Téměř čtyři desetiletí byl oddíl 21 zákona o bydlení z roku 1988 tichým motorem anglického trhu s nájemním bydlením. Majitel, který chtěl nemovitost zpět, mohl ve většině případů jednoduše dát dvouměsíční výpovědní lhůtu a očekávat, že soudy budou následovat. Zákon o právech na nájemce toto ujednání ukončuje. To, co ho nahrazuje, není chaos, ale je to něco, co pronajímatelé i nájemci nebudou znát: systém vlastnictví, kde každý nárok musí být odůvodněn, doložen a obhajován na základě faktů.
Tento článek je pro pronajímatele, který přemýšlí, zda jejich nájemní smlouva stále vyhovuje účelu, a pro nájemce, který se snaží pochopit, jaké ochrany – a jaká rizika – nový režim ve skutečnosti nese.
Co skutečně mění zrušení § 21
Titulek je jednoduchý: vystěhování bez zavinění končí. Detail je zajímavější.
Podle současného zákona výpověď podle § 21 nevyžaduje, aby pronajímatel uváděl důvod. Úloha soudu je z velké části administrativní – kontrola oznámení, kontrola ochrany vkladů, kontrola předepsaných dokumentů a udělení držby. Většina obhajovaných nároků podle § 21 selhává na papírování pronajímatele, nikoli na základě podstaty.
Podle zákona o právech na nájemce tato cesta mizí. Zajištěné krátkodobé nájmy jsou nahrazeny jedinou formou pravidelného zajištěného nájmu a každý nárok na držbu se musí řídit podle článku 8 zákona o bydlení z roku 1988 – tak jak byl rozšířen a přepracován návrhem zákona. Některé důvody jsou povinné (soud musí přiznat držbu, pokud je důvod prokázán). Jiné jsou na uvážení (soud zváží přiměřenost). Všechny vyžadují důkazy.
Pro pronajímatele je toto hlavní posun: držení již není procesním cvičením. Je to případ, který musíte dokázat.
Základem přetvořeného oddílu 8 — pracovní mapa
Návrh zákona zachovává strukturu § 8, ale znovu ji vyvažuje. Důvody, na které se většina pronajímatelů bude spoléhat, spadají do několika praktických kategorií:
- Pronajímatel potřebuje nemovitost zpět. Důvody pro nastěhování pronajímatele (nebo blízkého člena rodiny) a prodej nemovitosti. Oba vyžadují minimální dobu zaměstnání, než je lze použít, a výpovědní lhůtu delší než staré dva měsíce. Zneužití – například inzerování nemovitosti k pronájmu krátce po reklamovaném prodeji – nese sankce.
- Dluhy na nájemném. Důvod povinného nedoplatku zůstává, ale s vyšší hranicí a delší výpovědní lhůtou, než na jakou byli pronajímatelé zvyklí. Důvod pro diskreční nedoplatky nadále existuje pro přetrvávající opožděné platby, které nedosahují povinné hranice.
- Porušení nájmu a protispolečenské chování. Důvody pro uvážení, rozhodnuto o rozumnosti. Byly posíleny důvody protispolečenského chování, v nejzávažnějších případech s kratší výpovědní lhůtou.
- Odborná půda. Studentské HMO pronajímají akademický cyklus, ubytování vázané na zaměstnání a nemovitosti podléhající přestavbě nebo vlastnictví hypotečním věřitelem, každý má své vlastní důvody, často s vlastními požadavky na oznámení.
- Smrt nájemce a problémy s nástupnictvím. Zachováno, ale technické – před podáním si nechte poradit.
Výpovědní lhůty, prahové hodnoty důkazů a požadavky na předchozí zaměstnání se liší podle země. Neexistuje žádná šablona oznámení, která by vyhovovala každému případu.
Harmonogramy soudu: připravte se na delší dráhu
Řízení o držbě Spojeného království bylo pomalé již před návrhem zákona. První den nebudou rychlejší. Každý, kdo plánuje nový režim, by měl předpokládat tři skutečnosti.
Za prvé, výpovědní lhůty jsou pro většinu důvodů delší než starý § 21 dva měsíce. Zabudujte to do jakéhokoli obchodního harmonogramu – refinancování, prodej, renovace, návrat ze zahraničí.
Zadruhé se očekává, že soudy uvidí vyšší podíl obhajovaných nároků. Nárok podle § 21 měl málokdy co obhajovat; nárok podle oddílu 8 téměř vždy ano. Nájemníci, kteří by dříve přijali nevyhnutelné, mají nyní důvody k testování a dostupnost právní pomoci pro obranu bydlení znamená mnoho vůle.
Zatřetí, zrychlená procedura držení – pouze papírová zrychlená cesta, díky které byl oddíl 21 atraktivní – se nevztahuje na většinu důvodů podle oddílu 8. Očekávejte slyšení. Počítejte s tím, že se ho zúčastníte, nebo dejte pokyn někomu, kdo bude.
Realistický pracovní předpoklad pro spornou pohledávku podle § 8, od doručení oznámení do jmenování soudního vykonavatele, je o několik měsíců delší, než pronajímatelé plánovali v minulosti. Povinné důvody s čistými důkazy se budou pohybovat rychleji. Diskreční důvody s bránícím se nájemcem nebudou.## Vybudování pouzdra na majetek, které přežije
Pronajímatelé, kterým se v novém režimu bude dařit nejlépe, jsou ti, kteří od prvního dne považují správu nájmu za shromažďování důkazů. Případ držení je postaven dlouho před doručením oznámení.
- Získejte nájemní papíry hned na začátku. Ochrana kauce, předepsané informace, bezpečnost plynu, EPC, průvodce Jak si pronajmout, zpráva o elektrické bezpečnosti. Návrh zákona tyto požadavky na bránu nezmírňuje; pokud něco, soudy je budou podrobněji zkoumat nyní, když je každý nárok sporným terénem.
- Dokumentujte vše současně. Výpůjční knihy odsouhlasené měsíčně. Písemné záznamy stížností, kontrol a rozhovorů. Fotografie datované. Dopisy zasílané způsobem, který prokazuje přijetí. Soudce, který rozhoduje o rozumnosti, čte příběh; ujistěte se, že váš je ten se zdroji.
- Přizpůsobte půdu faktům poctivě. Výběr špatné země nebo její protažení je nejrychlejší způsob, jak prohrát. Pokud je skutečným důvodem, proč chcete nemovitost zpět, prodej, požádejte o místo prodeje a buďte připraveni to doložit – pokyny pro agenty, marketingové materiály, harmonogram dokončení.
- Upozornění podávejte pečlivě. Špatný formulář, nesprávná data, nesprávná adresa, nesprávné předepsané informace – tyto nároky brání. Nové předepsané formuláře budou povědomé každému, kdo již dříve obdržel oznámení podle oddílu 8, ale požadavky na obsah jsou přísnější.
- Prostřední tam, kde jsou slabá fakta. Diskreční půda s tenkými důkazy je špatným kandidátem na soud. Vyjednaná kapitulace, plán plateb nebo dohodnuté datum stěhování často překonávají sporné slyšení.
U nájemců běží stejná logika obráceně. Veďte si vlastní evidenci nájmu. Udržujte korespondenci. Pokud pronajímatel podá oznámení z důvodu, který neodpovídá skutečnosti – nárokovaný prodej, který se nikdy neuskuteční, nárokované nastěhování, které se neuskuteční – je nyní možné podat žalobu. Návrh zákona vytváří skutečné důsledky pro zneužití země.
Co to znamená pro širší trh
Konec paragrafu 21 nevyprázdní nájemní trh, ale změní, kdo na něm je. Majitelé, kteří považovali pronájem za pasivní investici s vlastnictvím jako pojistkou, přehodnotí. Profesionální pronajímatelé s dobrými systémy se přizpůsobí. Nájemníci budou mít větší bezpečnost a výměnou za to budou více zodpovědní za chování svého nájmu – protože diskreční důvody omezují oba způsoby.
Právně-technický důsledek je jasný. Éra jednostránkového generátoru oznámení o vystěhování skončila. Pronajímatelé nyní potřebují strukturovaný záznam o nájmu, jasný přehled o tom, který důvod se hodí, a řádně vypracované dokumenty, které přežijí kontrolu při slyšení.
Platforma JustiScript společnosti Serene Jade zpracovává korespondenci s pronajímateli ve Spojeném království, sepisování oznámení podle oddílu 8 a dokumentaci nároků na vlastnictví podle anglického práva s volitelnou kontrolou kvalifikovaným právním zástupcem Spojeného království. Pokud chcete vidět, jak to platí pro konkrétní nájem, naše stránka služeb je místo, kde začít.
Nejčastější dotazy
Mohu přesto během přechodného období doručit oznámení podle § 21? Do doby, než nabudou účinnosti ustanovení návrhu zákona, se stávající nájemní smlouvy a stávající výpovědi řídí aktuálním zákonem. Po zahájení se § 21 uzavře pro nová oznámení a již doručená oznámení se budou řídit přechodnými pravidly. Před podáváním si pečlivě zkontrolujte datum zahájení.
Můj nájemník je tři měsíce v prodlení. Funguje stále povinné uzemnění? Povinný důvod nedoplatku přetrvává, ale s vyšší prahovou hodnotou a delší výpovědní lhůtou než současné dva měsíce. Budete také potřebovat čistou knihu nájemného a důkaz, že existovaly nedoplatky jak při doručení oznámení, tak při slyšení – známou taktikou jsou částečné platby načasované tak, aby poklesly pod hranici.
Chci prodat. Jak brzy mohu získat majetek? Budete muset vlastnit a pronajímat nemovitost po minimální dobu, než bude pozemek prodeje k dispozici, budete muset po požadovanou dobu doručit předepsanou výpověď a být schopni prokázat skutečný úmysl prodat. Zneužití půdy – například opětovné pronajmutí místo prodeje – vás vystavuje sankcím, takže to nepovažujte za řešení.
Pokud připravujete nárok na vlastnictví, připravujete návrh nového nájmu v rámci reformovaného režimu nebo odpovídáte na oznámení jako nájemce, JustiScript společnosti Serene Jade může tyto dokumenty vytvořit a v případě potřeby je předat ke kontrole kvalifikovanému právníkovi ve Spojeném království.