Per quasi quattro decenni, la Sezione 21 dell’Housing Act del 1988 è stata il motore silenzioso del mercato inglese degli affitti. Un proprietario che voleva indietro una proprietà poteva, nella maggior parte dei casi, semplicemente dare un preavviso di due mesi e aspettarsi che i tribunali lo seguissero. Il Renters Rights Bill pone fine a tale accordo. Ciò che lo sostituisce non è il caos, ma è qualcosa che sia i proprietari che gli inquilini troveranno insolito: un sistema di possesso in cui ogni pretesa deve essere giustificata, provata e difesa sui fatti.
Questo pezzo è per il proprietario che si chiede se il suo contratto di locazione è ancora adatto allo scopo, e per l’inquilino che cerca di capire quali tutele – e quali rischi – comporta effettivamente il nuovo regime.
Cosa cambia realmente con l'abolizione della Sezione 21
Il titolo è semplice: finiscono gli sfratti senza colpa. Il dettaglio è più interessante.
Secondo la legge attuale, un avviso della Sezione 21 non richiede al proprietario di fornire una motivazione. Il ruolo del tribunale è in gran parte amministrativo: controlla l'avviso, controlla la protezione del deposito, controlla i documenti prescritti e concede il possesso. La maggior parte delle rivendicazioni difese dalla Sezione 21 falliscono sulla base della documentazione del proprietario, non nel merito.
Secondo il Renters Rights Bill, quel percorso scompare. Le locazioni di breve durata assicurate vengono sostituite con un'unica forma di locazione assicurata periodica, e ogni richiesta di possesso deve procedere in base a un motivo di cui alla Sezione 8 dell'Housing Act 1988 - come ampliato e rimodellato dal disegno di legge. Alcuni motivi sono obbligatori (il tribunale deve concedere il possesso se il motivo è dimostrato). Altri sono discrezionali (il tribunale valuta la ragionevolezza). Tutti richiedono prove.
Per i proprietari, questo è il cambiamento fondamentale: il possesso non è più un esercizio procedurale. È un caso che devi dimostrare.
I terreni rimodellati della Sezione 8: una mappa funzionante
Il disegno di legge mantiene la struttura dell'articolo 8 ma la riequilibra. I motivi su cui farà affidamento la maggior parte dei proprietari rientrano in alcune categorie pratiche:
- Il proprietario ha bisogno di restituire la proprietà. Motivi per il trasferimento del proprietario (o un membro stretto della famiglia) e per la vendita della proprietà. Entrambi richiedono un periodo minimo di occupazione prima di poter essere utilizzati, e un periodo di preavviso più lungo dei vecchi due mesi. L'uso improprio, ad esempio pubblicizzare la proprietà da affittare subito dopo una vendita dichiarata, comporta sanzioni.
- Arretrati per l'affitto. Resta il diritto obbligatorio degli arretrati, ma con una soglia più alta e un periodo di preavviso più lungo rispetto a quello a cui sono abituati i proprietari. Continua a sussistere il motivo discrezionale degli arretrati per persistenti ritardi di pagamento che non raggiungono la soglia obbligatoria.
- Violazione del contratto di locazione e comportamento antisociale. Motivi discrezionali, decisi in base alla ragionevolezza. Sono state rafforzate le motivazioni relative al comportamento antisociale, con un preavviso più breve nei casi più gravi.
- Motivi specialistici. Gli HMO studenteschi affittano un ciclo accademico, alloggi vincolati al lavoro e proprietà soggette a riqualificazione o possesso di ipoteca hanno ciascuno i propri terreni, spesso con i propri requisiti di preavviso.
- Decesso dell'inquilino e problemi di successione. Mantenuto ma tecnico: chiedi consiglio prima di servire.
I periodi di preavviso, le soglie di prova e i requisiti di occupazione precedente variano da terreno a terreno. Non esiste un unico modello di avviso adatto a ogni caso.
Tempistiche del tribunale: prepararsi per una passerella più lunga
Le procedure di possesso nel Regno Unito erano già lente prima del disegno di legge. Non diventeranno più veloci il primo giorno. Chiunque pianifichi il nuovo regime dovrebbe presupporre tre realtà.
In primo luogo, i termini di preavviso sono più lunghi per la maggior parte dei motivi rispetto ai due mesi previsti dalla vecchia Sezione 21. Inseriscilo in qualsiasi programma commerciale: rifinanziamento, vendita, ristrutturazione, restituzione dall'estero.
In secondo luogo, ci si aspetta che i tribunali vedano una percentuale maggiore di richieste difese. Un reclamo ai sensi della Sezione 21 raramente aveva qualcosa da difendere; un'affermazione della Sezione 8 lo fa quasi sempre. Gli inquilini che in precedenza avrebbero accettato l’inevitabile ora hanno motivo di mettersi alla prova, e la disponibilità di assistenza legale per la difesa dell’abitazione significa che molti lo faranno.
In terzo luogo, la procedura accelerata di possesso – la corsia preferenziale esclusivamente cartacea che ha reso attraente la Sezione 21 – non si estende alla maggior parte dei motivi della Sezione 8. Aspettatevi un'udienza. Aspettatevi di parteciparvi o istruite qualcuno che lo farà.
Un presupposto di lavoro realistico per un reclamo contestato ai sensi della Sezione 8, dall'avviso notificato alla nomina dell'ufficiale giudiziario, è di diversi mesi più lungo di quanto i proprietari avessero previsto in passato. I motivi obbligatori con prove evidenti si muoveranno più velocemente. Motivi discrezionali con un inquilino difensore non lo faranno.## Costruire un caso di possessione che sopravviva
I proprietari che se la caveranno meglio con il nuovo regime sono quelli che fin dal primo giorno trattano la gestione delle locazioni come una raccolta di prove. Un caso di possesso viene costruito molto prima che venga notificato l'avviso.
- Ricevi subito i documenti di locazione. Tutela dei depositi, informazioni prescritte, sicurezza del gas, EPC, guida come affittare, rapporto sulla sicurezza elettrica. Il disegno di legge non allenta questi requisiti di gateway; semmai, i tribunali li esamineranno più da vicino ora che ogni richiesta è oggetto di contestazione.
- Documenta tutto contemporaneamente. Registri degli affitti riconciliati mensilmente. Registrazioni scritte di reclami, ispezioni e conversazioni. Fotografie datate. Lettere inviate con un metodo che dimostri la ricezione. Un giudice che decide sulla ragionevolezza sta leggendo una storia; assicurati che il tuo sia quello con le fonti.
- Abbina il terreno ai fatti onestamente. Selezionare il terreno sbagliato, o allungarne uno, è il modo più veloce per perdere. Se il vero motivo per cui vuoi indietro la proprietà è la vendita, fai valere il motivo della vendita e sii pronto a dimostrarlo: istruzioni agli agenti, materiale di marketing, calendario di completamento.
- Presentare attentamente l'avviso. Modulo sbagliato, date errate, indirizzo sbagliato, informazioni prescritte errate: queste sono le richieste di rigetto. I nuovi moduli prescritti sembreranno familiari a chiunque abbia già notificato un avviso ai sensi della Sezione 8, ma i requisiti relativi ai contenuti sono più severi.
- Mediare laddove i fatti sono deboli. Un terreno discrezionale con prove scarse è un cattivo candidato per il processo. Una resa negoziata, un piano di pagamento o una data di trasloco concordata spesso sono migliori di un'udienza contestata.
Per gli inquilini la stessa logica funziona al contrario. Conserva i tuoi registri degli affitti. Conserva la corrispondenza. Se un proprietario notifica un avviso per un motivo che non corrisponde ai fatti - una vendita dichiarata che non si concretizza mai, un trasloco dichiarato che non avviene - ciò è ora perseguibile. Il disegno di legge crea conseguenze reali per l’uso improprio del suolo.
Cosa significa questo per il mercato più ampio
La fine della Sezione 21 non svuoterà il mercato degli affitti, ma cambierà chi ne fa parte. I proprietari che consideravano la locazione un investimento passivo, con il possesso come garanzia, rivaluteranno la situazione. I proprietari professionisti con buoni sistemi si adatteranno. Gli inquilini avranno più sicurezza e, in cambio, si troveranno più responsabili della condotta della loro locazione, perché i motivi discrezionali sono reciproci.
La conseguenza tecnico-legale è semplice. L’era del generatore di avvisi di sfratto di una sola pagina è finita. Ciò di cui i proprietari ora hanno bisogno è un registro strutturato dell’affitto, una visione chiara di quale terreno si adatta e documenti adeguatamente redatti che sopravvivano all’esame accurato in un’udienza.
La piattaforma JustiScript di Serene Jade gestisce la corrispondenza dei proprietari nel Regno Unito, la redazione degli avvisi della Sezione 8 e la documentazione delle rivendicazioni di possesso ai sensi della legge inglese, con revisione facoltativa da parte di un avvocato britannico qualificato. Se vuoi vedere come si applica a un contratto di locazione specifico, la nostra pagina dei servizi è il punto di partenza.
Domande frequenti
Posso comunque notificare un avviso ai sensi della Sezione 21 durante il periodo di transizione? Fino all'entrata in vigore delle disposizioni di avvio del disegno di legge, le locazioni esistenti e gli avvisi esistenti sono regolati dalla legge attuale. Una volta iniziata, la Sezione 21 si chiude per nuovi avvisi e norme transitorie disciplineranno gli avvisi già notificati. Controlla attentamente la data di inizio prima di servire qualsiasi cosa.
Il mio inquilino è in arretrato di tre mesi. La messa a terra obbligatoria funziona ancora? Sopravvive la mora obbligatoria ma con una soglia più alta e un termine di preavviso più lungo degli attuali due mesi. Avrai anche bisogno di un registro pulito degli affitti e della prova che esistevano arretrati sia al momento della notifica che all'udienza: i pagamenti parziali programmati per scendere al di sotto della soglia sono una tattica nota.
Voglio vendere. Dopo quanto tempo posso ottenerne il possesso? Dovrai possedere e affittare la proprietà per un periodo minimo prima che il terreno di vendita sia disponibile, inviare il preavviso prescritto per il periodo richiesto ed essere in grado di dimostrare una genuina intenzione di vendere. L'abuso del terreno, ad esempio riaffittare invece di vendere, ti espone a sanzioni, quindi non considerarlo una soluzione alternativa.
Se stai preparando una richiesta di possesso, redigendo una nuova locazione sotto il regime riformato o rispondendo a un avviso come inquilino, JustiScript di Serene Jade può produrre i documenti e, ove utile, indirizzarli a un avvocato qualificato del Regno Unito per la revisione.