Ligi neli aastakümmet on 1988. aasta eluasemeseaduse paragrahv 21 olnud Inglismaa üürituru vaikne mootor. Üürileandja, kes soovis kinnisvara tagasi, võib enamikul juhtudel lihtsalt kaks kuud ette teatada ja oodata, et kohus järgib seda. Üürnike õiguste seaduse eelnõu lõpetab selle kokkuleppe. See, mis seda asendab, ei ole kaos, vaid see on midagi, mida nii üürileandjad kui ka üürnikud ei tunne: valdussüsteem, kus iga nõue peab olema põhjendatud, tõendatud ja faktidega kaitstud.
See tükk on mõeldud üürileandjale, kes mõtleb, kas nende üürileping on endiselt otstarbekohane, ja üürnikule, kes püüab mõista, millist kaitset ja milliseid riske uus kord tegelikult endaga kaasa toob.
Mida paragrahv 21 tühistamine tegelikult muudab
Pealkiri on lihtne: süüta väljatõstmised lõppevad. Detailid on huvitavamad.
Kehtiva seaduse kohaselt ei nõua paragrahvi 21 teatis üürileandjalt põhjust. Kohtu roll on suures osas administratiivne — kontrollige teatist, kontrollige tagatisraha, kontrollige ettenähtud dokumente ja andke valdus. Enamik kaitstud paragrahvi 21 nõudeid ebaõnnestub üürileandja paberimajanduse, mitte sisulise asja osas.
Üürnike õiguste seaduse alusel see marsruut kaob. Tagatud lühiüürilepingud asendatakse ühe perioodilise tagatud üürilepingu vormiga ja iga valdusnõue peab toimuma 1988. aasta eluasemeseaduse paragrahvis 8 sätestatud aluse alusel, mida on eelnõuga laiendatud ja ümber kujundatud. Mõned alused on kohustuslikud (kohus peab andma valduse, kui alus on tõendatud). Teised on valikulised (kohus kaalub mõistlikkust). Kõik need nõuavad tõendeid.
Üürileandjate jaoks on see keskne nihe: valdus ei ole enam protseduuriline harjutus. See on juhtum, mida peate tõestama.
Ümberkujundatud jaotise 8 alused — töökaart
Eelnõu säilitab 8. jao struktuuri, kuid tasakaalustab seda. Põhjused, millele enamik üürileandjaid tugineb, jagunevad mõnesse praktilisse kategooriasse:
- Üürileandja vajab kinnisvara tagasi. Üürileandja (või lähedase pereliikme) sissekolimise ja kinnisvara müügi põhjus. Mõlemad nõuavad minimaalset tööaega, enne kui neid saab kasutada, ja etteteatamisperioodi, mis on pikem kui kaks kuud. Väärkasutusega – näiteks üürile andva kinnisvara reklaamimisega varsti pärast väidetavat müüki – kaasneb karistus.
- Üürivõlgnevus. Kohustusliku võlgnevuse maa jääb alles, kuid kõrgema läve ja pikema etteteatamistähtajaga, kui üürileandjad on harjunud. Kohustuslikule piirmäärale mittevastava pideva hilinenud makse puhul eksisteerib suvalise võlgnevuse põhjus.
- Üürilepingu rikkumine ja asotsiaalne käitumine. Kaalutlusalused, otsustati mõistlikkuse alusel. Antisotsiaalse käitumise aluseid on tugevdatud, kõige tõsisematel juhtudel on etteteatamisaeg lühem.
- Spetsialistlikel põhjustel. Üliõpilaste HMO-del on akadeemiline tsükkel, tööga seotud eluruumid ja ümberehitamisel või hüpoteegipidaja valduses olevad kinnisvarad, millel on oma põhjused, sageli oma etteteatamisnõuetega.
- Üürniku surm ja pärimisprobleemid. Säilitatud, kuid tehniline – enne teenindamist küsige nõu.
Etteteatamistähtajad, tõendite künnised ja eelneva ametikoha nõuded on riigiti erinevad. Ei ole ühtegi teatise malli, mis sobiks iga juhtumi jaoks.
Kohtute ajagraafikud: valmistuge pikemaks rajaks
Ühendkuningriigi valduse menetlemine oli juba enne seaduseelnõu aeglane. Nad ei muutu esimesel päeval kiiremaks. Kõik, kes plaanivad uut režiimi, peaksid eeldama kolme tegelikkust.
Esiteks on etteteatamistähtajad enamiku põhjuste puhul pikemad kui vana paragrahvi 21 kohaselt kaks kuud. Integreerige see igasse ärilisesse ajakavasse – refinantseerimine, müük, renoveerimine, välismaalt naasmine.
Teiseks eeldatakse, et kohtud näevad kaitstud nõuete suuremat osakaalu. Jagu 21 nõudel oli harva midagi kaitsta; jaotise 8 nõue teeb seda peaaegu alati. Üürnikel, kes oleks varem paratamatusega leppinud, on nüüd alust testida ja õigusabi kättesaadavus eluaseme kaitsmiseks tähendab palju tahet.
Kolmandaks, kiirendatud omamise protseduur – ainult paberkandjal kiirtee, mis muutis jaotise 21 atraktiivseks – ei laiene enamikule 8. jao põhjustele. Oodake ärakuulamist. Oodake, et osalete sellel või juhendage kedagi, kes seda soovib.
Vaidlustatud paragrahvi 8 alusel esitatud nõude realistlik tööeeldus alates teatamisest kuni kohtutäituri määramiseni on mitu kuud pikem, kui üürileandjad on varem kavandanud. Puhaste tõenditega kohustuslikud põhjused liiguvad kiiremini. Kaalutlusõiguse alusel kaitsva üürnikuga seda ei tehta.## Ehitage ellujääv valdusümbris
Üürileandjad, kellel läheb uue korra kohaselt kõige paremini, on need, kes käsitlevad üürilepingu haldamist kui tõendite kogumist esimesest päevast peale. Valduskohver ehitatakse ammu enne teate kättetoimetamist.
- Hangi kohe alguses üüripaberid. Tagatisraha kaitse, ettenähtud teave, gaasiohutus, EPC, Kuidas rentida, elektriohutusaruanne. Eelnõu ei leevenda neid lüüsinõudeid; kui midagi, siis kohtud kontrollivad neid lähemalt nüüd, kui iga nõue on vaidlustatud.
- Dokumenteerige kõik samaaegselt. Üüriraamatud kooskõlastatakse igakuiselt. Kaebuste, kontrollide ja vestluste kirjalikud protokollid. Fotod dateeritud. Kirjad, mis on saadetud kättesaamist tõendaval meetodil. Kohtunik, kes otsustab mõistlikkuse üle, loeb lugu; veenduge, et teie oma on allikatega.
- Koostage alus faktidega ausalt. Vale aluse valimine või selle venitamine on kiireim viis kaotada. Kui tegelik põhjus, miks kinnisvara tagasi soovite, on müük, tuginege müügialusele ja olge valmis seda tõendama – juhised agentidele, turundusmaterjalid, valmimise ajakava.
- Esitage teade hoolikalt. Vale vorm, valed kuupäevad, vale aadress, vale ettekirjutatud teave – need lüüasaamise väited. Uued ettenähtud vormid tunduvad tuttavad kõigile, kes on varem jaotise 8 alusel teatise edastanud, kuid sisunõuded on rangemad.
- Vahendada, kui faktid on nõrgad. Kaalutlusõigus, millel on vähe tõendeid, on halb kandidaat kohtupidamiseks. Läbirääkimistel saavutatud üleandmine, makseplaan või kokkulepitud väljakolimise kuupäev ületab sageli vaidlustatud ärakuulamise.
Üürnike puhul toimib sama loogika vastupidiselt. Hoidke oma üüriarvestusi. Hoidke kirjavahetust. Kui üürileandja teatab faktidele mittevastaval põhjusel – väidetav müük, mis kunagi ei realiseeru, väidetav sissekolimine, mida ei juhtu –, on see nüüd hagi esitatav. Eelnõu loob tegelikud tagajärjed maapinna väärkasutusele.
Mida see laiemale turule tähendab
Paragrahvi 21 lõpp ei tühjenda üüriturgu, küll aga muudab seda, kes seal sees on. Üürileandjad, kes käsitlesid üürile andmist passiivse investeeringuna, mille valdus on tagavaraks, hindavad ümber. Heade süsteemidega professionaalsed üürileandjad kohanduvad. Üürnikel on suurem turvalisus ja nad vastutavad oma üürilepingute läbiviimise eest rohkem – kuna kaalutlusalused piiravad mõlemat.
Õigustehniline tagajärg on otsene. Üheleheküljelise väljatõstmisteate generaatori ajastu on läbi. Üürileandjad vajavad nüüd üürilepingu struktureeritud registrit, selget ülevaadet sellest, milline maa sobib, ja korralikult koostatud dokumente, mis jäävad kohtuistungil üle kontrolli.
Serene Jade'i JustiScripti platvorm haldab Ühendkuningriigi üürileandjate kirjavahetust, 8. jao teatise koostamist ja valdusnõuete dokumentatsiooni Inglise seaduste alusel ning valikulise läbivaatamise teeb Ühendkuningriigi kvalifitseeritud advokaat. Kui soovite näha, kuidas see konkreetse üürilepingu puhul kehtib, on meie teenuste leht see koht, kust alustada.
KKK
Kas ma saan siiski edastada üleminekuperioodil jaotise 21 alusel teatise? Kuni seaduseelnõu jõustumissätete jõustumiseni kehtivad olemasolevad üürilepingud ja olemasolevad teatised kehtiva seaduse alusel. Pärast selle käivitamist suletakse jaotis 21 uute teadete jaoks ja juba edastatud teatistele kehtivad üleminekureeglid. Enne millegi serveerimist kontrollige hoolikalt alguskuupäeva.
Minu üürnikul on kolm kuud võlgnevus. Kas kohustuslik maandus ikka töötab? Kohustuslik võlgnevus säilib, kuid kõrgema läve ja pikema etteteatamistähtajaga kui praegune kaks kuud. Teil on vaja ka puhast üüriraamatut ja tõendit selle kohta, et võlgnevused olid olemas nii etteteatamisel kui ka kohtuistungil – osalised maksed, mis on ajastatud allapoole künnist, on tuntud taktika.
Soovin müüa. Kui kiiresti ma oma valduse saan? Peate olema kinnisvara omanud ja üürinud minimaalse perioodi, enne kui müügikoht on saadaval, edastama ettenähtud etteteatamise nõutava perioodi jooksul ja suutma tõendada tõelist kavatsust müüa. Maa väärkasutamine – näiteks müümise asemel edasi üürimine – ähvardab teid karistusega, seega ärge toetuge sellele lahendusena.
Kui valmistate ette valdusnõuet, koostate reformitud režiimi alusel uut üürilepingut või vastate üürniku teatele, võib Serene Jade'i JustiScript dokumendid koostada ja vajaduse korral saata need ülevaatamiseks Ühendkuningriigi kvalifitseeritud advokaadile.