దాదాపు నాలుగు దశాబ్దాలుగా, హౌసింగ్ యాక్ట్ 1988లోని సెక్షన్ 21 ఇంగ్లీష్ రెంటల్ మార్కెట్లో నిశ్శబ్ద ఇంజిన్గా ఉంది. ఆస్తిని తిరిగి పొందాలనుకునే భూస్వామి, చాలా సందర్భాలలో, కేవలం రెండు నెలల నోటీసు ఇచ్చి, కోర్టులు అనుసరించాలని ఆశించవచ్చు. అద్దెదారుల హక్కుల బిల్లు ఆ ఏర్పాటును ముగించింది. దాన్ని భర్తీ చేసేది గందరగోళం కాదు, అయితే ఇది భూస్వాములు మరియు అద్దెదారులు ఇద్దరికీ తెలియని విషయం: ప్రతి దావాను సమర్థించడం, సాక్ష్యం చేయడం మరియు దాని వాస్తవాలపై సమర్థించాల్సిన స్వాధీన వ్యవస్థ.
ఈ భాగం భూస్వామికి వారి అద్దె ఒప్పందం ఇప్పటికీ ప్రయోజనం కోసం సరిపోతుందా లేదా అని ఆశ్చర్యానికి గురిచేస్తుంది మరియు కొత్త పాలన వాస్తవానికి ఎలాంటి రక్షణలను మరియు ఎలాంటి నష్టాలను కలిగిస్తుందో అర్థం చేసుకోవడానికి అద్దెదారు ప్రయత్నిస్తున్నారు.
సెక్షన్ 21 రద్దు నిజంగా ఏమి మారుతుంది
హెడ్లైన్ చాలా సులభం: తప్పు లేని తొలగింపులు ముగుస్తాయి. వివరాలు మరింత ఆసక్తికరంగా ఉన్నాయి.
ప్రస్తుత చట్టం ప్రకారం, సెక్షన్ 21 నోటీసుకు భూస్వామి కారణాన్ని తెలియజేయాల్సిన అవసరం లేదు. కోర్టు పాత్ర ఎక్కువగా పరిపాలనాపరమైనది — నోటీసును తనిఖీ చేయడం, డిపాజిట్ రక్షణను తనిఖీ చేయడం, సూచించిన పత్రాలను తనిఖీ చేయడం మరియు స్వాధీనం చేసుకోవడం. చాలా సమర్థించబడిన సెక్షన్ 21 క్లెయిమ్లు భూస్వామి వ్రాతపనిపై విఫలమవుతాయి, మెరిట్లపై కాదు.
అద్దెదారుల హక్కుల బిల్లు ప్రకారం, ఆ మార్గం అదృశ్యమవుతుంది. హామీ ఇవ్వబడిన షార్ట్హోల్డ్ టెనెన్సీలు ఒకే రకమైన ఆవర్తన హామీ పొందిన అద్దెతో భర్తీ చేయబడతాయి మరియు ప్రతి స్వాధీన క్లెయిమ్ తప్పనిసరిగా హౌసింగ్ యాక్ట్ 1988లోని సెక్షన్ 8లో తప్పనిసరిగా కొనసాగాలి - బిల్లు ద్వారా విస్తరించబడిన మరియు పునర్నిర్మించబడినది. కొన్ని మైదానాలు తప్పనిసరి (భూమిని రుజువు చేస్తే కోర్టు తప్పనిసరిగా స్వాధీనం చేసుకోవాలి). ఇతరులు విచక్షణతో కూడినవి (కోర్టు సహేతుకతను అంచనా వేస్తుంది). వాటన్నింటికీ ఆధారాలు కావాలి.
భూస్వాముల కోసం, ఇది కేంద్ర మార్పు: స్వాధీనం అనేది ఇకపై విధానపరమైన వ్యాయామం కాదు. ఇది మీరు నిరూపించాల్సిన కేసు.
పునర్నిర్మించిన సెక్షన్ 8 గ్రౌండ్స్ — పని చేసే మ్యాప్
బిల్లు సెక్షన్ 8 యొక్క నిర్మాణాన్ని ఉంచుతుంది కానీ దానిని తిరిగి సమతుల్యం చేస్తుంది. చాలా మంది భూస్వాములు ఆధారపడే మైదానాలు కొన్ని ఆచరణాత్మక వర్గాలలోకి వస్తాయి:
- భూస్వామికి ఆస్తిని తిరిగి ఇవ్వాలి. భూస్వామి (లేదా సన్నిహిత కుటుంబ సభ్యుడు) వెళ్లడానికి మరియు ఆస్తిని విక్రయించడానికి మైదానాలు. రెండింటినీ ఉపయోగించటానికి ముందు కనీసం వృత్తిని కలిగి ఉండాలి మరియు పాత రెండు నెలల కంటే ఎక్కువ నోటీసు వ్యవధి అవసరం. దుర్వినియోగం - ఉదాహరణకు, క్లెయిమ్ చేసిన విక్రయం తర్వాత కొద్దిసేపటికే ఆస్తిని ప్రకటించడం - జరిమానాలు విధించబడతాయి.
- అద్దె బకాయిలు. తప్పనిసరి బకాయిల స్థలం మిగిలి ఉంది, అయితే భూస్వాములు ఉపయోగించిన దానికంటే ఎక్కువ థ్రెషోల్డ్ మరియు ఎక్కువ నోటీసు వ్యవధి ఉంటుంది. తప్పనిసరి థ్రెషోల్డ్ను అందుకోని స్థిరమైన ఆలస్య చెల్లింపు కోసం విచక్షణతో కూడిన బకాయిలు ఉనికిలో ఉన్నాయి.
- అద్దె హక్కు ఉల్లంఘన మరియు సంఘ వ్యతిరేక ప్రవర్తన. విచక్షణాపరమైన కారణాలు, సహేతుకతపై నిర్ణయం తీసుకున్నారు. అత్యంత తీవ్రమైన కేసుల్లో తక్కువ నోటీసుతో సామాజిక వ్యతిరేక ప్రవర్తన ఆధారాలు బలోపేతం చేయబడ్డాయి.
- స్పెషలిస్ట్ మైదానాలు. విద్యార్ధి HMOలు అకడమిక్ సైకిల్, ఉపాధితో ముడిపడి ఉన్న వసతి మరియు పునరాభివృద్ధికి లేదా తనఖా స్వాధీనంకి లోబడి ఉండే ప్రాపర్టీలు ఒక్కొక్కటి వారి స్వంత కారణాలను కలిగి ఉంటాయి, తరచుగా వారి స్వంత నోటీసు అవసరాలతో ఉంటాయి.
- అద్దెదారు మరణం మరియు వారసత్వ సమస్యలు. నిలుపుకున్నప్పటికీ సాంకేతికంగా — అందించడానికి ముందు సలహా పొందండి.
నోటీసు పీరియడ్లు, సాక్ష్యం థ్రెషోల్డ్లు మరియు ముందస్తు వృత్తి అవసరాలు భూమిని బట్టి మారుతూ ఉంటాయి. ప్రతి సందర్భానికి సరిపోయే ఒక్క టెంప్లేట్ నోటీసు లేదు.
కోర్ట్ టైమ్లైన్లు: పొడవైన రన్వే కోసం సిద్ధం చేయండి
బిల్లుకు ముందు UK స్వాధీనం ప్రక్రియలు ఇప్పటికే నెమ్మదిగా ఉన్నాయి. వారు మొదటి రోజు వేగంగా పొందలేరు. కొత్త పాలన చుట్టూ ప్రణాళిక వేసే ఎవరైనా మూడు వాస్తవాలను ఊహించాలి.
మొదటిది, పాత సెక్షన్ 21 రెండు నెలల కంటే చాలా కారణాల కోసం నోటీసు పీరియడ్లు ఎక్కువ. దాన్ని ఏదైనా వాణిజ్య టైమ్టేబుల్గా రూపొందించండి - రీఫైనాన్సింగ్, అమ్మకం, పునర్నిర్మాణం, విదేశాల నుండి తిరిగి రావడం.
రెండవది, న్యాయస్థానాలు సమర్థించబడిన క్లెయిమ్ల యొక్క అధిక నిష్పత్తిని చూడగలవని భావిస్తున్నారు. ఒక సెక్షన్ 21 దావా చాలా అరుదుగా రక్షించడానికి ఏదైనా కలిగి ఉంటుంది; సెక్షన్ 8 దావా దాదాపు ఎల్లప్పుడూ చేస్తుంది. మునుపు అనివార్యతను అంగీకరించిన అద్దెదారులు ఇప్పుడు పరీక్షించడానికి మైదానాలను కలిగి ఉన్నారు మరియు గృహ రక్షణ కోసం న్యాయ సహాయం లభ్యత అంటే చాలా మంది ఇష్టపడ్డారు.
మూడవది, వేగవంతమైన స్వాధీనం విధానం - సెక్షన్ 21ని ఆకర్షణీయంగా మార్చిన పేపర్-మాత్రమే ఫాస్ట్ ట్రాక్ - చాలా సెక్షన్ 8 మైదానాలకు విస్తరించదు. వినికిడిని ఆశించండి. దీనికి హాజరవ్వాలని లేదా ఎవరికైనా సూచించాలని ఆశించండి.
వివాదాస్పద సెక్షన్ 8 దావా కోసం, నోటీసు నుండి న్యాయాధికారి నియామకం వరకు, భూస్వాములు గతంలో ప్లాన్ చేసిన దానికంటే చాలా నెలలు ఎక్కువ. క్లీన్ ఎవిడెన్స్తో తప్పనిసరి మైదానాలు వేగంగా కదులుతాయి. డిఫెండింగ్ కౌలుదారుతో విచక్షణాపరమైన కారణాలు ఉండవు.## మనుగడలో ఉన్న స్వాధీనం కేసును నిర్మించడం
కొత్త పాలనలో ఉత్తమంగా వ్యవహరించే భూస్వాములు మొదటి రోజు నుండి అద్దె నిర్వహణను సాక్ష్యాధారాల సేకరణగా పరిగణిస్తారు. నోటీసు అందజేయడానికి చాలా కాలం ముందు స్వాధీనం కేసు నిర్మించబడింది.
- ** అద్దె పత్రాలను ప్రారంభంలోనే పొందండి.** డిపాజిట్ రక్షణ, సూచించిన సమాచారం, గ్యాస్ భద్రత, EPC, ఎలా అద్దెకు తీసుకోవాలి గైడ్, విద్యుత్ భద్రతా నివేదిక. బిల్లు ఈ గేట్వే అవసరాలను సడలించదు; ఏదైనా ఉంటే, ఇప్పుడు ప్రతి దావా వివాదాస్పదంగా ఉన్నందున కోర్టులు వాటిని మరింత నిశితంగా పరిశీలిస్తాయి.
- ప్రతిదీ సమకాలీనంగా డాక్యుమెంట్ చేయండి. అద్దె లెడ్జర్లు నెలవారీగా పునరుద్దరించబడతాయి. ఫిర్యాదులు, తనిఖీలు మరియు సంభాషణల వ్రాతపూర్వక రికార్డులు. ఛాయాచిత్రాలు తేదీ. రసీదుని నిరూపించే పద్ధతి ద్వారా పంపిన లేఖలు. సహేతుకతను నిర్ణయించే న్యాయమూర్తి కథను చదవడం; మూలాధారాలతో కూడినది మీది అని నిర్ధారించుకోండి.
- నిజాయితీగా వాస్తవాలను సరిపోల్చండి. తప్పుగా ఉన్న మైదానాన్ని ఎంచుకోవడం, లేదా ఒకదాన్ని సాగదీయడం, కోల్పోవడానికి వేగవంతమైన మార్గం. మీరు ఆస్తిని తిరిగి పొందాలనుకునే నిజమైన కారణం అమ్మకం అయితే, సేల్ గ్రౌండ్ను అభ్యర్థించండి మరియు దానికి సాక్ష్యం చెప్పడానికి సిద్ధంగా ఉండండి — ఏజెంట్లకు సూచనలు, మార్కెటింగ్ మెటీరియల్స్, పూర్తి టైమ్టేబుల్.
- ** నోటీసును జాగ్రత్తగా అందించండి.** తప్పు ఫారమ్, తప్పు తేదీలు, తప్పు చిరునామా, తప్పు సూచించిన సమాచారం — ఈ ఓటమి దావాలు. కొత్త సూచించిన ఫారమ్లు ఇంతకు ముందు సెక్షన్ 8 నోటీసును అందించిన ఎవరికైనా సుపరిచితమైనవిగా కనిపిస్తాయి, అయితే కంటెంట్ అవసరాలు కఠినంగా ఉంటాయి.
- వాస్తవాలు బలహీనంగా ఉన్న చోట మధ్యవర్తిత్వం వహించండి. సన్నని సాక్ష్యాలతో కూడిన విచక్షణాపరమైన మైదానం విచారణకు పేలవమైన అభ్యర్థి. చర్చల సరెండర్, చెల్లింపు ప్రణాళిక లేదా అంగీకరించిన తరలింపు తేదీ తరచుగా వివాదాస్పద విచారణను కొట్టేస్తుంది.
అద్దెదారులకు, అదే లాజిక్ రివర్స్లో నడుస్తుంది. మీ స్వంత అద్దె రికార్డులను ఉంచండి. కరస్పాండెన్స్ ఉంచండి. వాస్తవాలతో సరిపోలని మైదానంలో భూస్వామి నోటీసును అందజేస్తే - క్లెయిమ్ చేసిన విక్రయం ఎప్పుడూ కార్యరూపం దాల్చదు, క్లెయిమ్ చేసిన తరలింపు జరగదు - అది ఇప్పుడు చర్య తీసుకోవచ్చు. భూమి దుర్వినియోగానికి బిల్లు నిజమైన పరిణామాలను సృష్టిస్తుంది.
విస్తృత మార్కెట్ కోసం దీని అర్థం ఏమిటి
సెక్షన్ 21 ముగింపు అద్దె మార్కెట్ను ఖాళీ చేయదు, కానీ అందులో ఎవరెవరు ఉన్నారో అది మారుస్తుంది. అనుమతిని నిష్క్రియ పెట్టుబడిగా పరిగణించిన భూస్వాములు, స్వాధీనం బ్యాక్స్టాప్గా తిరిగి అంచనా వేస్తారు. మంచి వ్యవస్థలు కలిగిన వృత్తిపరమైన భూస్వాములు అనుకూలిస్తారు. అద్దెదారులు మరింత భద్రతను కలిగి ఉంటారు మరియు బదులుగా, వారి అద్దె ప్రవర్తనకు తమను తాము మరింత జవాబుదారీగా కనుగొంటారు - ఎందుకంటే విచక్షణాపరమైన కారణాలు రెండు మార్గాలను తగ్గించాయి.
చట్టపరమైన-సాంకేతిక పరిణామం సూటిగా ఉంటుంది. ఒక పేజీ తొలగింపు నోటీసు జనరేటర్ యుగం ముగిసింది. భూస్వాములకు ఇప్పుడు కావలసింది అద్దెకు సంబంధించిన నిర్మాణాత్మక రికార్డు, ఏ భూమికి సరిపోతుందో స్పష్టమైన వీక్షణ మరియు విచారణలో పరిశీలనలో మనుగడ సాగించే సరిగ్గా రూపొందించిన పత్రాలు.
సెరెన్ జేడ్ యొక్క జస్టిస్క్రిప్ట్ ప్లాట్ఫారమ్ UK భూస్వామి కరస్పాండెన్స్, సెక్షన్ 8 నోటీసు డ్రాఫ్టింగ్ మరియు ఇంగ్లీష్ చట్టం ప్రకారం స్వాధీనం-క్లెయిమ్ డాక్యుమెంటేషన్ను నిర్వహిస్తుంది, అర్హత కలిగిన UK న్యాయవాది ఐచ్ఛిక సమీక్షతో. నిర్దిష్ట అద్దెకు ఇది ఎలా వర్తిస్తుందో మీరు చూడాలనుకుంటే, మా సేవల పేజీ ప్రారంభించాల్సిన ప్రదేశం.
తరచుగా అడిగే ప్రశ్నలు
పరివర్తన వ్యవధిలో నేను ఇప్పటికీ సెక్షన్ 21 నోటీసును అందించవచ్చా? బిల్లు ప్రారంభ నిబంధనలు అమలులోకి వచ్చే వరకు, ఇప్పటికే ఉన్న అద్దెలు మరియు ఇప్పటికే ఉన్న నోటీసులు ప్రస్తుత చట్టం ద్వారా నిర్వహించబడతాయి. ప్రారంభించిన తర్వాత, కొత్త నోటీసుల కోసం సెక్షన్ 21 మూసివేయబడుతుంది మరియు ఇప్పటికే అందించిన నోటీసులను పరివర్తన నియమాలు నియంత్రిస్తాయి. ఏదైనా వడ్డించే ముందు ప్రారంభ తేదీని జాగ్రత్తగా తనిఖీ చేయండి.
నా అద్దెదారు మూడు నెలల బకాయి ఉంది. తప్పనిసరి గ్రౌండ్ ఇప్పటికీ పని చేస్తుందా? తప్పనిసరి బకాయిల గ్రౌండ్ మనుగడలో ఉంది కానీ ప్రస్తుత రెండు నెలల కంటే ఎక్కువ థ్రెషోల్డ్ మరియు ఎక్కువ నోటీసు వ్యవధితో ఉంటుంది. మీకు క్లీన్ అద్దె లెడ్జర్ మరియు నోటీసు సర్వీస్ మరియు విచారణలో బకాయిలు ఉన్నాయని రుజువు కూడా అవసరం - పాక్షిక చెల్లింపులు థ్రెషోల్డ్ కంటే తక్కువకు తగ్గడం అనేది తెలిసిన వ్యూహం.
నేను అమ్మాలనుకుంటున్నాను. నేను ఎంత త్వరగా స్వాధీనం చేసుకోగలను? సేల్ గ్రౌండ్ అందుబాటులోకి రాకముందే మీరు ఆస్తిని కలిగి ఉండాలి మరియు కనీస వ్యవధికి అనుమతించాలి, అవసరమైన వ్యవధికి సూచించిన నోటీసును అందించాలి మరియు విక్రయించాలనే నిజమైన ఉద్దేశాన్ని రుజువు చేయగలగాలి. భూమిని దుర్వినియోగం చేయడం - ఉదాహరణకు, విక్రయించడానికి బదులుగా మళ్లీ అనుమతించడం - మీకు జరిమానాలు విధిస్తుంది, కాబట్టి దీనిని ఒక ప్రత్యామ్నాయంగా కోరవద్దు.
మీరు స్వాధీనం క్లెయిమ్ను సిద్ధం చేస్తుంటే, సంస్కరించబడిన పాలనలో కొత్త అద్దెను రూపొందించడం లేదా అద్దెదారుగా నోటీసుకు ప్రతిస్పందించడం, సెరీన్ జేడ్ యొక్క జస్టిస్క్రిప్ట్ డాక్యుమెంట్లను రూపొందించవచ్చు మరియు ఉపయోగకరంగా ఉన్నట్లయితే, వాటిని సమీక్ష కోసం అర్హత కలిగిన UK న్యాయవాదికి పంపవచ్చు.