Sa loob ng halos apat na dekada, ang Seksyon 21 ng Housing Act 1988 ay naging tahimik na makina ng English rental market. Ang isang may-ari ng lupa na gustong ibalik ang isang ari-arian ay maaaring, sa karamihan ng mga pagkakataon, magbigay lamang ng dalawang buwang paunawa at asahan ang mga korte na susunod. Tinatapos ng Renters Rights Bill ang kaayusan na iyon. Ang pumalit dito ay hindi kaguluhan, ngunit ito ay isang bagay na hindi pamilyar sa mga panginoong maylupa at mga nangungupahan: isang sistema ng pagmamay-ari kung saan ang bawat paghahabol ay dapat na makatwiran, mapatunayan, at ipagtanggol sa mga katotohanan nito.
Ang piraso na ito ay para sa may-ari na nag-iisip kung ang kanilang kasunduan sa pangungupahan ay angkop pa rin para sa layunin, at para sa nangungupahan na sinusubukang maunawaan kung anong mga proteksyon — at kung anong mga panganib — ang aktwal na dala ng bagong rehimen.
Kung ano talaga ang binago ng Seksyon 21 na abolisyon
Simple lang ang headline: nagtatapos ang walang kasalanan na pagpapaalis. Ang detalye ay mas kawili-wili.
Sa ilalim ng kasalukuyang batas, ang Seksyon 21 na notice ay hindi nangangailangan ng landlord na magbigay ng dahilan. Ang tungkulin ng korte ay higit na administratibo — suriin ang paunawa, suriin ang proteksyon ng deposito, suriin ang mga iniresetang dokumento, at bigyan ang pagmamay-ari. Karamihan sa mga pinagtanggol na claim sa Seksyon 21 ay nabigo sa papeles ng panginoong maylupa, hindi sa mga merito.
Sa ilalim ng Renters Rights Bill, nawawala ang rutang iyon. Ang mga natiyak na shorthold na pangungupahan ay pinapalitan ng isang paraan ng panaka-nakang assured na pangungupahan, at ang bawat paghahabol sa pagmamay-ari ay dapat magpatuloy sa ilalim ng batayan sa Seksyon 8 ng Housing Act 1988 — gaya ng pinalawak at muling hinubog ng Bill. Ang ilang mga batayan ay sapilitan (ang hukuman ay dapat magbigay ng pagmamay-ari kung ang batayan ay napatunayan). Ang iba ay discretionary (ang hukuman ay tumitimbang ng pagiging makatwiran). Lahat sila ay nangangailangan ng ebidensya.
Para sa mga panginoong maylupa, ito ang pangunahing pagbabago: ang pag-aari ay hindi na isang pamamaraang ehersisyo. Ito ay isang kaso na kailangan mong patunayan.
Ang reshaped Section 8 grounds — isang gumaganang mapa
Pinapanatili ng Bill ang istruktura ng Seksyon 8 ngunit binabalanse ito muli. Ang batayan ng karamihan sa mga panginoong maylupa ay nahuhulog sa ilang praktikal na kategorya:
- Kailangan ng may-ari na ibalik ang ari-arian. Mga ground para sa landlord (o isang malapit na miyembro ng pamilya) na lumipat, at para sa pagbebenta ng property. Parehong nangangailangan ng isang minimum na panahon ng trabaho bago sila magamit, at isang panahon ng paunawa na mas mahaba kaysa sa lumang dalawang buwan. Maling paggamit — halimbawa, ang pag-a-advertise ng ari-arian na papayagan makalipas ang ilang sandali matapos ang na-claim na pagbebenta — ay may mga parusa.
- Mga atraso sa upa. Ang ipinag-uutos na atraso ay nananatili ngunit may mas mataas na threshold at mas mahabang panahon ng paunawa kaysa sa nakasanayan ng mga panginoong maylupa. Ang discretionary atraso ground ay patuloy na umiiral para sa paulit-ulit na late payment na hindi nakakatugon sa mandatoryong threshold.
- Paglabag sa pangungupahan at anti-sosyal na pag-uugali. Mga diskresyon na batayan, nagpasya sa pagiging makatwiran. Ang mga batayan ng anti-social na pag-uugali ay pinalakas, na may mas maikling paunawa sa mga pinakamalubhang kaso.
- Specialist grounds. Ang mga HMO ng mag-aaral ay nagbibigay-daan sa isang akademikong cycle, tirahan na may kaugnayan sa trabaho, at mga ari-arian na napapailalim sa muling pagpapaunlad o pagmamay-ari ng mortgagee bawat isa ay may sariling batayan, kadalasan ay may sariling mga kinakailangan sa paunawa.
- Pagkamatay ng nangungupahan at mga isyu sa paghalili. Napanatili ngunit teknikal — humingi ng payo bago maghatid.
Ang mga panahon ng paunawa, ang mga limitasyon ng ebidensya, at ang mga kinakailangan sa naunang trabaho ay nag-iiba-iba ayon sa batayan. Walang iisang template na abiso na akma sa bawat kaso.
Mga timeline ng hukuman: maghanda para sa mas mahabang runway
Ang mga paglilitis sa pagmamay-ari ng UK ay mabagal na bago ang Bill. Hindi sila magiging mas mabilis sa unang araw. Ang sinumang nagpaplano sa bagong rehimen ay dapat magkaroon ng tatlong katotohanan.
Una, ang mga panahon ng paunawa ay mas mahaba para sa karamihan ng mga batayan kaysa sa lumang Seksyon 21 dalawang buwan. Buuin iyon sa anumang komersyal na timetable — refinancing, pagbebenta, refurbishment, pagbabalik mula sa ibang bansa.
Pangalawa, ang mga korte ay inaasahang makakita ng mas mataas na proporsyon ng mga ipinagtanggol na paghahabol. Ang isang claim sa Seksyon 21 ay bihirang magkaroon ng anumang bagay na ipagtanggol; halos palaging ginagawa ng Seksyon 8 na claim. Ang mga nangungupahan na dati ay tumanggap ng hindi maiiwasan ay mayroon na ngayong mga batayan upang masuri, at ang pagkakaroon ng legal na tulong para sa pagtatanggol sa pabahay ay nangangahulugan na marami ang gusto.
Pangatlo, ang pinabilis na pamamaraan ng pagmamay-ari — ang papel-lamang na fast track na ginawang kaakit-akit sa Seksyon 21 — ay hindi umaabot sa karamihan ng mga batayan ng Seksyon 8. Asahan ang pagdinig. Asahan na dadalo ito, o turuan ang sinumang dadalo.
Ang isang makatotohanang pagpapalagay na gumagana para sa isang pinagtatalunang paghahabol sa Seksyon 8, mula sa paunawa na inihatid hanggang sa appointment ng bailiff, ay mas mahaba ng ilang buwan kaysa sa pinlano ng mga panginoong maylupa noong nakaraan. Ang mga ipinag-uutos na batayan na may malinis na ebidensya ay mas mabilis na lilipat. Ang mga discretionary ground na may nagtatanggol na nangungupahan ay hindi.## Pagbuo ng kaso ng pagmamay-ari na nananatili
Ang mga panginoong maylupa na magiging pinakamahusay sa ilalim ng bagong rehimen ay ang mga taong itinuturing ang pamamahala ng pangungupahan bilang pangangalap ng ebidensya mula sa unang araw. Ang isang kaso ng pagmamay-ari ay binuo bago pa maihatid ang paunawa.
- Kunin ang papeles sa pangungupahan sa simula. Proteksyon ng deposito, iniresetang impormasyon, kaligtasan ng gas, EPC, Gabay sa Paano Magrenta, ulat sa kaligtasan ng kuryente. Hindi pinapaluwag ng Bill ang mga kinakailangan sa gateway na ito; kung mayroon man, susuriin sila ng mga korte nang mas malapit ngayong ang bawat paghahabol ay pinagtatalunang lupain.
- Idokumento ang lahat nang sabay-sabay. Ang mga ledger ng upa ay pinagkasundo buwan-buwan. Mga nakasulat na rekord ng mga reklamo, inspeksyon, at pag-uusap. Mga larawang napetsahan. Mga liham na ipinadala sa pamamagitan ng isang paraan na nagpapatunay ng pagtanggap. Ang isang hukom na nagpapasya sa pagiging makatwiran ay nagbabasa ng isang kuwento; siguraduhing sa iyo ang may mga mapagkukunan.
- Tapat na itugma ang ground sa mga katotohanan. Ang pagpili sa maling ground, o pag-stretch ng isa, ay ang pinakamabilis na paraan para matalo. Kung ang tunay na dahilan kung bakit mo gustong ibalik ang ari-arian ay ibenta, makiusap sa lupain ng pagbebenta at maging handa na patunayan ito — mga tagubilin sa mga ahente, mga materyales sa marketing, timetable ng pagkumpleto.
- Maingat na ihatid ang paunawa. Maling form, maling petsa, maling address, maling iniresetang impormasyon — ang mga claim sa pagkatalo na ito. Ang mga bagong iniresetang form ay magmumukhang pamilyar sa sinumang naghatid ng paunawa sa Seksyon 8 dati, ngunit ang mga kinakailangan sa nilalaman ay mas mahigpit.
- Magpamagitan kung saan mahina ang mga katotohanan. Ang isang discretionary ground na may manipis na ebidensya ay isang mahinang kandidato para sa paglilitis. Ang isang napagkasunduang pagsuko, isang plano sa pagbabayad, o isang napagkasunduang petsa ng paglipat ay kadalasang nakakatalo sa isang pinagtatalunang pagdinig.
Para sa mga nangungupahan, ang parehong lohika ay tumatakbo sa kabaligtaran. Panatilihin ang iyong sariling mga talaan ng upa. Panatilihin ang sulat. Kung ang isang may-ari ng lupa ay maghain ng paunawa sa isang batayan na hindi tumutugma sa mga katotohanan — isang inaangkin na pagbebenta na hindi naganap, isang inaangkin na paglipat na hindi mangyayari — na naaaksyunan na ngayon. Ang Bill ay lumilikha ng mga tunay na kahihinatnan para sa maling paggamit sa lupa.
Ano ang ibig sabihin nito para sa mas malawak na merkado
Ang pagtatapos ng Seksyon 21 ay hindi mawawalan ng laman ang rental market, ngunit babaguhin nito kung sino ang nasa loob nito. Ang mga panginoong maylupa na itinuring ang pagpapaalam bilang isang passive investment, na may pag-aari bilang backstop, ay muling susuriin. Ang mga propesyonal na panginoong maylupa na may mahusay na sistema ay makibagay. Ang mga nangungupahan ay magkakaroon ng higit na seguridad at, bilang kapalit, ay makikita ang kanilang mga sarili na mas may pananagutan para sa pagsasagawa ng kanilang pangungupahan — dahil ang discretionary grounds ay pumutol sa magkabilang panig.
Deretso ang resulta ng legal-tech. Tapos na ang panahon ng one-page eviction notice generator. Ang kailangan ngayon ng mga panginoong maylupa ay isang nakabalangkas na rekord ng pangungupahan, isang malinaw na pananaw kung aling lupa ang akma, at wastong pagkakabalangkas ng mga dokumento na makakaligtas sa pagsisiyasat sa isang pagdinig.
Pinangangasiwaan ng JustiScript platform ni Serene Jade ang pagsusulatan ng landlord sa UK, pagbalangkas ng paunawa ng Seksyon 8, at dokumentasyon ng pag-aangkin sa ilalim ng batas ng Ingles, na may opsyonal na pagsusuri ng isang kwalipikadong abogado ng UK. Kung gusto mong makita kung paano ito nalalapat sa isang partikular na pangungupahan, ang aming [pahina ng mga serbisyo](/mga serbisyo) ay ang lugar na magsisimula.
FAQ
Maaari pa ba akong maghatid ng paunawa sa Seksyon 21 sa panahon ng paglipat? Hanggang sa magkabisa ang mga probisyon sa pagsisimula ng Bill, ang mga kasalukuyang pangungupahan at kasalukuyang mga abiso ay pinamamahalaan ng kasalukuyang batas. Sa sandaling nagsimula, ang Seksyon 21 ay magsasara para sa mga bagong abiso, at ang mga tuntuning transisyonal ay mamamahala sa mga paunawa na naihatid na. Suriing mabuti ang petsa ng pagsisimula bago maghatid ng anuman.
Tatlong buwang atraso ang nangungupahan ko. Gumagana pa rin ba ang mandatoryong lupa? Nananatili ang ipinag-uutos na atraso ngunit may mas mataas na threshold at mas mahabang panahon ng paunawa kaysa sa kasalukuyang dalawang buwan. Kakailanganin mo rin ang isang malinis na ledger ng upa at patunay na may mga atraso kapwa sa serbisyo ng paunawa at sa pagdinig — ang mga bahagyang pagbabayad na nag-time na bumaba sa ibaba ng threshold ay isang kilalang taktika.
Gusto kong magbenta. Gaano kabilis ako makakakuha ng pagmamay-ari? Kakailanganin mong pagmamay-ari at hayaan ang ari-arian sa loob ng pinakamababang panahon bago maging available ang lugar ng pagbebenta, ihatid ang iniresetang paunawa para sa kinakailangang panahon, at makapagpapatunay ng tunay na intensyon na magbenta. Ang maling paggamit ng lupa — halimbawa, muling pagpapaubaya sa halip na ibenta — ay naglalantad sa iyo sa mga parusa, kaya huwag mo itong pakiusapan bilang isang solusyon.
Kung naghahanda ka ng paghahabol sa pagmamay-ari, pag-draft ng bagong pangungupahan sa ilalim ng binagong rehimen, o pagtugon sa isang paunawa bilang nangungupahan, ang JustiScript ni Serene Jade ay maaaring magbigay ng mga dokumento at, kung saan kapaki-pakinabang, idulog ang mga ito sa isang kwalipikadong abogado ng UK para sa pagsusuri.