Gotovo četiri desetljeća, odjeljak 21. Zakona o stanovanju iz 1988. bio je tihi motor engleskog tržišta iznajmljivanja. Stanodavac koji je želio natrag nekretninu mogao je, u većini slučajeva, jednostavno dati dva mjeseca unaprijed i očekivati da će ga sudovi slijediti. Zakon o pravima iznajmljivača prekida taj dogovor. Ono što ga zamjenjuje nije kaos, već nešto što će i stanodavcima i stanarima biti nepoznato: sustav vlasništva u kojem se svaki zahtjev mora opravdati, dokazati i braniti činjenicama.
Ovo je djelo za stanodavca koji se pita odgovara li njihov ugovor o najmu i dalje svrsi, i za stanara koji pokušava shvatiti kakvu zaštitu - i kakve rizike - zapravo nosi novi režim.
Što doista mijenja ukidanje članka 21
Naslov je jednostavan: deložacijama bez krivnje kraj. Detalj je zanimljiviji.
Prema sadašnjem zakonu, obavijest iz Odjeljka 21 ne zahtijeva od stanodavca da navede razlog. Uloga suda uglavnom je administrativna — provjerite obavijest, provjerite zaštitu depozita, provjerite propisane dokumente i dopustite posjed. Većina obranjenih tužbi prema Odjeljku 21 ne uspijeva zbog papirologije stanodavca, a ne zbog merituma.
Prema Zakonu o pravima iznajmljivača, ta ruta nestaje. Osigurani kratkoročni najmovi zamjenjuju se jednim oblikom povremenog osiguranog najma, a svaki zahtjev za posjedovanje mora se nastaviti prema osnovi u Odjeljku 8. Zakona o stanovanju iz 1988. — kako je proširen i preoblikovan Predlogom zakona. Neki razlozi su obavezni (sud mora odobriti posjed ako se dokaže da je osnova). Ostale su diskrecijske (sud procjenjuje razumnost). Za sve su potrebni dokazi.
Za stanodavce ovo je središnji pomak: posjed više nije proceduralna vježba. To je slučaj koji morate dokazati.
Preoblikovana parcela Odjeljka 8 — radna karta
Prijedlog zakona zadržava strukturu članka 8., ali ga rebalansira. Temelji na koje će se većina iznajmljivača osloniti spadaju u nekoliko praktičnih kategorija:
- Stanodavac treba nekretninu natrag. Razlozi za useljavanje stanodavca (ili člana uže obitelji) i za prodaju nekretnine. Oba zahtjevaju minimalno razdoblje zauzetosti prije nego što se mogu koristiti, te otkazni rok duži od stara dva mjeseca. Zlouporaba - na primjer, oglašavanje nekretnine za iznajmljivanje ubrzo nakon reklamirane prodaje - nosi kazne.
- Kašnjenja stanarine. Obvezna osnova kašnjenja ostaje, ali s višim pragom i duljim otkaznim rokom nego što su stanodavci navikli. Osnova diskrecijskog kašnjenja i dalje postoji za dugotrajna kašnjenja u plaćanju koja ne zadovoljavaju obvezni prag.
- Povreda stanarskog prava i antisocijalno ponašanje. Diskrecijska osnova, odlučuje se o razumnosti. Pooštreni su razlozi protivdruštvenog ponašanja, s kraćim otkaznim rokom u najtežim slučajevima.
- Specijalistički tereni. Studentski HMO-ovi koji iznajmljuju akademski ciklus, smještaj vezan uz zaposlenje i nekretnine koje su predmet preuređenja ili posjeda hipotekarnog vjerovnika imaju svoje temelje, često s vlastitim zahtjevima za obavijesti.
- Smrt stanara i problemi nasljeđivanja. Zadržano, ali tehnički - potražite savjet prije posluživanja.
Otkazni rokovi, dokazni pragovi i zahtjevi prije zaposlenja razlikuju se od zemlje do zemlje. Ne postoji jedan obrazac obavijesti koji odgovara svakom slučaju.
Vremenski okviri suda: pripremite se za dužu pistu
Postupci za posjedovanje u UK-u bili su spori i prije Zakona. Neće biti brži prvog dana. Svatko tko planira oko novog režima trebao bi pretpostaviti tri stvarnosti.
Prvo, otkazni rokovi su duži za većinu razloga od starog članka 21. dva mjeseca. Ugradite to u bilo koji komercijalni raspored — refinanciranje, prodaja, renoviranje, povratak iz inozemstva.
Drugo, očekuje se da će sudovi vidjeti veći udio obranjenih zahtjeva. Zahtjevi iz odjeljka 21 rijetko su imali što braniti; zahtjev iz Odjeljka 8 gotovo uvijek to čini. Stanari koji bi prije prihvatili neizbježno sada imaju razloga za testiranje, a dostupnost pravne pomoći za zaštitu stambenog prostora znači da će mnogi to i učiniti.
Treće, ubrzani postupak posjedovanja – brzi postupak samo na papiru koji je odjeljak 21 učinio privlačnim – ne odnosi se na većinu osnova iz odjeljka 8. Očekujte saslušanje. Očekujte da ćete mu prisustvovati ili uputite nekoga tko hoće.
Realna radna pretpostavka za osporeno potraživanje prema Odjeljku 8, od uručene obavijesti do imenovanja sudskog izvršitelja, je nekoliko mjeseci duže nego što su stanodavci planirali u prošlosti. Obavezni razlozi s čistim dokazima kretat će se brže. Diskrecijski razlozi s braniocem stanara neće.## Izgradnja slučaja posjedovanja koji opstaje
Pod novim režimom najbolje će proći najmodavci koji upravljanje najmom od prvog dana tretiraju kao prikupljanje dokaza. Slučaj posjedovanja gradi se puno prije uručenja obavijesti.
- Nabavite dokumentaciju o najmu odmah na početku. Zaštita depozita, propisane informacije, sigurnost plina, EPC, vodič za iznajmljivanje, izvješće o električnoj sigurnosti. Nacrt zakona ne ublažava ove zahtjeve pristupnika; ako išta, sudovi će ih pomnije ispitati sada kada je svaki zahtjev sporan teren.
- Dokumentirajte sve istovremeno. Mjesečno usklađivanje knjiga najma. Pisani zapisnik o pritužbama, inspekcijama i razgovorima. Fotografije datirane. Pisma poslana metodom koja dokazuje primitak. Sudac koji odlučuje o razumnosti čita priču; provjerite je li vaš onaj s izvorima.
- Iskreno spojite teren s činjenicama. Odabir pogrešnog temelja, ili rastezanje, najbrži je način da izgubite. Ako je pravi razlog zbog kojeg želite natrag nekretninu prodaja, izjasnite se o osnovi prodaje i budite spremni to dokazati — upute agentima, marketinški materijali, raspored završetka.
- Pažljivo pošaljite obavijest. Pogrešan obrazac, pogrešni datumi, pogrešna adresa, pogrešni propisani podaci - ovi zahtjevi su poništeni. Novi propisani obrasci izgledat će poznati svima koji su prije uručili obavijest iz Odjeljka 8, ali zahtjevi za sadržaj su stroži.
- Posredujte tamo gdje su činjenice slabe. Diskrecijska osnova sa slabim dokazima loš je kandidat za suđenje. Ispregovarana predaja, plan plaćanja ili dogovoreni datum iseljenja često su bolji od spornog ročišta.
Za stanare, ista logika ide obrnuto. Vodite vlastitu evidenciju najamnine. Vodite korespondenciju. Ako stanodavac uruči obavijest na osnovi koja se ne podudara s činjenicama - navodna prodaja koja se nikad ne ostvari, potraživano useljenje koje se ne dogodi - to je sada podložno tužbi. Prijedlog zakona stvara stvarne posljedice za zlouporabu tla.
Što to znači za šire tržište
Kraj Odjeljka 21 neće isprazniti tržište najma, ali će promijeniti tko je na njemu. Stanodavci koji su iznajmljivanje smatrali pasivnom investicijom, s posjedom kao zaštitnim mehanizamom, ponovno će procijeniti. Profesionalni iznajmljivači s dobrim sustavima će se prilagoditi. Stanari će imati veću sigurnost i, u zamjenu, bit će odgovorniji za ponašanje svog najma - jer diskrecijska osnova presjeca i jedno i drugo.
Pravno-tehnološka posljedica je jednostavna. Era generatora obavijesti o deložaciji na jednoj stranici je završila. Ono što stanodavcima sada treba je strukturirana evidencija zakupa, jasan pregled toga koje tlo odgovara i pravilno sastavljeni dokumenti koji će preživjeti ispitivanje na raspravi.
Platforma JustiScript tvrtke Serene Jade obrađuje prepisku stanodavca u Ujedinjenom Kraljevstvu, sastavljanje obavijesti prema Odjeljku 8 i dokumentaciju zahtjeva za posjed prema engleskom zakonu, uz izborni pregled od strane kvalificiranog odvjetnika u Ujedinjenom Kraljevstvu. Ako želite vidjeti kako se to odnosi na određeni stanar, naša stranica s uslugama mjesto je za početak.
FAQ
Mogu li i dalje uručiti obavijest o Odjeljku 21 tijekom prijelaznog razdoblja? Do stupanja na snagu odredbi Prijedloga zakona, postojeći zakupni odnosi i postojeći otkazi uređeni su važećim zakonom. Nakon što je pokrenut, odjeljak 21 se zatvara za nove obavijesti, a prijelazna pravila će regulirati već poslane obavijesti. Pažljivo provjerite datum početka prije posluživanja bilo čega.
Moj stanar kasni tri mjeseca. Radi li obavezno uzemljenje i dalje? Osnova obveznih kašnjenja opstaje, ali s višim pragom i duljim otkaznim rokom od sadašnja dva mjeseca. Također će vam trebati čista knjiga najamnine i dokaz da su postojale zaostatke i na uručenju otkaznog roka i na ročištu - djelomična plaćanja tempirana da padnu ispod praga poznata su taktika.
Želim prodati. Koliko brzo mogu doći u posjed? Morat ćete posjedovati i iznajmiti nekretninu minimalno razdoblje prije nego što zemljište za prodaju bude dostupno, dostaviti propisanu obavijest u potrebnom razdoblju i biti u mogućnosti dokazati stvarnu namjeru prodaje. Zloupotreba zemljišta - na primjer, ponovno iznajmljivanje umjesto prodaje - izlaže vas kaznama, stoga nemojte to tražiti kao zaobilazno rješenje.
Ako pripremate zahtjev za posjedovanjem, sastavljate novi ugovor o najmu pod reformiranim režimom ili odgovarate na obavijest kao stanar, JustiScript Serene Jade može izraditi dokumente i, ako je korisno, proslijediti ih kvalificiranom odvjetniku u UK-u na pregled.