প্রায় চার দশক ধরে, হাউজিং অ্যাক্ট 1988-এর ধারা 21 ইংরেজি ভাড়া বাজারের শান্ত ইঞ্জিন। একজন বাড়িওয়ালা যিনি একটি সম্পত্তি ফেরত চেয়েছিলেন, বেশিরভাগ পরিস্থিতিতে, কেবলমাত্র দুই মাসের নোটিশ দিতে পারেন এবং আদালতের অনুসরণ করার আশা করতে পারেন। রেন্টার্স রাইটস বিল সেই ব্যবস্থা শেষ করে। যা এটিকে প্রতিস্থাপন করে তা বিশৃঙ্খলা নয়, তবে এটি এমন কিছু যা বাড়িওয়ালা এবং ভাড়াটেরা উভয়েই অপরিচিত পাবেন: একটি দখল ব্যবস্থা যেখানে প্রতিটি দাবিকে অবশ্যই ন্যায্য, প্রমাণিত এবং এর সত্যতার উপর রক্ষা করতে হবে।
এই অংশটি বাড়িওয়ালার জন্য যে ভাবছেন যে তাদের টেন্যান্সি চুক্তি এখনও উদ্দেশ্যের জন্য উপযুক্ত কিনা, এবং ভাড়াটেরা বোঝার চেষ্টা করছে যে নতুন ব্যবস্থা আসলে কী কী সুরক্ষা — এবং কী ঝুঁকি — বহন করে৷
ধারা 21 বিলুপ্তি আসলে কি পরিবর্তন করে
শিরোনামটি সহজ: নো-ফল্ট উচ্ছেদ শেষ। বিস্তারিত আরো আকর্ষণীয়.
বর্তমান আইনের অধীনে, একটি ধারা 21 নোটিশের জন্য বাড়িওয়ালাকে কারণ জানাতে হবে না। আদালতের ভূমিকা মূলত প্রশাসনিক — নোটিশ পরীক্ষা করুন, আমানত সুরক্ষা পরীক্ষা করুন, নির্ধারিত নথি পরীক্ষা করুন এবং দখল মঞ্জুর করুন। বেশিরভাগ ডিফেন্ডেড সেকশন 21 দাবী জমিদারের কাগজপত্রে ব্যর্থ হয়, যোগ্যতার ভিত্তিতে নয়।
রেন্টার্স রাইটস বিলের অধীনে, সেই পথটি অদৃশ্য হয়ে গেছে। নিশ্চিত শর্টহোল্ড টেন্যান্সিগুলিকে পর্যায়ক্রমিক নিশ্চিত টেন্যান্সির একক ফর্ম দিয়ে প্রতিস্থাপিত করা হয়, এবং প্রতিটি দখলের দাবিকে অবশ্যই হাউজিং অ্যাক্ট 1988-এর ধারা 8-এর অধীনে চলতে হবে — যেমন বিলের দ্বারা প্রসারিত এবং পুনর্নির্মাণ করা হয়েছে। কিছু ভিত্তি বাধ্যতামূলক (মাঠটি প্রমাণিত হলে আদালতকে অবশ্যই দখল মঞ্জুর করতে হবে)। অন্যরা বিচক্ষণতাপূর্ণ (আদালত যুক্তিসঙ্গততার ওজন করে)। তাদের সব প্রমাণ প্রয়োজন.
বাড়িওয়ালাদের জন্য, এটি কেন্দ্রীয় স্থানান্তর: দখল আর একটি পদ্ধতিগত অনুশীলন নয়। এটি এমন একটি মামলা যা আপনাকে প্রমাণ করতে হবে।
পুনরায় আকার দেওয়া বিভাগ 8 ভিত্তি — একটি কার্যকরী মানচিত্র
বিলটি ধারা 8 এর কাঠামো বজায় রাখে তবে এটিকে পুনরায় ভারসাম্যপূর্ণ করে। বেশিরভাগ জমির মালিকরা যে ভিত্তিগুলির উপর নির্ভর করবে তা কয়েকটি ব্যবহারিক বিভাগে পড়ে:
- বাড়ির মালিকের সম্পত্তি ফেরত প্রয়োজন। বাড়িওয়ালার (বা পরিবারের একজন ঘনিষ্ঠ সদস্য) স্থানান্তর এবং সম্পত্তি বিক্রির জন্য গ্রাউন্ড। উভয়ই ব্যবহার করার আগে ন্যূনতম পেশার সময়কাল প্রয়োজন, এবং একটি নোটিশ সময়কাল পুরানো দুই মাসের চেয়ে বেশি। অপব্যবহার — উদাহরণস্বরূপ, দাবিকৃত বিক্রয়ের পরেই সম্পত্তির বিজ্ঞাপন দেওয়া — জরিমানা বহন করে।
- ভাড়া বকেয়া। বাধ্যতামূলক বকেয়া গ্রাউন্ড রয়ে গেছে কিন্তু একটি উচ্চ থ্রেশহোল্ড এবং বাড়িওয়ালাদের অভ্যস্ত হওয়ার চেয়ে দীর্ঘ নোটিশ পিরিয়ড সহ। বাধ্যতামূলক থ্রেশহোল্ড পূরণ করে না এমন ক্রমাগত বিলম্বিত অর্থপ্রদানের জন্য বিবেচনামূলক বকেয়া গ্রাউন্ড বিদ্যমান রয়েছে।
- প্রজাস্বত্বের লঙ্ঘন এবং অসামাজিক আচরণ। বিবেচনামূলক ভিত্তি, যুক্তিসঙ্গততার উপর সিদ্ধান্ত নেওয়া হয়েছে অসামাজিক আচরণের ভিত্তি শক্তিশালী করা হয়েছে, সবচেয়ে গুরুতর ক্ষেত্রে সংক্ষিপ্ত নোটিশ দিয়ে।
- বিশেষজ্ঞ ভিত্তি। ছাত্র এইচএমও একটি একাডেমিক চক্র, কর্মসংস্থান-আবদ্ধ বাসস্থান, এবং পুনঃউন্নয়ন বা বন্ধকী দখল সাপেক্ষে সম্পত্তি প্রতিটি তাদের নিজস্ব ভিত্তি আছে, প্রায়ই তাদের নিজস্ব নোটিশ প্রয়োজনীয়তা সঙ্গে.
- ভাড়াটিয়ার মৃত্যু এবং উত্তরাধিকার সমস্যা। ধরে রাখা হয়েছে কিন্তু প্রযুক্তিগত — পরিবেশন করার আগে পরামর্শ নিন।
নোটিশের সময়কাল, প্রমাণের থ্রেশহোল্ড এবং পূর্ব-পেশার প্রয়োজনীয়তা স্থল অনুসারে পরিবর্তিত হয়। প্রতিটি ক্ষেত্রে ফিট করে এমন কোনো একক টেমপ্লেট বিজ্ঞপ্তি নেই।
আদালতের সময়সীমা: দীর্ঘ রানওয়ের জন্য প্রস্তুত
বিলের আগে যুক্তরাজ্যের দখলের প্রক্রিয়া ইতিমধ্যেই ধীর ছিল। তারা প্রথম দিনে দ্রুত হবে না। নতুন শাসনের চারপাশে যে কেউ পরিকল্পনা করলে তিনটি বাস্তবতা অনুমান করা উচিত।
প্রথমত, বেশিরভাগ ক্ষেত্রেই নোটিশের সময়কাল পুরনো সেকশন 21 দুই মাসের চেয়ে বেশি। এটিকে যেকোনো বাণিজ্যিক সময়সূচীতে তৈরি করুন — পুনঃঅর্থায়ন, বিক্রয়, সংস্কার, বিদেশ থেকে ফিরে আসা।
দ্বিতীয়ত, আদালতগুলি রক্ষা করা দাবিগুলির একটি উচ্চ অনুপাত দেখতে পাবে বলে আশা করা হচ্ছে। একটি ধারা 21 দাবিতে খুব কমই রক্ষা করার মতো কিছু ছিল; একটি ধারা 8 দাবি প্রায় সবসময় করে। ভাড়াটেরা যারা আগে অনিবার্যতা স্বীকার করত তাদের এখন পরীক্ষার জন্য ভিত্তি আছে, এবং হাউজিং ডিফেন্সের জন্য আইনি সহায়তার প্রাপ্যতা মানে অনেকের ইচ্ছা।
তৃতীয়ত, ত্বরান্বিত দখলের পদ্ধতি — শুধুমাত্র কাগজের জন্য ফাস্ট ট্র্যাক যা সেকশন 21কে আকর্ষণীয় করে তুলেছে — বেশিরভাগ সেকশন 8 গ্রাউন্ডে প্রসারিত হয় না। একটি শুনানির আশা. এতে উপস্থিত থাকার আশা করুন, অথবা এমন কাউকে নির্দেশ দিন।
একটি প্রতিদ্বন্দ্বিতাপূর্ণ ধারা 8 দাবির জন্য একটি বাস্তবসম্মত কার্যকারী অনুমান, নোটিশ দেওয়া থেকে বেলিফ অ্যাপয়েন্টমেন্ট পর্যন্ত, অতীতে বাড়িওয়ালাদের পরিকল্পনার চেয়ে কয়েক মাস বেশি। পরিষ্কার প্রমাণ সহ বাধ্যতামূলক ভিত্তি দ্রুত সরানো হবে। ডিফেন্ডিং টেন্যান্টের সাথে বিবেচনামূলক ভিত্তিতে হবে না।## একটি পজেশন কেস তৈরি করা যা টিকে থাকে
নতুন শাসনামলে যে বাড়িওয়ালারা সবচেয়ে ভালো ভাড়া পাবেন তারাই ভাড়াটিয়া ব্যবস্থাপনাকে প্রথম দিন থেকেই প্রমাণ-সংগ্রহ হিসেবে বিবেচনা করেন। নোটিশ প্রদানের অনেক আগে একটি দখল মামলা তৈরি করা হয়।
- শুরুতেই ভাড়াটে সংক্রান্ত কাগজপত্র পান। আমানতের সুরক্ষা, নির্ধারিত তথ্য, গ্যাস নিরাপত্তা, EPC, কীভাবে ভাড়া দেবেন নির্দেশিকা, বৈদ্যুতিক নিরাপত্তা প্রতিবেদন। বিল এই গেটওয়ে প্রয়োজনীয়তা শিথিল করে না; যদি কিছু হয়, আদালত এখন তাদের আরও ঘনিষ্ঠভাবে যাচাই করবে যে প্রতিটি দাবি প্রতিদ্বন্দ্বিতাপূর্ণ ভূখণ্ড।
- সমসাময়িকভাবে সবকিছু নথিভুক্ত করুন। ভাড়া খাতা মাসিক মিলিত হয়। অভিযোগ, পরিদর্শন এবং কথোপকথনের লিখিত রেকর্ড। ফটোগ্রাফ তারিখ. একটি পদ্ধতি দ্বারা প্রেরিত চিঠি যা প্রাপ্তি প্রমাণ করে। একজন বিচারক যুক্তিসঙ্গততার সিদ্ধান্ত নিচ্ছেন একটি গল্প পড়ছেন; নিশ্চিত করুন যে আপনারই সূত্র আছে।
- সততার সাথে সত্যের সাথে গ্রাউন্ডের মিল করুন। ভুল গ্রাউন্ড বাছাই করা বা প্রসারিত করা, হারানোর দ্রুততম উপায়। আপনি যদি সম্পত্তি ফেরত চাওয়ার আসল কারণটি বিক্রয় হয়, তাহলে বিক্রয়ের জন্য আবেদন করুন এবং এটি প্রমাণের জন্য প্রস্তুত থাকুন — এজেন্টদের নির্দেশাবলী, বিপণন সামগ্রী, সমাপ্তির সময়সূচী।
- সাবধানে বিজ্ঞপ্তি পরিবেশন করুন। ভুল ফর্ম, ভুল তারিখ, ভুল ঠিকানা, ভুল নির্ধারিত তথ্য — এই পরাজয়ের দাবি। নতুন নির্ধারিত ফর্মগুলি যে কেউ আগে একটি ধারা 8 নোটিশ পরিবেশন করেছে তাদের কাছে পরিচিত মনে হবে, তবে বিষয়বস্তুর প্রয়োজনীয়তাগুলি আরও কঠোর৷
- যেখানে তথ্য দুর্বল সেখানে মধ্যস্থতা করুন। পাতলা প্রমাণ সহ একটি বিবেচনামূলক ভিত্তি হল বিচারের জন্য দুর্বল প্রার্থী। একটি সমঝোতামূলক আত্মসমর্পণ, একটি অর্থপ্রদানের পরিকল্পনা, বা একটি সম্মত স্থানান্তরের তারিখ প্রায়ই একটি প্রতিদ্বন্দ্বিতাপূর্ণ শুনানিকে হারায়।
ভাড়াটেদের জন্য, একই যুক্তি বিপরীতভাবে চলে। আপনার নিজের ভাড়া রেকর্ড রাখুন. চিঠিপত্র রাখুন। যদি একজন বাড়িওয়ালা এমন একটি স্থলে নোটিশ প্রদান করেন যা তথ্যের সাথে মেলে না - একটি দাবিকৃত বিক্রয় যা কখনই বাস্তবায়িত হয় না, একটি দাবিকৃত স্থানান্তর যা ঘটবে না - এটি এখন পদক্ষেপযোগ্য। বিলটি স্থল অপব্যবহারের বাস্তব পরিণতি তৈরি করে।
বিস্তৃত বাজারের জন্য এর অর্থ কী
ধারা 21-এর সমাপ্তি ভাড়ার বাজার খালি করবে না, তবে এতে কারা আছে তা পরিবর্তন করবে। বাড়িওয়ালারা যারা ভাড়া দেওয়াকে প্যাসিভ ইনভেস্টমেন্ট হিসাবে বিবেচনা করেছেন, ব্যাকস্টপ হিসাবে দখল সহ, তারা পুনরায় মূল্যায়ন করবেন। ভাল সিস্টেম সহ পেশাদার বাড়িওয়ালারা মানিয়ে নেবেন। ভাড়াটেদের আরও নিরাপত্তা থাকবে এবং বিনিময়ে, তাদের ভাড়াটিয়া পরিচালনার জন্য নিজেদেরকে আরও বেশি দায়বদ্ধ মনে হবে — কারণ বিবেচনার ভিত্তিতে উভয় উপায়েই কেটে যায়।
আইনি প্রযুক্তির পরিণতি সোজা। এক পৃষ্ঠার উচ্ছেদ নোটিশ জেনারেটরের যুগ শেষ। বাড়িওয়ালাদের এখন যা প্রয়োজন তা হল টেন্যান্সির একটি স্ট্রাকচার্ড রেকর্ড, কোন গ্রাউন্ড ফিট তার একটি পরিষ্কার দৃষ্টিভঙ্গি এবং সঠিকভাবে খসড়া করা নথি যা শুনানিতে যাচাই-বাছাই করে বেঁচে থাকবে।
Serene Jade's JustiScript প্ল্যাটফর্মটি UK বাড়িওয়ালার চিঠিপত্র, সেকশন 8 নোটিশের খসড়া, এবং ইংরেজি আইনের অধীনে দখল-দাবি সংক্রান্ত ডকুমেন্টেশন পরিচালনা করে, যার সাথে যুক্তরাজ্যের একজন যোগ্য আইনজীবীর ঐচ্ছিক পর্যালোচনা। আপনি যদি দেখতে চান যে এটি একটি নির্দিষ্ট ভাড়াটে কীভাবে প্রযোজ্য, আমাদের পরিষেবা পৃষ্ঠা হল শুরু করার জায়গা।
প্রায়শই জিজ্ঞাসিত প্রশ্ন
আমি কি এখনও ট্রানজিশন পিরিয়ডের সময় ধারা 21 নোটিশ দিতে পারি? বিলের শুরুর বিধানগুলি কার্যকর না হওয়া পর্যন্ত, বিদ্যমান ভাড়াটে এবং বিদ্যমান নোটিশগুলি বর্তমান আইন দ্বারা নিয়ন্ত্রিত হয়৷ একবার শুরু হলে, সেকশন 21 নতুন নোটিশের জন্য বন্ধ হয়ে যায়, এবং ট্রানজিশনাল নিয়মগুলি ইতিমধ্যে পরিবেশিত বিজ্ঞপ্তিগুলিকে নিয়ন্ত্রণ করবে। কিছু পরিবেশন করার আগে সাবধানে শুরুর তারিখ পরীক্ষা করুন।
আমার ভাড়াটে তিন মাসের বকেয়া। বাধ্যতামূলক স্থল কি এখনও কাজ করে? বাধ্যতামূলক বকেয়া গ্রাউন্ড টিকে আছে কিন্তু বর্তমান দুই মাসের তুলনায় একটি উচ্চ থ্রেশহোল্ড এবং একটি দীর্ঘ নোটিশ সময় সহ। আপনাকে একটি পরিষ্কার ভাড়া খাতা এবং প্রমাণের প্রয়োজন হবে যে নোটিশের পরিষেবা এবং শুনানি উভয় সময়েই বকেয়া বিদ্যমান ছিল — আংশিক অর্থপ্রদান থ্রেশহোল্ডের নীচে নেমে যাওয়ার জন্য একটি পরিচিত কৌশল।
আমি বিক্রি করতে চাই। কত তাড়াতাড়ি আমি দখল পেতে পারি? বিক্রয় স্থল উপলব্ধ হওয়ার আগে আপনাকে সম্পত্তির মালিকানা থাকতে হবে এবং ন্যূনতম সময়ের জন্য অনুমতি দিতে হবে, প্রয়োজনীয় সময়ের জন্য নির্ধারিত নোটিশ পরিবেশন করতে হবে এবং বিক্রয় করার প্রকৃত উদ্দেশ্য প্রমাণ করতে সক্ষম হবেন। গ্রাউন্ডের অপব্যবহার - উদাহরণস্বরূপ, বিক্রির পরিবর্তে পুনরায় লেট করা - আপনাকে জরিমানার সম্মুখীন করে, তাই এটিকে একটি সমাধান হিসাবে অনুরোধ করবেন না।
আপনি যদি একটি দখলের দাবি প্রস্তুত করেন, সংস্কারকৃত শাসনের অধীনে একটি নতুন ভাড়াটে খসড়া তৈরি করেন, বা ভাড়াটে হিসাবে একটি নোটিশের জবাব দেন, Serene Jade-এর JustiScript নথিগুলি তৈরি করতে পারে এবং যেখানে উপযোগী, সেগুলিকে পর্যালোচনার জন্য যুক্তরাজ্যের একজন যোগ্য আইনজীবীর কাছে পাঠাতে পারে৷