Takmer štyri desaťročia bol oddiel 21 zákona o bývaní z roku 1988 tichým motorom anglického nájomného trhu. Prenajímateľ, ktorý chcel nehnuteľnosť späť, mohol vo väčšine prípadov jednoducho dať dvojmesačnú výpovednú lehotu a očakávať, že budú nasledovať súdy. Zákon o nájomných právach túto dohodu končí. To, čo ho nahrádza, nie je chaos, ale je to niečo, čo prenajímatelia aj nájomcovia nepoznajú: vlastnícky systém, v ktorom musí byť každý nárok odôvodnený, preukázaný a obhájený na základe faktov.
Tento článok je pre prenajímateľa, ktorý sa pýta, či ich nájomná zmluva stále spĺňa svoj účel, a pre nájomcu, ktorý sa snaží pochopiť, aké ochrany – a aké riziká – nový režim v skutočnosti nesie.
Čo skutočne mení zrušenie § 21
Nadpis je jednoduchý: končia sa vysťahovania bez zavinenia. Detail je zaujímavejší.
Podľa súčasného zákona výpoveď podľa § 21 nevyžaduje, aby prenajímateľ uviedol dôvod. Úloha súdu je do značnej miery administratívna — skontrolovať oznámenie, skontrolovať ochranu vkladov, skontrolovať predpísané dokumenty a priznať držbu. Väčšina obhajovaných nárokov podľa § 21 zlyhá na papieri prenajímateľa, nie na základe podstaty.
Podľa zákona o právach nájomcov táto cesta zmizne. Zaistený krátkodobý prenájom sa nahrádza jednou formou pravidelného zaisteného prenájmu a každý nárok na vlastníctvo musí prebiehať na základe článku 8 zákona o bývaní z roku 1988 – tak ako bol rozšírený a pretvorený návrhom zákona. Niektoré dôvody sú povinné (súd musí povoliť držbu, ak sa dôvod preukáže). Iné sú diskrečné (súd zvažuje primeranosť). Všetky vyžadujú dôkazy.
Pre prenajímateľov je to ústredný posun: držba už nie je procesným cvičením. Je to prípad, ktorý musíte dokázať.
Prepracovaná sekcia 8 je základom – pracovná mapa
Návrh zákona zachováva štruktúru § 8, ale znovu ju vyvažuje. Dôvody, na ktoré sa bude väčšina prenajímateľov spoliehať, spadajú do niekoľkých praktických kategórií:
- Prenajímateľ potrebuje nehnuteľnosť späť. Dôvody pre nasťahovanie prenajímateľa (alebo blízkeho člena rodiny) a predaj nehnuteľnosti. Obidve vyžadujú minimálnu dobu zamestnania pred ich použitím a výpovednú lehotu dlhšiu ako staré dva mesiace. Zneužitie – napríklad inzercia nehnuteľnosti na prenájom krátko po reklamovanom predaji – je sankcionované.
- Dlhé nájomné. Povinný dôvod nedoplatku zostáva, ale s vyššou hranicou a dlhšou výpovednou lehotou, než na akú boli prenajímatelia zvyknutí. Pre pretrvávajúce oneskorené platby, ktoré nedosahujú povinnú hranicu, naďalej existuje dôvod na diskrečné nedoplatky.
- Porušenie nájomného vzťahu a protispoločenské správanie. Dôvody na uváženie, rozhodnutie o primeranosti. Posilnili sa dôvody protispoločenského správania, v najzávažnejších prípadoch s kratšou výpovednou lehotou.
- Špecializované pozemky. Študentské HMO prenajímajú akademický cyklus, ubytovanie viazané na zamestnanie a nehnuteľnosti podliehajúce prestavbe alebo vlastníctvu hypotekárneho úveru, každý má svoje vlastné pozemky, často s vlastnými požiadavkami na oznámenie.
- Smrť nájomcu a problémy s dedičstvom. Zachované, ale technické – pred podaním sa poraďte s ním.
Výpovedné lehoty, prahové hodnoty dôkazov a požiadavky na predchádzajúce zamestnanie sa líšia v závislosti od situácie. Neexistuje jediná šablóna oznámenia, ktorá by vyhovovala každému prípadu.
Harmonogram súdu: pripravte sa na dlhšiu dráhu
Konanie o vlastníctve Spojeného kráľovstva bolo pomalé už pred návrhom zákona. Prvý deň nebudú rýchlejšie. Každý, kto plánuje nový režim, by mal predpokladať tri skutočnosti.
Po prvé, výpovedné lehoty sú pre väčšinu dôvodov dlhšie ako v starom § 21 dva mesiace. Zakomponujte to do akéhokoľvek obchodného harmonogramu – refinancovanie, predaj, renovácia, návrat zo zahraničia.
Po druhé, od súdov sa očakáva vyšší podiel obhajovaných nárokov. Žaloba podľa § 21 len zriedka mala čo obhajovať; nárok podľa oddielu 8 takmer vždy áno. Nájomníci, ktorí by predtým akceptovali nevyhnutné, majú teraz dôvody na testovanie a dostupnosť právnej pomoci na obranu bývania znamená veľa vôle.
Po tretie, zrýchlený postup držby – iba papierová rýchla cesta, vďaka ktorej bol oddiel 21 atraktívny – sa nevzťahuje na väčšinu dôvodov podľa oddielu 8. Očakávajte vypočutie. Očakávajte, že sa ho zúčastníte, alebo poučte niekoho, kto to urobí.
Reálny funkčný predpoklad pre spornú pohľadávku podľa § 8, od doručenia oznámenia po vymenovanie súdneho vykonávateľa, je o niekoľko mesiacov dlhší, ako prenajímatelia plánovali v minulosti. Povinné dôvody s čistými dôkazmi sa budú pohybovať rýchlejšie. Diskrečné dôvody s brániacim sa nájomcom nebudú.## Budovanie prípadu majetku, ktorý prežije
Prenajímatelia, ktorým sa v novom režime bude dariť najlepšie, sú tí, ktorí od prvého dňa považujú správu prenájmu za zhromažďovanie dôkazov. Prípad vlastníctva je postavený dlho pred doručením oznámenia.
- Vybavte si nájomné papiere hneď na začiatku. Ochrana depozitu, predpísané informácie, plynová bezpečnosť, EPC, sprievodca ako si prenajať, správa o elektrickej bezpečnosti. Návrh zákona tieto požiadavky na bránu nezmierňuje; ak vôbec niečo, súdy ich budú podrobnejšie skúmať teraz, keď je každý nárok napadnutý.
- Všetko dokumentujte súčasne. Účtovné knihy prenájmu sa odsúhlasujú mesačne. Písomné záznamy o sťažnostiach, kontrolách a rozhovoroch. Fotografie datované. Listy odoslané spôsobom, ktorý preukazuje príjem. Sudca, ktorý rozhoduje o rozumnosti, je čítanie príbehu; uistite sa, že váš je ten so zdrojmi.
- Priraďte terén k faktom čestne. Výber nesprávneho terénu alebo jeho natiahnutie je najrýchlejší spôsob, ako prehrať. Ak je skutočným dôvodom, prečo chcete nehnuteľnosť späť, predaj, ohláste sa na mieste predaja a buďte pripravení to preukázať – pokyny pre agentov, marketingové materiály, harmonogram dokončenia.
- Upozornenie podávajte pozorne. Nesprávny formulár, nesprávne dátumy, nesprávna adresa, nesprávne predpísané informácie – tieto tvrdenia o neplatnosti. Nové predpísané formuláre budú známe každému, kto už predtým doručil oznámenie podľa § 8, ale požiadavky na obsah sú prísnejšie.
- Sprostredkujte tam, kde sú fakty slabé. Diskrečná pôda s tenkými dôkazmi je zlým kandidátom na súdny proces. Vyjednané kapitulácia, platobný plán alebo dohodnutý dátum vysťahovania často prekonajú sporné vypočutie.
Pre nájomníkov platí rovnaká logika opačne. Udržujte si vlastné záznamy o prenájme. Udržujte korešpondenciu. Ak prenajímateľ podá oznámenie z dôvodu, ktorý nezodpovedá skutočnostiam – nárokovaný predaj, ktorý sa nikdy neuskutoční, nárokované nasťahovanie, ktoré sa neuskutoční – je teraz možné podať žalobu. Návrh zákona vytvára skutočné dôsledky pre zneužitie pôdy.
Čo to znamená pre širší trh
Koniec paragrafu 21 nevyprázdni nájomný trh, ale zmení, kto na ňom je. Prenajímatelia, ktorí považovali prenájom za pasívnu investíciu s vlastníctvom ako poistkou, prehodnotia. Profesionálni prenajímatelia s dobrými systémami sa prispôsobia. Nájomníci budú mať väčšiu bezpečnosť a výmenou za to sa ocitnú viac zodpovední za vedenie svojho prenájmu – pretože diskrečné dôvody obmedzujú oba spôsoby.
Právno-technický dôsledok je jednoduchý. Éra jednostránkového generátora oznámenia o vysťahovaní sa skončila. Prenajímatelia teraz potrebujú štruktúrovaný záznam o prenájme, jasný prehľad o tom, ktorý dôvod vyhovuje, a riadne vypracované dokumenty, ktoré prežijú preskúmanie na pojednávaní.
Platforma JustiScript spoločnosti Serene Jade spracováva korešpondenciu prenajímateľov v Spojenom kráľovstve, vypracovanie oznámenia podľa oddielu 8 a dokumentáciu týkajúcu sa nároku na vlastníctvo podľa anglického práva s voliteľnou kontrolou kvalifikovaného právneho zástupcu Spojeného kráľovstva. Ak chcete vidieť, ako sa to vzťahuje na konkrétny nájom, naša stránka so službami je miesto, kde začať.
Časté otázky
Môžem aj napriek tomu doručiť oznámenie podľa § 21 počas prechodného obdobia? Kým nenadobudnú účinnosť ustanovenia návrhu zákona, existujúce nájomné zmluvy a existujúce výpovede sa riadia platným zákonom. Po spustení sa oddiel 21 pre nové oznámenia uzavrie a už doručené oznámenia sa budú riadiť prechodnými pravidlami. Pred podávaním čohokoľvek dôkladne skontrolujte dátum začiatku.
Môj nájomca má tri mesiace omeškania. Stále funguje povinné uzemnenie? Povinný dôvod nedoplatku pretrváva, ale s vyššou hranicou a dlhšou výpovednou lehotou ako súčasné dva mesiace. Budete tiež potrebovať čistú knihu nájomného a dôkaz, že nedoplatky existovali pri doručení oznámenia aj na pojednávaní – známa taktika je čiastočné platby načasované tak, aby klesli pod hranicu.
Chcem predať. Ako skoro môžem získať majetok? Budete musieť vlastniť a prenajímať nehnuteľnosť počas minimálneho obdobia, kým bude pozemok predaja k dispozícii, budete musieť doručiť predpísanú výpoveď na požadovanú dobu a byť schopní preukázať skutočný úmysel predať. Zneužívanie pôdy – napríklad opätovné prenajímanie namiesto predaja – vás vystavuje sankciám, takže to nepovažujte za riešenie.
Ak pripravujete nárok na vlastníctvo, pripravujete návrh nového prenájmu v rámci reformovaného režimu alebo odpovedáte na oznámenie ako nájomca, Serene Jade JustiScript môže vytvoriť dokumenty a tam, kde je to užitočné, ich poslať na kontrolu kvalifikovanému britskému právnikovi.