લગભગ ચાર દાયકાઓથી, હાઉસિંગ એક્ટ 1988ની કલમ 21 એ અંગ્રેજી ભાડા બજારનું શાંત એન્જિન રહ્યું છે. એક મકાનમાલિક જે મિલકત પાછી માંગે છે, મોટા ભાગના સંજોગોમાં, ફક્ત બે મહિનાની નોટિસ આપી શકે છે અને અદાલતો અનુસરે તેવી અપેક્ષા રાખી શકે છે. રેન્ટર્સ રાઇટ્સ બિલ તે વ્યવસ્થાને સમાપ્ત કરે છે. જે તેને બદલે છે તે અરાજકતા નથી, પરંતુ તે કંઈક છે જે મકાનમાલિકો અને ભાડૂતો બંનેને અજાણ્યા લાગશે: એક કબજો સિસ્ટમ જ્યાં દરેક દાવાને વાજબી, પુરાવા અને તેના તથ્યો પર બચાવ કરવો જોઈએ.
આ ભાગ મકાનમાલિક માટે છે કે શું તેમનો ભાડૂઆત કરાર હજુ પણ હેતુ માટે યોગ્ય છે કે કેમ અને ભાડૂત એ સમજવાનો પ્રયાસ કરી રહ્યો છે કે નવી વ્યવસ્થા ખરેખર શું રક્ષણ - અને કયા જોખમો ધરાવે છે.
કલમ 21 નાબૂદી ખરેખર શું બદલાય છે
હેડલાઇન સરળ છે: નો-ફોલ્ટ ઇવિક્શન્સ એન્ડ. વિગત વધુ રસપ્રદ છે.
વર્તમાન કાયદા હેઠળ, કલમ 21ની નોટિસમાં મકાનમાલિકે કારણ જણાવવાની જરૂર નથી. કોર્ટની ભૂમિકા મોટાભાગે વહીવટી છે — નોટિસ તપાસો, ડિપોઝિટ સંરક્ષણ તપાસો, નિયત દસ્તાવેજો તપાસો અને કબજો આપો. મોટાભાગના બચાવ કરાયેલા સેક્શન 21 દાવાઓ યોગ્યતા પર નહીં, પરંતુ મકાનમાલિકના કાગળ પર નિષ્ફળ જાય છે.
રેન્ટર્સ રાઇટ્સ બિલ હેઠળ, તે માર્ગ અદૃશ્ય થઈ જાય છે. એશ્યોર્ડ શોર્ટહોલ્ડ ટેનન્સીને સામયિક એશ્યોર ટેનન્સીના એક સ્વરૂપ સાથે બદલવામાં આવે છે, અને દરેક કબજાનો દાવો હાઉસિંગ એક્ટ 1988ની કલમ 8 હેઠળ આગળ વધવો જોઈએ - જેમ કે બિલ દ્વારા વિસ્તૃત અને પુનઃઆકાર કરવામાં આવ્યો છે. કેટલાક આધારો ફરજિયાત છે (જો જમીન સાબિત થાય તો અદાલતે કબજો આપવો જોઈએ). અન્ય વિવેકાધીન છે (કોર્ટ વાજબીતાનું વજન કરે છે). તે બધાને પુરાવાની જરૂર છે.
મકાનમાલિકો માટે, આ કેન્દ્રિય પાળી છે: કબજો હવે પ્રક્રિયાગત કવાયત નથી. તે એક કેસ છે જે તમારે સાબિત કરવો પડશે.
પુનઃઆકાર કરેલ વિભાગ 8 આધારો — એક કાર્યકારી નકશો
આ બિલ કલમ 8નું માળખું રાખે છે પરંતુ તેને ફરીથી સંતુલિત કરે છે. મોટાભાગના મકાનમાલિકો જે આધારો પર આધાર રાખશે તે કેટલીક વ્યવહારિક શ્રેણીઓમાં આવે છે:
- મકાનમાલિકને મિલકત પાછી જોઈએ છે. મકાનમાલિક (અથવા કુટુંબના નજીકના સભ્ય) માટે સ્થળાંતર અને મિલકતના વેચાણ માટેના મેદાન. બંનેનો ઉપયોગ કરી શકાય તે પહેલાં ઓછામાં ઓછો વ્યવસાયનો સમયગાળો અને જૂના બે મહિના કરતાં વધુ સમયની નોટિસ અવધિ જરૂરી છે. દુરુપયોગ - ઉદાહરણ તરીકે, દાવો કરેલ વેચાણ પછી તરત જ મિલકતની જાહેરાત કરવી - દંડ વહન કરે છે.
- ભાડાની બાકી રકમ. ફરજિયાત એરિયર્સ ગ્રાઉન્ડ બાકી છે પરંતુ મકાનમાલિકો ઉપયોગ કરતા હતા તેના કરતા વધુ થ્રેશોલ્ડ અને લાંબા સમય સુધી નોટિસ અવધિ સાથે. ફરજિયાત થ્રેશોલ્ડને પૂર્ણ કરતી ન હોય તેવી સતત વિલંબિત ચુકવણી માટે વિવેકાધીન એરિયર્સ ગ્રાઉન્ડ અસ્તિત્વમાં છે.
- ભાડુઆતનો ભંગ અને અસામાજિક વર્તણૂક. વિવેકાધીન આધારો, વાજબીતા પર નિર્ણય લેવાયો. અસામાજિક વર્તણૂકના આધારને મજબૂત બનાવવામાં આવ્યા છે, જેમાં સૌથી ગંભીર કિસ્સાઓમાં ટૂંકી સૂચના આપવામાં આવી છે.
- નિષ્ણાત આધારો. વિદ્યાર્થી એચએમઓ એક શૈક્ષણિક ચક્ર, રોજગાર સાથે જોડાયેલ આવાસ, અને પુનઃવિકાસ અથવા ગીરો કબજાને આધીન મિલકતો પર છૂટ આપે છે દરેક પાસે તેમના પોતાના આધાર હોય છે, ઘણીવાર તેમની પોતાની સૂચનાની જરૂરિયાતો સાથે.
- ભાડૂતનું મૃત્યુ અને ઉત્તરાધિકારના મુદ્દા. જાળવી રાખ્યા પરંતુ તકનીકી — સેવા આપતા પહેલા સલાહ મેળવો.
નોટિસનો સમયગાળો, પુરાવાના થ્રેશોલ્ડ અને પૂર્વ-વ્યવસાયની જરૂરિયાતો જમીન પ્રમાણે બદલાય છે. દરેક કેસમાં બંધબેસતી કોઈ એક ટેમ્પલેટ નોટિસ નથી.
કોર્ટની સમયરેખા: લાંબા રનવે માટે તૈયારી કરો
બિલ પહેલા યુકેના કબજાની કાર્યવાહી ધીમી હતી. તેઓ પ્રથમ દિવસે ઝડપી નહીં થાય. નવા શાસનની આસપાસ આયોજન કરનાર કોઈપણ વ્યક્તિએ ત્રણ વાસ્તવિકતાઓ ધારણ કરવી જોઈએ.
પ્રથમ, નોટિસનો સમયગાળો જૂના સેક્શન 21 બે મહિના કરતાં મોટા ભાગના આધારો માટે લાંબો છે. તેને કોઈપણ વ્યાપારી સમયપત્રકમાં બનાવો — પુનર્ધિરાણ, વેચાણ, નવીનીકરણ, વિદેશથી પાછા ફરવું.
બીજું, અદાલતો બચાવ કરેલા દાવાઓનું ઊંચું પ્રમાણ જોવાની અપેક્ષા રાખે છે. કલમ 21ના દાવામાં ભાગ્યે જ બચાવ કરવા માટે કંઈ હતું; કલમ 8 દાવો લગભગ હંમેશા કરે છે. જે ભાડૂતોએ અગાઉ અનિવાર્યતા સ્વીકારી હશે તેમની પાસે હવે પરીક્ષણ માટે આધારો છે, અને હાઉસિંગ ડિફેન્સ માટે કાનૂની સહાયની ઉપલબ્ધતાનો અર્થ એ છે કે ઘણા લોકો કરશે.
ત્રીજું, ત્વરિત કબજો મેળવવાની પ્રક્રિયા - માત્ર કાગળ માટેનો ફાસ્ટ ટ્રેક કે જેણે કલમ 21 ને આકર્ષક બનાવ્યું - તે મોટાભાગના વિભાગ 8 આધારો સુધી વિસ્તરતું નથી. સુનાવણીની અપેક્ષા રાખો. તેમાં હાજરી આપવાની અપેક્ષા રાખો, અથવા કોઈને સૂચના આપો જે કરશે.
હરીફાઈ કરાયેલ સેક્શન 8 દાવા માટેની વાસ્તવિક કાર્યકારી ધારણા, નોટિસથી લઈને બેલિફની નિમણૂક સુધી, મકાનમાલિકોએ ભૂતકાળમાં આયોજન કર્યું હોય તેના કરતાં ઘણા મહિનાઓ લાંબુ છે. સ્વચ્છ પુરાવા સાથે ફરજિયાત આધારો ઝડપથી આગળ વધશે. બચાવકર્તા ભાડૂત સાથે વિવેકાધીન આધારો કરશે નહીં.## પઝેશન કેસ બનાવવો જે બચી જાય
મકાનમાલિકો કે જેઓ નવા શાસન હેઠળ શ્રેષ્ઠ ભાડું મેળવશે તેઓ એવા છે કે જેઓ ટેનન્સી મેનેજમેન્ટને પહેલા દિવસથી પુરાવા-એકત્રીકરણ તરીકે માને છે. નોટિસ બજાવવાના ઘણા સમય પહેલા પઝેશન કેસ બનાવવામાં આવે છે.
- શરૂઆતમાં જ ટેનન્સી પેપરવર્ક મેળવો. ડિપોઝિટ પ્રોટેક્શન, નિયત માહિતી, ગેસ સલામતી, EPC, કેવી રીતે ભાડે આપવી માર્ગદર્શિકા, વિદ્યુત સુરક્ષા અહેવાલ. બિલ આ ગેટવે જરૂરિયાતોને હળવા કરતું નથી; જો કંઈપણ હોય તો, અદાલતો હવે તેમની વધુ નજીકથી તપાસ કરશે કારણ કે દરેક દાવા વિવાદિત પ્રદેશ છે.
- સમકાલીન દરેક વસ્તુનો દસ્તાવેજ કરો. ભાડાના ખાતાઓનું માસિક સમાધાન. ફરિયાદો, નિરીક્ષણો અને વાતચીતના લેખિત રેકોર્ડ. ફોટોગ્રાફ્સ તા. એક પદ્ધતિ દ્વારા મોકલવામાં આવેલ પત્રો જે રસીદ સાબિત કરે છે. વાજબીતા નક્કી કરનાર ન્યાયાધીશ વાર્તા વાંચી રહ્યા છે; સુનિશ્ચિત કરો કે તમારું જ સ્ત્રોત છે.
- જમીનને પ્રામાણિકપણે તથ્યો સાથે મેળવો. ખોટા મેદાનને પસંદ કરવું, અથવા તેને ખેંચવું એ હારી જવાનો સૌથી ઝડપી રસ્તો છે. જો તમે મિલકત પાછી મેળવવાનું વાસ્તવિક કારણ વેચાણ છે, તો વેચાણ માટે અરજી કરો અને તેનો પુરાવો આપવા માટે તૈયાર રહો - એજન્ટોને સૂચનાઓ, માર્કેટિંગ સામગ્રી, સમાપ્તિ સમયપત્રક.
- સૂચના કાળજીપૂર્વક આપો. ખોટું ફોર્મ, ખોટી તારીખો, ખોટું સરનામું, ખોટી સૂચિત માહિતી — આ હારના દાવાઓ. નવા નિર્ધારિત ફોર્મ દરેકને પરિચિત લાગશે જેમણે અગાઉ કલમ 8 નોટિસ આપી છે, પરંતુ સામગ્રીની આવશ્યકતાઓ વધુ કડક છે.
- જ્યાં તથ્યો નબળા હોય ત્યાં મધ્યસ્થી કરો. પાતળા પુરાવા સાથેનો વિવેકાધીન આધાર ટ્રાયલ માટે નબળા ઉમેદવાર છે. વાટાઘાટ કરેલ શરણાગતિ, ચુકવણી યોજના અથવા સંમત મૂવ-આઉટ તારીખ ઘણીવાર હરીફાઈ કરાયેલ સુનાવણીને હરાવી દે છે.
ભાડૂતો માટે, સમાન તર્ક વિપરીત ચાલે છે. તમારા પોતાના ભાડાનો રેકોર્ડ રાખો. પત્રવ્યવહાર રાખો. જો મકાનમાલિક એવા ગ્રાઉન્ડ પર નોટિસ આપે છે જે હકીકતો સાથે મેળ ખાતી નથી - દાવો કરેલ વેચાણ કે જે ક્યારેય પૂર્ણ થતું નથી, દાવો કરેલ મૂવ-ઇન જે થતું નથી - તે હવે કાર્યવાહી કરવા યોગ્ય છે. આ બિલ જમીનના દુરુપયોગ માટે વાસ્તવિક પરિણામો બનાવે છે.
વ્યાપક બજાર માટે આનો અર્થ શું છે
વિભાગ 21 ના અંતથી ભાડા બજાર ખાલી થશે નહીં, પરંતુ તેમાં કોણ છે તે બદલાશે. મકાનમાલિકો કે જેમણે ભાડાને નિષ્ક્રિય રોકાણ તરીકે ગણાવ્યું હતું, બેકસ્ટોપ તરીકે કબજો મેળવ્યો હતો, તેઓ ફરીથી આકારણી કરશે. સારી સિસ્ટમ ધરાવતા વ્યવસાયિક મકાનમાલિકો અનુકૂલન કરશે. ભાડૂતોને વધુ સુરક્ષા મળશે અને બદલામાં, તેઓની ભાડુઆતના આચરણ માટે પોતાને વધુ જવાબદાર ગણશે - કારણ કે વિવેકાધીન આધારો બંને રીતે કાપી નાખે છે.
કાનૂની-તકનીકી પરિણામ સીધું છે. એક પાનાની ઇવિક્શન નોટિસ જનરેટરનો યુગ પૂરો થયો છે. મકાનમાલિકોને હવે ભાડૂઆતનો સંરચિત રેકોર્ડ, કયો ગ્રાઉન્ડ બંધબેસે છે તે અંગેનો સ્પષ્ટ દૃષ્ટિકોણ અને યોગ્ય રીતે તૈયાર કરાયેલા દસ્તાવેજોની જરૂર છે જે સુનાવણીમાં સ્ક્રુટિનીમાં ટકી રહેશે.
સેરેન જેડનું જસ્ટીસ્ક્રિપ્ટ પ્લેટફોર્મ યુકેના મકાનમાલિકના પત્રવ્યવહાર, કલમ 8 નોટિસ ડ્રાફ્ટિંગ અને અંગ્રેજી કાયદા હેઠળ કબજા-દાવા દસ્તાવેજીકરણનું સંચાલન કરે છે, જેમાં યુકેના લાયક સોલિસિટર દ્વારા વૈકલ્પિક સમીક્ષા કરવામાં આવે છે. જો તમે તે ચોક્કસ ટેનન્સી પર કેવી રીતે લાગુ થાય છે તે જોવા માંગતા હો, તો અમારું સેવાઓનું પૃષ્ઠ એ શરૂ કરવાની જગ્યા છે.
FAQ
શું હું હજુ પણ સંક્રમણ સમયગાળા દરમિયાન કલમ 21ની નોટિસ આપી શકું? જ્યાં સુધી બિલની શરૂઆતની જોગવાઈઓ અમલમાં ન આવે ત્યાં સુધી, હાલની ભાડુઆત અને હાલની નોટિસ વર્તમાન કાયદા દ્વારા સંચાલિત થાય છે. એકવાર શરૂ થયા પછી, કલમ 21 નવી સૂચનાઓ માટે બંધ થાય છે, અને સંક્રમણકારી નિયમો પહેલાથી જ આપવામાં આવેલી નોટિસને સંચાલિત કરશે. કંઈપણ પીરસતાં પહેલાં શરૂઆતની તારીખ કાળજીપૂર્વક તપાસો.
મારો ભાડૂત ત્રણ મહિનાનો બાકી છે. શું ફરજિયાત ગ્રાઉન્ડ હજુ પણ કામ કરે છે? ફરજિયાત એરિયર્સ ગ્રાઉન્ડ ટકી રહે છે પરંતુ વર્તમાન બે મહિના કરતાં ઊંચી થ્રેશોલ્ડ અને લાંબી નોટિસ અવધિ સાથે. તમારે ક્લિન રેન્ટ લેજર અને પુરાવાની પણ જરૂર પડશે કે નોટિસની સેવા અને સુનાવણી બંને સમયે એરિયર્સ અસ્તિત્વમાં છે — આંશિક ચૂકવણી થ્રેશોલ્ડથી નીચે આવવા માટેનો સમય જાણીતી યુક્તિ છે.
હું વેચવા માંગુ છું. હું કેટલો જલ્દી પઝેશન મેળવી શકું? વેચાણની જગ્યા ઉપલબ્ધ થાય તે પહેલાં તમારે ઓછામાં ઓછા સમયગાળા માટે મિલકતની માલિકીની અને રહેવાની જરૂર પડશે, જરૂરી સમયગાળા માટે નિર્ધારિત નોટિસની સેવા આપવી પડશે અને વેચાણ કરવાના સાચા ઈરાદાનો પુરાવો આપવા સક્ષમ બનવું પડશે. જમીનનો દુરુપયોગ કરવો - ઉદાહરણ તરીકે, વેચવાને બદલે ફરીથી ભાડું આપવું - તમને દંડ માટે ખુલ્લા પાડે છે, તેથી તેને ઉકેલ તરીકે વિનંતી કરશો નહીં.
જો તમે કબજાનો દાવો તૈયાર કરી રહ્યાં હોવ, સુધારેલા શાસન હેઠળ નવી ટેનન્સીનો મુસદ્દો તૈયાર કરી રહ્યાં હોવ, અથવા ભાડૂત તરીકે નોટિસનો જવાબ આપી રહ્યાં હોવ, તો Serene Jade ની JustiScript દસ્તાવેજો તૈયાર કરી શકે છે અને, જ્યાં ઉપયોગી હોય, તેમને સમીક્ષા માટે યોગ્ય UK સોલિસિટર પાસે મોકલી શકે છે.