Seit fast vier Jahrzehnten ist Abschnitt 21 des Housing Act 1988 der stille Motor des englischen Mietmarktes. Ein Vermieter, der eine Immobilie zurückhaben möchte, könnte in den meisten Fällen einfach zwei Monate im Voraus kündigen und damit rechnen, dass die Gerichte folgen. Der Renters Rights Bill beendet diese Regelung. Was an seine Stelle tritt, ist kein Chaos, sondern etwas, das sowohl Vermieter als auch Mieter ungewohnt finden werden: ein Besitzsystem, bei dem jeder Anspruch begründet, bewiesen und auf der Grundlage von Fakten verteidigt werden muss.
Dieser Artikel richtet sich an den Vermieter, der sich fragt, ob sein Mietvertrag noch seinen Zweck erfüllt, und an den Mieter, der verstehen möchte, welche Schutzmaßnahmen – und welche Risiken – die neue Regelung tatsächlich mit sich bringt.
Was sich durch die Abschaffung von Abschnitt 21 wirklich ändert
Die Überschrift ist einfach: Räumungen ohne Verschulden enden. Das Detail ist interessanter.
Nach geltendem Recht erfordert eine Mitteilung gemäß Abschnitt 21 nicht, dass der Vermieter einen Grund angibt. Die Rolle des Gerichts ist weitgehend verwaltungstechnischer Natur: Prüfung des Bescheids, Prüfung der Einlagensicherung, Prüfung der vorgeschriebenen Dokumente und Gewährung des Besitzes. Die meisten verteidigten Ansprüche gemäß Abschnitt 21 scheitern an den Unterlagen des Vermieters, nicht an der Sache.
Nach dem Renters Rights Bill entfällt dieser Weg. Gesicherte Kurzzeitmietverhältnisse werden durch eine einzige Form des periodisch gesicherten Mietverhältnisses ersetzt, und jeder Eigentumsanspruch muss auf der Grundlage von Abschnitt 8 des Housing Act 1988 – in der durch den Gesetzentwurf erweiterten und umgestalteten Fassung – geltend gemacht werden. Einige Gründe sind zwingend erforderlich (das Gericht muss den Besitz gewähren, wenn der Grund nachgewiesen ist). Andere unterliegen dem Ermessen (das Gericht wägt die Angemessenheit ab). Für alle sind Beweise erforderlich.
Für Vermieter ist dies die zentrale Veränderung: Der Besitz ist keine verfahrenstechnische Übung mehr. Es ist ein Fall, den Sie beweisen müssen.
Das umgestaltete Gelände von Abschnitt 8 – eine funktionierende Karte
Der Gesetzentwurf behält die Struktur von Abschnitt 8 bei, gleicht sie jedoch neu aus. Die Grundstücke, auf die sich die meisten Vermieter verlassen, lassen sich in einige praktische Kategorien einteilen:
- Der Vermieter benötigt die Immobilie zurück. Gründe für den Einzug des Vermieters (oder eines nahen Familienmitglieds) und den Verkauf der Immobilie. Beide erfordern eine Mindestnutzungsdauer, bevor sie genutzt werden können, und eine Kündigungsfrist, die länger als die alten zwei Monate ist. Missbrauch – zum Beispiel die Werbung für die Immobilie kurz nach einem angekündigten Verkauf – wird mit Strafen geahndet.
- Mietrückstände. Der zwingende Grund für Mietrückstände bleibt bestehen, jedoch mit einer höheren Schwelle und einer längeren Kündigungsfrist, als Vermieter es gewohnt sind. Der Ermessensgrund für Zahlungsrückstände besteht weiterhin bei anhaltendem Zahlungsverzug, der den vorgeschriebenen Schwellenwert nicht erreicht.
- Mietverstoß und asoziales Verhalten. Ermessensgründe, Entscheidung nach Angemessenheit. Die Gründe für asoziales Verhalten wurden gestärkt, wobei in den schwerwiegendsten Fällen eine kürzere Frist vorgesehen ist.
- Spezielle Grundstücke. HMOs für Studierende, die einen akademischen Zyklus, beschäftigungsgebundene Unterkünfte und Immobilien vermieten, die einer Sanierung oder Hypothekenbesitz unterliegen, verfügen jeweils über ein eigenes Grundstück, oft mit eigenen Ankündigungspflichten.
- Tod des Mieters und Nachfolgefragen. Zurückbehalten, aber technisch – lassen Sie sich vor der Leistung beraten.
Die Kündigungsfristen, die Nachweisschwellen und die Vorbesetzungsvoraussetzungen sind je nach Grund unterschiedlich. Es gibt keine einheitliche Mustermitteilung, die für jeden Fall passt.
Zeitpläne für den Platz: Bereiten Sie sich auf eine längere Landebahn vor
Die Besitzverfahren im Vereinigten Königreich verliefen bereits vor dem Gesetzentwurf langsam. Sie werden am ersten Tag nicht schneller werden. Jeder, der das neue Regime plant, sollte von drei Realitäten ausgehen.
Erstens sind die Kündigungsfristen für die meisten Gründe länger als nach dem alten Abschnitt 21 von zwei Monaten. Bauen Sie das in jeden kommerziellen Zeitplan ein – Refinanzierung, Verkauf, Sanierung, Rückkehr aus dem Ausland.
Zweitens wird erwartet, dass die Gerichte einen höheren Anteil an abgewehrten Ansprüchen verzeichnen werden. Eine Klage gemäß Abschnitt 21 hatte selten etwas zu verteidigen; Ein Anspruch gemäß Abschnitt 8 trifft fast immer zu. Mieter, die zuvor das Unvermeidliche akzeptiert hätten, haben nun die Möglichkeit, eine Prüfung durchzuführen, und die Verfügbarkeit von Prozesskostenhilfe für die Verteidigung ihrer Wohnung bedeutet, dass viele dies tun werden.
Drittens erstreckt sich das beschleunigte Besitzverfahren – der schnelle Weg, der nur auf Papier erfolgt und Abschnitt 21 attraktiv gemacht hat – nicht auf die meisten Gründe gemäß Abschnitt 8. Erwarten Sie eine Anhörung. Erwarten Sie, daran teilzunehmen, oder unterweisen Sie jemanden, der dies tun möchte.
Eine realistische Arbeitsannahme für einen angefochtenen Anspruch gemäß Abschnitt 8 ist, dass von der Zustellung der Mitteilung bis zur Ernennung des Gerichtsvollziehers mehrere Monate länger dauern, als Vermieter in der Vergangenheit geplant hatten. Zwingende Gründe mit eindeutigen Beweisen werden schneller vorankommen. Ermessensgründe bei einem verteidigenden Mieter sind nicht zulässig.## Aufbau eines Besitzfalls, der überlebt
Die Vermieter, denen die neue Regelung am besten zugutekommt, sind diejenigen, die die Mietverwaltung vom ersten Tag an als Beweiserhebung betrachten. Ein Besitzfall wird lange vor der Zustellung der Mitteilung aufgebaut.
- Besorgen Sie sich gleich zu Beginn die Mietunterlagen. Kautionsschutz, vorgeschriebene Informationen, Gassicherheit, EPC, Leitfaden zur Mietanweisung, Bericht zur elektrischen Sicherheit. Der Gesetzentwurf lockert diese Gateway-Anforderungen nicht; Wenn überhaupt, werden die Gerichte sie jetzt genauer prüfen, da jeder Anspruch umstritten ist.
- Alles gleichzeitig dokumentieren. Mietbücher werden monatlich abgeglichen. Schriftliche Aufzeichnungen über Beschwerden, Inspektionen und Gespräche. Fotos datiert. Briefe, die mit einer Methode versendet werden, die den Empfang nachweist. Ein Richter, der über die Angemessenheit entscheidet, liest eine Geschichte; Stellen Sie sicher, dass es sich bei Ihnen um die Quellenangabe handelt.
- Passen Sie den Boden ehrlich an die Fakten an. Den falschen Boden zu wählen oder ihn auszudehnen, ist der schnellste Weg, zu verlieren. Wenn der wahre Grund, warum Sie die Immobilie zurückhaben möchten, der Verkauf ist, führen Sie den Verkaufsgrund an und halten Sie Beweise dafür bereit – Anweisungen für Makler, Marketingmaterialien, Zeitplan für die Fertigstellung.
- Machen Sie die Mitteilung sorgfältig. Falsches Formular, falsche Daten, falsche Adresse, falsche vorgeschriebene Informationen – diese Ansprüche werden zunichte gemacht. Die neuen vorgeschriebenen Formulare werden jedem bekannt vorkommen, der schon einmal eine Mitteilung gemäß Abschnitt 8 zugestellt hat, aber die inhaltlichen Anforderungen sind strenger.
- Vermitteln Sie dort, wo die Fakten schwach sind. Ein Ermessensgrund mit dürftigen Beweisen ist ein schlechter Kandidat für den Prozess. Eine ausgehandelte Übergabe, ein Zahlungsplan oder ein vereinbarter Auszugstermin sind oft besser als eine angefochtene Anhörung.
Für Mieter läuft die gleiche Logik umgekehrt ab. Führen Sie Ihre eigenen Mietunterlagen. Korrespondenz führen. Wenn ein Vermieter aus einem Grund kündigt, der nicht mit den Tatsachen übereinstimmt – ein angeblicher Verkauf, der nie zustande kommt, ein angeblicher Einzug, der nicht zustande kommt – ist das jetzt strafbar. Der Gesetzentwurf schafft reale Konsequenzen für den Bodenmissbrauch.
Was das für den breiteren Markt bedeutet
Das Ende von Abschnitt 21 wird den Mietmarkt nicht leeren, aber es wird sich ändern, wer darin vertreten ist. Vermieter, die die Vermietung als passive Investition betrachteten und den Besitz als Rücksicherung nutzten, werden eine Neubewertung vornehmen. Professionelle Vermieter mit guten Systemen werden sich anpassen. Mieter werden mehr Sicherheit haben und sich im Gegenzug stärker für die Durchführung ihres Mietverhältnisses verantwortlich fühlen – weil Ermessensgründe in beide Richtungen wirken.
Die Legal-Tech-Konsequenz ist einfach. Die Ära des einseitigen Räumungsbescheidgenerators ist vorbei. Was Vermieter jetzt brauchen, ist eine strukturierte Aufzeichnung des Mietverhältnisses, eine klare Vorstellung davon, welcher Mietgrund passt, und ordnungsgemäß formulierte Dokumente, die einer Prüfung bei einer Anhörung standhalten.
Die JustiScript-Plattform von Serene Jade kümmert sich um die Korrespondenz mit Vermietern im Vereinigten Königreich, das Verfassen von Mitteilungen gemäß Abschnitt 8 und die Dokumentation von Eigentumsansprüchen nach englischem Recht, mit optionaler Prüfung durch einen qualifizierten britischen Anwalt. Wenn Sie sehen möchten, wie es auf ein bestimmtes Mietverhältnis zutrifft, ist unsere Services-Seite der richtige Ausgangspunkt.
FAQ
Kann ich während des Übergangszeitraums immer noch eine Mitteilung gemäß Abschnitt 21 einreichen? Bis zum Inkrafttreten der Inkrafttretensbestimmungen des Gesetzentwurfs unterliegen bestehende Mietverhältnisse und bestehende Kündigungen dem geltenden Recht. Sobald Abschnitt 21 in Kraft getreten ist, gilt er für neue Mitteilungen als ungültig, und für bereits zugestellte Mitteilungen gelten Übergangsregeln. Überprüfen Sie sorgfältig das Beginndatum, bevor Sie etwas servieren.
Mein Mieter ist drei Monate im Rückstand. Funktioniert der obligatorische Boden noch? Der zwingende Verzugsgrund bleibt bestehen, jedoch mit einem höheren Schwellenwert und einer längeren Kündigungsfrist als derzeit zwei Monaten. Sie benötigen außerdem ein sauberes Mietbuch und den Nachweis, dass sowohl bei der Kündigung als auch bei der Anhörung Rückstände bestanden haben – Teilzahlungen, die zeitlich so festgelegt sind, dass sie unter den Schwellenwert fallen, sind eine bekannte Taktik.
Ich möchte verkaufen. Wie schnell kann ich Besitz erlangen? Sie müssen die Immobilie für einen Mindestzeitraum besitzen und vermieten, bevor das Verkaufsgrundstück verfügbar ist, die vorgeschriebene Kündigungsfrist für den erforderlichen Zeitraum einhalten und eine echte Verkaufsabsicht nachweisen können. Eine missbräuchliche Nutzung des Grundstücks – zum Beispiel eine Neuvermietung statt eines Verkaufs – birgt Strafen, also berufen Sie sich nicht darauf, dies zu umgehen.
Wenn Sie einen Eigentumsanspruch vorbereiten, einen neuen Mietvertrag nach der reformierten Regelung aufsetzen oder als Mieter auf eine Kündigung reagieren, kann JustiScript von Serene Jade die Dokumente erstellen und sie gegebenenfalls zur Prüfung an einen qualifizierten britischen Anwalt weiterleiten.