερη περίοδο προειδοποίησης από ό,τι είχαν συνηθίσει οι ιδιοκτήτες. Ο λόγος διακριτικής καθυστέρησης εξακολουθεί να υφίσταται για επίμονη καθυστέρηση πληρωμής που δεν πληροί το υποχρεωτικό όριο.
- Παραβίαση της μίσθωσης και αντικοινωνική συμπεριφορά. Διακριτικοί λόγοι, αποφασισμένοι βάσει λογικής. Οι λόγοι αντικοινωνικής συμπεριφοράς έχουν ενισχυθεί, με μικρότερη προειδοποίηση στις πιο σοβαρές περιπτώσεις.
- Ειδικοί λόγοι. Οι φοιτητές HMO εκμισθώνουν έναν ακαδημαϊκό κύκλο, τα καταλύματα που συνδέονται με την απασχόληση και τα ακίνητα που υπόκεινται σε ανακατασκευή ή κατοχή από ενυπόθηκο δανειστή έχουν το καθένα τους δικούς του λόγους, συχνά με τις δικές του απαιτήσεις ειδοποίησης.
- Θάνατος του ενοικιαστή και ζητήματα διαδοχής. Διατηρήθηκε αλλά τεχνικό — λάβετε συμβουλές πριν από την υπηρεσία.
Οι περίοδοι προειδοποίησης, τα κατώτατα όρια αποδεικτικών στοιχείων και οι απαιτήσεις προϋπηρεσίας ποικίλλουν ανάλογα με το έδαφος. Δεν υπάρχει ενιαίο πρότυπο ειδοποίησης που να ταιριάζει σε κάθε περίπτωση.
Χρονοδιαγράμματα δικαστηρίου: προετοιμαστείτε για μεγαλύτερο διάδρομο
Οι διαδικασίες κατοχής στο Ηνωμένο Βασίλειο ήταν ήδη αργές πριν από το νομοσχέδιο. Δεν θα γίνουν πιο γρήγοροι την πρώτη μέρα. Όποιος σχεδιάζει γύρω από το νέο καθεστώς θα πρέπει να υποθέσει τρεις πραγματικότητες.
Πρώτον, οι περίοδοι προειδοποίησης είναι μεγαλύτερες για τους περισσότερους λόγους από ό,τι το παλιό άρθρο 21 δύο μήνες. Ενσωματώστε το σε οποιοδήποτε εμπορικό χρονοδιάγραμμα — αναχρηματοδότηση, πώληση, ανακαίνιση, επιστροφή από το εξωτερικό.
Δεύτερον, τα δικαστήρια αναμένεται να δουν υψηλότερο ποσοστό υπερασπιστούμενων αξιώσεων. Ένας ισχυρισμός του Τμήματος 21 σπάνια είχε κάτι να υπερασπιστεί. μια αξίωση Ενότητας 8 σχεδόν πάντα ισχύει. Οι ενοικιαστές που προηγουμένως θα είχαν αποδεχτεί το αναπόφευκτο τώρα έχουν λόγους να δοκιμάσουν και η διαθεσιμότητα νομικής βοήθειας για την υπεράσπιση των κατοικιών σημαίνει ότι πολλοί θα το κάνουν.
Τρίτον, η διαδικασία ταχείας κατοχής — η γρήγορη διαδρομή μόνο με χαρτί που έκανε ελκυστική την Ενότητα 21 — δεν επεκτείνεται στους περισσότερους λόγους της Ενότητας 8. Να περιμένετε μια ακρόαση. Να περιμένετε να το παρακολουθήσετε ή να δώσετε οδηγίες σε κάποιον που θα το κάνει.
Μια ρεαλιστική υπόθεση εργασίας για μια αμφισβητούμενη αξίωση του Τμήματος 8, από την κοινοποίηση έως τον διορισμό δικαστικού επιμελητή, είναι αρκετούς μήνες περισσότερο από ό,τι είχαν προγραμματίσει οι ιδιοκτήτες στο παρελθόν. Οι υποχρεωτικοί λόγοι με καθαρά στοιχεία θα κινηθούν πιο γρήγορα. Διακριτικοί λόγοι με έναν ενοικιαστή που υπερασπίζεται δεν θα.## Κατασκευή θήκης κατοχής που σώζεται
Οι ιδιοκτήτες που θα τα καταφέρουν καλύτερα με το νέο καθεστώς είναι αυτοί που αντιμετωπίζουν τη διαχείριση της μίσθωσης ως συλλογή αποδεικτικών στοιχείων από την πρώτη μέρα. Μια θήκη κατοχής κατασκευάζεται πολύ πριν την επίδοση της ειδοποίησης.
- Λάβετε τα έγγραφα της μίσθωσης από την αρχή. Προστασία κατάθεσης, προδιαγεγραμμένες πληροφορίες, ασφάλεια αερίου, EPC, Οδηγός Ενοικίασης, Έκθεση ηλεκτρικής ασφάλειας. Το νομοσχέδιο δεν χαλαρώνει αυτές τις απαιτήσεις πύλης. Αν μη τι άλλο, τα δικαστήρια θα τα εξετάσουν πιο προσεκτικά τώρα που κάθε αξίωση αμφισβητείται σε έδαφος.
- Τεκμηριώστε τα πάντα ταυτόχρονα. Ενοικίαση λογιστικών βιβλίων που συμβιβάζονται κάθε μήνα. Γραπτά αρχεία παραπόνων, επιθεωρήσεων και συνομιλιών. Φωτογραφίες με ημερομηνία. Επιστολές που αποστέλλονται με μέθοδο που αποδεικνύει την παραλαβή. Ένας δικαστής που αποφασίζει για λογικό είναι να διαβάζει μια ιστορία. βεβαιωθείτε ότι το δικό σας είναι αυτό με τις πηγές.
- Τιριάξτε το έδαφος με τα γεγονότα με ειλικρίνεια. Η επιλογή του λάθος εδάφους ή το τέντωμα ενός, είναι ο πιο γρήγορος τρόπος για να χάσετε. Εάν ο πραγματικός λόγος για τον οποίο θέλετε να επιστρέψετε το ακίνητο είναι η πώληση, επικαλέστε τον λόγο πώλησης και να είστε έτοιμοι να το αποδείξετε — οδηγίες προς τους αντιπροσώπους, υλικό μάρκετινγκ, χρονοδιάγραμμα ολοκλήρωσης.
- Εκδώστε την ειδοποίηση προσεκτικά. Λανθασμένη φόρμα, λάθος ημερομηνίες, λάθος διεύθυνση, λανθασμένες προδιαγεγραμμένες πληροφορίες — αυτοί οι ισχυρισμοί ήττας. Τα νέα προκαθορισμένα έντυπα θα φαίνονται γνωστά σε οποιονδήποτε έχει επιδώσει μια ειδοποίηση Ενότητας 8 στο παρελθόν, αλλά οι απαιτήσεις περιεχομένου είναι αυστηρότερες.
- Διαμεσολαβήστε όπου τα γεγονότα είναι αδύναμα. Ένας διακριτικός λόγος με ελάχιστα στοιχεία είναι ένας κακός υποψήφιος για δίκη. Μια παράδοση κατόπιν διαπραγμάτευσης, ένα σχέδιο πληρωμής ή μια συμφωνημένη ημερομηνία αποχώρησης συχνά ξεπερνά μια αμφισβητούμενη ακρόαση.
Για τους ενοικιαστές, η ίδια λογική τρέχει αντίστροφα. Κρατήστε τα δικά σας αρχεία ενοικίων. Κρατήστε αλληλογραφία. Εάν ένας ιδιοκτήτης κοινοποιήσει ειδοποίηση για έναν λόγο που δεν ταιριάζει με τα πραγματικά περιστατικά - μια διεκδικούμενη πώληση που δεν υλοποιείται ποτέ, μια διεκδικούμενη μετακόμιση που δεν συμβαίνει - αυτό είναι πλέον δυνατό. Το νομοσχέδιο δημιουργεί πραγματικές συνέπειες για την κακή χρήση εδάφους.
Τι σημαίνει αυτό για την ευρύτερη αγορά
Το τέλος της Ενότητας 21 δεν θα αδειάσει την αγορά ενοικίασης, αλλά θα αλλάξει ποιος είναι σε αυτήν. Οι ιδιοκτήτες που αντιμετώπισαν τη μίσθωση ως παθητική επένδυση, με την κατοχή ως backstop, θα επανεκτιμήσουν. Οι επαγγελματίες ιδιοκτήτες με καλά συστήματα θα προσαρμοστούν. Οι ενοικιαστές θα έχουν περισσότερη ασφάλεια και, σε αντάλλαγμα, θα βρουν τον εαυτό τους πιο υπεύθυνο για τη συμπεριφορά της μίσθωσης - επειδή οι διακριτικοί λόγοι κόβουν και τις δύο κατευθύνσεις.
Η νομική-τεχνολογική συνέπεια είναι ξεκάθαρη. Η εποχή της μονοσέλιδης γεννήτριας ειδοποιήσεων έξωσης έχει τελειώσει. Αυτό που χρειάζονται τώρα οι ιδιοκτήτες είναι ένα δομημένο αρχείο της μίσθωσης, μια σαφής εικόνα για το ποιο έδαφος ταιριάζει και σωστά συνταγμένα έγγραφα που θα επιβιώσουν από τον έλεγχο σε μια ακρόαση.
Η πλατφόρμα JustiScript της Serene Jade χειρίζεται την αλληλογραφία ιδιοκτητών του Ηνωμένου Βασιλείου, τη σύνταξη ειδοποιήσεων Ενότητας 8 και την τεκμηρίωση της αξίωσης κατοχής σύμφωνα με το αγγλικό δίκαιο, με προαιρετική εξέταση από πιστοποιημένο δικηγόρο του ΗΒ. Αν θέλετε να δείτε πώς εφαρμόζεται σε μια συγκεκριμένη μίσθωση, η σελίδα υπηρεσιών είναι το μέρος για να ξεκινήσετε.
Συχνές ερωτήσεις
Μπορώ ακόμα να επιδώσω μια ειδοποίηση του άρθρου 21 κατά τη μεταβατική περίοδο; Μέχρι να τεθούν σε ισχύ οι διατάξεις για την έναρξη ισχύος του νομοσχεδίου, οι υφιστάμενες μισθώσεις και οι υφιστάμενες προκηρύξεις διέπονται από την ισχύουσα νομοθεσία. Μόλις ξεκινήσει, η Ενότητα 21 κλείνει για νέες ειδοποιήσεις και οι μεταβατικοί κανόνες θα διέπουν τις ειδοποιήσεις που έχουν ήδη κοινοποιηθεί. Ελέγξτε προσεκτικά την ημερομηνία έναρξης προτού σερβίρετε οτιδήποτε.
Ο ενοικιαστής μου έχει καθυστερήσει τρεις μήνες. Η υποχρεωτική γείωση εξακολουθεί να λειτουργεί; Το έδαφος της υποχρεωτικής καθυστέρησης επιβιώνει αλλά με υψηλότερο όριο και μεγαλύτερη περίοδο προειδοποίησης από το τρέχον δίμηνο. Θα χρειαστείτε επίσης ένα καθαρό καθολικό ενοικίου και απόδειξη ότι υπήρχαν καθυστερήσεις τόσο κατά την επίδοση ειδοποίησης όσο και κατά την ακρόαση — μια γνωστή τακτική είναι μερικές πληρωμές που έχουν προγραμματιστεί να πέσει κάτω από το όριο.
Θέλω να πουλήσω. Πόσο σύντομα μπορώ να αποκτήσω κατοχή; Θα πρέπει να έχετε την ιδιοκτησία και να αφήσετε το ακίνητο για μια ελάχιστη περίοδο πριν να είναι διαθέσιμο το έδαφος, να επιδώσετε την προβλεπόμενη ειδοποίηση για την απαιτούμενη περίοδο και να είστε σε θέση να αποδείξετε μια πραγματική πρόθεση πώλησης. Η κακή χρήση του εδάφους - για παράδειγμα, η εκ νέου μίσθωση αντί για την πώληση - σας εκθέτει σε κυρώσεις, επομένως μην το επικαλεστείτε ως λύση.
Εάν προετοιμάζετε μια αξίωση κατοχής, συντάσσετε μια νέα μίσθωση βάσει του μεταρρυθμισμένου καθεστώτος ή απαντάτε σε μια ειδοποίηση ως ενοικιαστής, η JustiScript της Serene Jade μπορεί να παράγει τα έγγραφα και, όπου είναι χρήσιμο, να τα κατευθύνει σε έναν πιστοποιημένο δικηγόρο του Ηνωμένου Βασιλείου για έλεγχο.