במשך כמעט ארבעה עשורים, סעיף 21 לחוק הדיור 1988 היה המנוע השקט של שוק השכירות האנגלי. בעל דירה שרצה לקבל נכס בחזרה יכול, ברוב הנסיבות, פשוט לתת הודעה מוקדמת של חודשיים ולצפות שבתי המשפט ילכו בעקבותיו. חוק זכויות השוכרים מסיים את ההסדר הזה. מה שמחליף אותו הוא לא כאוס, אבל זה משהו שהמשכירים והשוכרים ימצאו לא מוכרים: מערכת חזקה שבה יש להצדיק, להוכיח ולהגן על כל טענה בעובדותיה.
הקטע הזה מיועד לבעל הבית שתוהה אם הסכם השכירות שלהם עדיין מתאים למטרה, ולדייר שמנסה להבין אילו הגנות - ואילו סיכונים - טומן בחובו המשטר החדש.
מה באמת משנה ביטול סעיף 21
הכותרת פשוטה: פינוי ללא אשם מסתיים. הפירוט מעניין יותר.
לפי החוק הנוכחי, הודעת סעיף 21 אינה מחייבת את בעל הדירה לנמק. תפקידו של בית המשפט הוא בעיקרו מינהלי - בדוק את ההודעה, בדוק את הגנת הפיקדון, בדוק את המסמכים שנקבעו והענק החזקה. רוב תביעות סעיף 21 המוגנות נכשלות בניירת של בעל הבית, לא לגופו של עניין.
לפי הצעת חוק זכויות השוכרים, המסלול הזה נעלם. שכירות מובטחת מובטחת מוחלפת בצורת יחידה של שכירות מובטחת תקופתית, וכל תביעת חזקה חייבת להתנהל תחת עילה בסעיף 8 לחוק הדיור 1988 - כפי שהורחבה ועוצבה מחדש על ידי הצעת החוק. חלק מהעילות הן מחייבות (בית המשפט חייב לתת חזקה אם העילה הוכחה). אחרים ניתנים לשיקול דעת (בית המשפט שוקל את הסבירות). כולם דורשים ראיות.
עבור בעלי הדירות, זהו השינוי המרכזי: החזקה אינה עוד תרגיל פרוצדורלי. זה מקרה שאתה צריך להוכיח.
הקרקע המחודשת של סעיף 8 - מפה עובדת
הצעת החוק שומרת על המבנה של סעיף 8 אך מאזנת אותו מחדש. השטחים שרוב בעלי הבית יסתמכו עליהם מתחלקים לכמה קטגוריות מעשיות:
- משכיר צריך את הנכס בחזרה. עילות לכניסת המשכיר (או בן משפחה קרוב) ולמכירת הנכס. שניהם דורשים תקופת עיסוק מינימלית לפני השימוש בהם, ותקופת הודעה מוקדמת ארוכה יותר מהחודשיים הישנים. שימוש לרעה - למשל, פרסום הנכס להשכרה זמן קצר לאחר מכירה נטענת - גורר קנסות.
- פיגור בשכר דירה. עילת הפיגורים החובה נותרת בעינה אך עם רף גבוה יותר ותקופת הודעה מוקדמת ארוכה יותר ממה שהורגלו בעלי הדירות. עילת הפיגורים השיקולית ממשיכה להתקיים בגין איחור מתמשך בתשלום שאינו עומד ברף החובה.
- הפרת שכירות והתנהגות אנטי-חברתית. עילות שיקול דעת, הוחלט בסבירות. עילות ההתנהגות האנטי-חברתיות חוזקו, עם התראה קצרה יותר במקרים החמורים ביותר.
- טעמים מתמחים. לקופות חולים סטודנטים יש מחזור אקדמי, מגורים הקשורים לתעסוקה ונכסים הכפופים לפיתוח מחדש או החזקה של משכנתא לכל אחד מהם קרקע משלו, לרוב עם דרישות הודעה משלו.
- מות הדייר ובעיות הירושה. שמור אך טכני - קבל ייעוץ לפני ההגשה.
תקופות ההודעה המוקדמות, ספי הראיות ודרישות העיסוק המוקדמות משתנות בסיס לעילה. אין הודעת תבנית אחת שמתאימה לכל מקרה.
לוחות זמנים של בית המשפט: היכונו למסלול ארוך יותר
הליכי החזקה בבריטניה כבר היו איטיים לפני הצעת החוק. הם לא יהיו מהירים יותר ביום הראשון. כל מי שמתכנן סביב המשטר החדש צריך להניח שלוש מציאויות.
ראשית, תקופות ההודעה המוקדמות ארוכות ברוב העילות מאשר סעיף 21 הישן חודשיים. הכנס את זה לכל לוח זמנים מסחרי - מימון מחדש, מכירה, שיפוץ, חזרה מחו"ל.
שנית, בתי המשפט צפויים לראות שיעור גבוה יותר של תביעות מוגנות. לטענת סעיף 21 לעתים נדירות היה על מה להגן; תביעה של סעיף 8 כמעט תמיד עושה זאת. לדיירים שבעבר היו מקבלים את הבלתי נמנע יש כעת עילה לבדיקה, וזמינות הסיוע המשפטי להגנת הדיור פירושה רצון רבים.
שלישית, הליך ההחזקה המואצת - המסלול המהיר לנייר בלבד שהפך את סעיף 21 לאטרקטיבי - אינו משתרע על רוב עילות סעיף 8. צפו לשימוע. צפו להשתתף בו, או להדריך מישהו שירצה.
הנחת עבודה ריאלית לתביעת סעיף 8 שנויה במחלוקת, החל מההודעה ועד מינוי עורך דין, ארוכה בכמה חודשים ממה שתכננו בעלי הדירות בעבר. עילות חובה עם ראיות נקיות ינועו מהר יותר. שיקול דעת עם דייר מגן לא.## בניית תיק חזקה ששורד
בעלי הדירות שיסתדרו הכי טוב תחת המשטר החדש הם אלה שמתייחסים לניהול השכירות כאל איסוף ראיות מהיום הראשון. תיק חזקה נבנה הרבה לפני מסירת ההודעה.
- קבל את ניירת השכירות מיד בהתחלה. הגנת פיקדון, מידע שנקבע, בטיחות גז, EPC, מדריך איך לשכור, דוח בטיחות חשמל. הצעת החוק אינה מרפה את דרישות השער הללו; אם בכלל, בתי המשפט יבחנו אותם יותר מקרוב כעת, כאשר כל תביעה היא שטח שנוי במחלוקת.
- תעד הכל בו-זמנית. פנקסי השכירות מתואמים מדי חודש. רישומים כתובים של תלונות, בדיקות ושיחות. תמונות מתוארכות. מכתבים שנשלחו בשיטה המוכיחה קבלה. שופט שמחליט על סבירות הוא קריאת סיפור; ודא שלך הוא זה עם מקורות.
- תאם את הקרקע לעובדות ביושר. בחירת הקרקע הלא נכונה, או מתיחת אחת, היא הדרך המהירה ביותר להפסיד. אם הסיבה האמיתית שברצונך להחזיר את הנכס היא מכירה, טען בטענת המכירה והיה מוכן להוכיח זאת - הנחיות לסוכנים, חומרי שיווק, לוח זמנים להשלמה.
- הגשה הודעה בזהירות. טופס שגוי, תאריכים שגויים, כתובת שגויה, מידע שגוי שנקבע - טענות התבוסה הללו. הטפסים החדשים שנקבעו ייראו מוכרים לכל מי שהגיש הודעת סעיף 8 בעבר, אך דרישות התוכן מחמירות יותר.
- תווכו היכן שהעובדות חלשות. עילה לפי שיקול דעת עם ראיות דקיקות היא מועמד גרוע למשפט. כניעה במשא ומתן, תוכנית תשלומים או תאריך עזיבה מוסכם מנצחים לעתים קרובות דיון שנוי במחלוקת.
עבור דיירים, אותו היגיון פועל הפוך. שמור על רישומי שכר דירה משלך. שמור על התכתבות. אם בעל דירה מגיש הודעה בעילה שאינה תואמת את העובדות - מכירה נטענת שלא תתממש לעולם, טענה למעבר דירה שלא מתרחשת - כעת ניתן לתביעה. הצעת החוק יוצרת השלכות אמיתיות לשימוש לרעה בקרקע.
מה זה אומר עבור השוק הרחב
סופו של סעיף 21 לא ירוקן את שוק השכירות, אבל ישנה את מי שנמצא בו. בעלי דירות שהתייחסו להשכרה כאל השקעה פסיבית, עם החזקה כמעצור, יערכו מחדש. בעלי בית מקצועיים עם מערכות טובות יסתגלו. לדיירים תהיה יותר ביטחון, ובתמורה, ימצאו את עצמם אחראים יותר על התנהלות השכירות שלהם - מכיוון ששיקולי שיקול דעת חותכים לשני הכיוונים.
התוצאה המשפטית-טכנולוגית היא פשוטה. תם עידן מחולל הודעות הפינוי בן עמוד אחד. מה שבעלי הדירות צריכים כעת הוא תיעוד מובנה של השכירות, ראייה ברורה של איזו קרקע מתאימה, ומסמכים מנוסחים כהלכה שישרדו בדיקה בדיון.
פלטפורמת JustiScript של Serene Jade מטפלת בהתכתבות של בעלי בית בבריטניה, בניסוח הודעה בסעיף 8 ובתיעוד תביעות בעלות על פי החוק האנגלי, עם בדיקה אופציונלית על ידי עורך דין מוסמך בבריטניה. אם אתה רוצה לראות איך זה חל על שכירות ספציפית, דף השירותים שלנו הוא המקום להתחיל בו.
שאלות נפוצות
האם אני עדיין יכול להגיש הודעת סעיף 21 במהלך תקופת המעבר? עד לכניסת הוראות תחילת הצעת החוק לתוקף, דיני שכירות קיימים והודעות קיימות כפופות לחוק הנוכחי. לאחר תחילתו, סעיף 21 נסגר להודעות חדשות, וכללי מעבר ינהלו הודעות שכבר נמסרו. בדוק היטב את תאריך ההתחלה לפני שמגישים משהו.
דייר שלי בפיגור של שלושה חודשים. האם הקרקע החובה עדיין עובדת? עילת הפיגורים החובה שורדת אך עם רף גבוה יותר ותקופת הודעה מוקדמת ארוכה יותר מהחודשיים הנוכחיים. כמו כן, תזדקק לפנקס שכר דירה נקי ולהוכחה לכך שפיגור היה קיים הן במתן ההודעה והן בשימוע - תשלומים חלקיים המתוזמנים לרדת מתחת לסף הם טקטיקה ידועה.
אני רוצה למכור. תוך כמה זמן אוכל לקבל חזקה? יהיה עליך להחזיק ולהשכיר את הנכס לתקופה מינימלית לפני שתהיה עילה למכירה, להגיש את ההודעה שנקבעה לתקופה הנדרשת, ולהיות מסוגלים להוכיח כוונה אמיתית למכור. שימוש לרעה בקרקע - למשל, השכרה חוזרת במקום מכירה - חושף אותך לקנסות, אז אל תטען בכך כפתרון עוקף.
אם אתה מכין תביעת חזקה, מנסח שכירות חדשה במסגרת המשטר המתוקן, או מגיב להודעה כדייר, JustiScript של Serene Jade יכול להפיק את המסמכים, ובמידת הצורך לנתב אותם לעורך דין מוסמך בבריטניה לבדיקה.