Timp de aproape patru decenii, Secțiunea 21 din Housing Act 1988 a fost motorul liniștit al pieței de închiriere din Anglia. Un proprietar care dorea o proprietate înapoi ar putea, în cele mai multe situații, să dea un preaviz de două luni și să se aștepte ca instanțele să urmeze. Legea privind drepturile chiriașilor pune capăt acestui aranjament. Ceea ce îl înlocuiește nu este haos, dar este ceva ce proprietarii și chiriașii vor găsi necunoscut: un sistem de posesie în care fiecare revendicare trebuie să fie justificată, dovedită și apărată pe baza faptelor sale.
Această piesă este destinată proprietarului care se întreabă dacă contractul de închiriere este încă potrivit scopului, iar chiriașului care încearcă să înțeleagă ce protecții - și ce riscuri - prezintă de fapt noul regim.
Ce se schimbă cu adevărat abolirea secțiunii 21
Titlul este simplu: evacuările fără vină se termină. Detaliul este mai interesant.
În conformitate cu legea actuală, o notificare conform Secțiunii 21 nu cere proprietarului să dea un motiv. Rolul instanței este în mare măsură administrativ - verificați notificarea, verificați protecția depozitului, verificați documentele prescrise și acordați posesia. Cele mai multe cereri susținute în temeiul Secțiunii 21 eșuează în ceea ce privește documentele proprietarului, nu pe fond.
Conform legii privind drepturile chiriașilor, acea rută dispare. Locurile de închiriere garantate sunt înlocuite cu o singură formă de închiriere periodică garantată și fiecare revendicare a posesiei trebuie să se desfășoare în temeiul secțiunii 8 din Legea privind locuința din 1988 - așa cum a fost extins și remodelat prin proiect de lege. Unele temeiuri sunt obligatorii (instanța trebuie să acorde posesia dacă motivul este dovedit). Altele sunt discreționare (instanța cântărește caracterul rezonabil). Toate necesită dovezi.
Pentru proprietari, aceasta este schimbarea centrală: posesia nu mai este un exercițiu procedural. Este un caz pe care trebuie să-l dovedești.
Secțiunea 8 remodelată – o hartă de lucru
Proiectul de lege păstrează structura Secțiunii 8, dar o reechilibrează. Motivele pe care se vor baza majoritatea proprietarilor se încadrează în câteva categorii practice:
- Proprietarul are nevoie de proprietate înapoi. Motive pentru care proprietarul (sau un membru apropiat al familiei) se mută și pentru vânzarea proprietății. Ambele necesită o perioadă minimă de ocupare înainte de a putea fi utilizate și o perioadă de preaviz mai mare decât vechile două luni. Folosirea abuzivă – de exemplu, promovarea proprietății de închiriat la scurt timp după o vânzare revendicată – implică penalități.
- Arierate de închiriere. Motivul restanțelor obligatorii rămâne, dar cu un prag mai mare și o perioadă de preaviz mai mare decât au fost obișnuiți proprietarii. Motivul discreționar al arieratelor continuă să existe pentru întârzierea persistentă a plății care nu îndeplinește pragul obligatoriu.
- Încălcarea contractului de închiriere și comportament antisocial. Motive discreționare, hotărâte în baza caracterului rezonabil. Motivele comportamentului antisocial au fost întărite, cu un preaviz mai scurt în cazurile cele mai grave.
- Teme specializate. HMO-urile studenților închiriate într-un ciclu academic, locurile de cazare legate de angajare și proprietățile supuse reamenajării sau posesiunii debitorului ipotecar au fiecare propriul teren, adesea cu propriile cerințe de notificare.
- Moartea chiriașului și probleme de succesiune. Reținut, dar tehnic - obțineți sfaturi înainte de a servi.
Perioadele de preaviz, pragurile de dovezi și cerințele de ocupare anterioară variază de la un teren la altul. Nu există un singur șablon de notificare care să se potrivească fiecărui caz.
Termenele instanței: pregătiți-vă pentru o pistă mai lungă
Procedurile de punere în posesie din Regatul Unit au fost deja lente înainte de proiectul de lege. Nu vor deveni mai repede în prima zi. Oricine plănuiește în jurul noului regim ar trebui să își asume trei realități.
În primul rând, perioadele de preaviz sunt mai lungi pentru majoritatea motivelor decât vechea Secțiune 21 de două luni. Includeți asta în orice program comercial - refinanțare, vânzare, renovare, întoarcere din străinătate.
În al doilea rând, se așteaptă ca instanțele să vadă o proporție mai mare de cereri apărate. O revendicare conform Secțiunii 21 rareori avea ceva de apărat; o revendicare din Secțiunea 8 o face aproape întotdeauna. Chiriașii care anterior ar fi acceptat inevitabilul au acum motive de testat, iar disponibilitatea asistenței juridice pentru apărarea locuințelor înseamnă că mulți o vor face.
În al treilea rând, procedura de punere în posesie accelerată – calea rapidă doar pe hârtie care a făcut atractivă Secțiunea 21 – nu se extinde la majoritatea terenurilor din Secțiunea 8. Așteaptă-te la o audiere. Așteptați-vă să participați la ea sau instruiți pe cineva care o va face.
O ipoteză de lucru realistă pentru o cerere contestată conform Secțiunii 8, de la notificarea transmisă până la numirea executorului judecătoresc, este cu câteva luni mai lungă decât au planificat proprietarii în trecut. Motivele obligatorii cu dovezi clare se vor deplasa mai repede. Motivele discreționare cu un chiriaș în apărare nu vor.## Construirea unui caz de posesie care supraviețuiește
Proprietarii care se vor descurca cel mai bine în noul regim sunt cei care tratează gestionarea locației ca pe o strângere de dovezi încă din prima zi. Un dosar de posesie este construit cu mult înainte ca notificarea să fie transmisă.
- Primiți documentele de închiriere chiar de la început. Protecția depozitului, informații prescrise, siguranță gaz, EPC, ghid Cum să închiriați, raport de siguranță electrică. Proiectul de lege nu relaxează aceste cerințe de gateway; dacă ceva, instanțele le vor examina mai atent acum că fiecare revendicare este un teren contestat.
- Documentează totul simultan. Închirierea registrelor contabile reconciliate lunar. Înregistrări scrise ale plângerilor, inspecțiilor și conversațiilor. Fotografii datate. Scrisori trimise printr-o metodă care dovedește primirea. Un judecător care decide raționalitatea citește o poveste; asigura-te ca al tau este cel cu surse.
- Potriviți cinstit terenul cu faptele. Alegerea unui teren greșit sau întinderea unuia este cea mai rapidă modalitate de a pierde. Dacă motivul real pentru care doriți ca proprietatea înapoi este vânzarea, pledați pe terenul vânzării și fiți gata să faceți dovada - instrucțiuni pentru agenți, materiale de marketing, calendar de finalizare.
- Servește notificarea cu atenție. Formular greșit, date greșite, adresă greșită, informații prescrise greșite - aceste afirmații de înfrângere. Noile formulare prescrise vor părea familiare oricui a transmis anterior o notificare conform Secțiunii 8, dar cerințele de conținut sunt mai stricte.
- Media acolo unde faptele sunt slabe. Un motiv discreționar cu probe subțiri este un candidat slab pentru proces. O predare negociată, un plan de plată sau o dată convenită de plecare bate adesea o audiere contestată.
Pentru chiriași, aceeași logică funcționează invers. Păstrați propriile evidențe ale chiriei. Păstrați corespondența. Dacă un proprietar notifică o notificare pe un motiv care nu se potrivește cu faptele - o vânzare revendicată care nu se materializează niciodată, o mutare revendicată care nu are loc - acum poate fi acționată. Proiectul de lege creează consecințe reale pentru utilizarea greșită a terenului.
Ce înseamnă asta pentru piața mai largă
Sfârșitul Secțiunii 21 nu va goli piața de închiriere, dar va schimba cine este în ea. Proprietarii care au tratat închirierea ca pe o investiție pasivă, cu posesia ca mijloc de siguranță, vor reevalua. Proprietarii profesioniști cu sisteme bune se vor adapta. Chiriașii vor avea mai multă siguranță și, în schimb, se vor găsi mai răspunzători pentru desfășurarea închirierii lor - deoarece motivele discreționare se desfășoară în ambele sensuri.
Consecința legal-tehnologică este simplă. Epoca generatorului de notificări de evacuare de o pagină a luat sfârșit. Ceea ce proprietarii au nevoie acum este o înregistrare structurată a chiriei, o vedere clară a terenului potrivit și documente redactate corespunzător, care vor supraviețui examinării la o audiere.
Platforma JustiScript de la Serene Jade se ocupă de corespondența proprietarului din Regatul Unit, de redactarea notificărilor din Secțiunea 8 și de documentația privind revendicarea posesiei în conformitate cu legislația engleză, cu examinare opțională de către un avocat calificat din Regatul Unit. Dacă doriți să vedeți cum se aplică pentru o anumită închiriere, pagina de servicii este punctul de plecare.
Întrebări frecvente
Pot în continuare să transmit o notificare conform Secțiunii 21 în perioada de tranziție? Până la intrarea în vigoare a prevederilor proiectului de lege, contractele de închiriere existente și notificările existente sunt guvernate de legea în vigoare. Odată începută, Secțiunea 21 se închide pentru noile notificări, iar regulile tranzitorii vor guverna notificările deja transmise. Verificați cu atenție data de începere înainte de a servi ceva.
Chiriașul meu are întârziere de trei luni. Terenul obligatoriu mai funcționează? Motivul arieratelor obligatorii supraviețuiește, dar cu un prag mai mare și o perioadă de preaviz mai mare decât cele două luni curente. Veți avea nevoie, de asemenea, de un registru de chirie curat și de dovada că au existat restanțe atât la notificarea notificării, cât și la audiere - plățile parțiale programate să scadă sub pragul sunt o tactică cunoscută.
Vreau să vând. Cât de curând pot intra în posesia? Va trebui să fi deținut și să fi închiriat proprietatea pentru o perioadă minimă înainte ca terenul de vânzare să fie disponibil, să transmiteți notificarea prescrisă pentru perioada necesară și să puteți dovedi o intenție reală de a vinde. Folosirea greșită a terenului - de exemplu, reînchirierea în loc să vindeți - vă expune la penalități, așa că nu îl invocați ca o soluție.
Dacă pregătiți o cerere de posesie, redactați o nouă închiriere în cadrul regimului reformat sau răspundeți la o notificare în calitate de chiriaș, JustiScript de la Serene Jade poate produce documentele și, dacă este util, le poate trimite către un avocat calificat din Regatul Unit pentru examinare.