Vir byna vier dekades is Artikel 21 van die Behuisingswet 1988 die stil enjin van die Engelse huurmark. ’n Verhuurder wat ’n eiendom terug wou hê, kan in die meeste omstandighede eenvoudig twee maande kennis gee en verwag dat die howe sal volg. Die Wetsontwerp op Huurregte beëindig daardie reëling. Wat dit vervang, is nie chaos nie, maar dit is iets wat eienaars en huurders albei onbekend sal vind: 'n besitstelsel waar elke eis geregverdig, bewys en verdedig moet word op sy feite.
Hierdie stuk is vir die verhuurder wat wonder of hul huurooreenkoms steeds geskik is vir die doel, en vir die huurder wat probeer verstaan watter beskerming - en watter risiko's - die nuwe regime eintlik inhou.
Wat die Afskaffing van Artikel 21 werklik verander
Die opskrif is eenvoudig: foutlose uitsettings eindig. Die detail is meer interessant.
Ingevolge die huidige wet vereis 'n Artikel 21-kennisgewing nie van die verhuurder om 'n rede te gee nie. Die hof se rol is grootliks administratief — kontroleer die kennisgewing, kontroleer die depositobeskerming, kontroleer die voorgeskrewe dokumente en verleen besit. Die meeste verdedigde Artikel 21-eise misluk op verhuurder se papierwerk, nie op meriete nie.
Ingevolge die Wetsontwerp op Huurregte verdwyn daardie roete. Versekerde korthuurhuur word vervang met 'n enkele vorm van periodieke versekerde huur, en elke besitseis moet voortgaan op grond van 'n grond in Artikel 8 van die Behuisingswet 1988 - soos uitgebrei en hervorm deur die Wetsontwerp. Sommige gronde is verpligtend (die hof moet besit toestaan as die grond bewys is). Ander is diskresionêr (die hof weeg redelikheid). Almal van hulle vereis bewyse.
Vir verhuurders is dit die sentrale verskuiwing: besit is nie meer 'n prosedurele oefening nie. Dit is 'n saak wat jy moet bewys.
Die hervormde Seksie 8-gronde — 'n werkende kaart
Die Wetsontwerp behou die struktuur van Artikel 8, maar herbalanseer dit. Die gronde waarop die meeste eienaars sal staatmaak, val in 'n paar praktiese kategorieë:
- Verhuurder benodig die eiendom terug. Gronde vir die verhuurder (of 'n nabye familielid) wat intrek, en vir verkoop van die eiendom. Beide vereis 'n minimum tydperk van okkupasie voordat hulle gebruik kan word, en 'n kennistydperk langer as die ou twee maande. Misbruik - byvoorbeeld om die eiendom te adverteer om te verhuur kort na 'n beweerde verkoop - hou boetes in.
- Agterstallige huurgeld. Die verpligte agterstallige grond bly maar met 'n hoër drempel en 'n langer kennistydperk as waaraan verhuurders gewoond is. Die diskresionêre agterstallige grond bly bestaan vir aanhoudende laat betaling wat nie aan die verpligte drempel voldoen nie.
- ** Verbreking van huurkontrak en anti-sosiale gedrag.** Diskresionêre gronde, beslis op redelikheid. Anti-sosiale gedragsgronde is versterk, met korter kennisgewing in die ernstigste gevalle.
- Spesialistiese gronde. Studente-HMO's wat op 'n akademiese siklus verhuur word, indiensnemingsgebonde akkommodasie en eiendomme onderhewig aan herontwikkeling of verbandhouerbesit het elk hul eie gronde, dikwels met hul eie kennisgewingvereistes.
- Dood van die huurder en opvolgkwessies. Behou maar tegnies - kry raad voor bediening.
Die kennistydperke, die bewysdrempels en die vereistes vir voorafgaande okkupasie verskil grond tot grond. Daar is geen enkele sjabloonkennisgewing wat by elke geval pas nie.
Hoftydlyne: berei voor vir 'n langer aanloopbaan
Britse besitverrigtinge was reeds stadig voor die wetsontwerp. Hulle sal nie vinniger word op dag een nie. Enigiemand wat rondom die nuwe regime beplan, moet drie realiteite aanvaar.
Eerstens is kennistydperke vir die meeste gronde langer as die ou Artikel 21 twee maande. Bou dit in enige kommersiële rooster in - herfinansiering, verkoop, opknapping, terugkeer van die buiteland.
Tweedens word daar van die howe verwag om 'n groter persentasie van verdedigde eise te sien. 'n Artikel 21-eis het selde iets gehad om te verdedig; 'n Artikel 8-eis doen dit byna altyd. Huurders wat voorheen die onvermydelike sou aanvaar het, het nou gronde om te toets, en die beskikbaarheid van regshulp vir behuisingsverdediging beteken baie sal.
Derdens, die versnelde besitprosedure - die net-papier-snelspoor wat Artikel 21 aantreklik gemaak het - strek nie tot die meeste Artikel 8-gronde nie. Verwag 'n verhoor. Verwag om dit by te woon, of gee iemand opdrag wat sal.
'n Realistiese werksaanname vir 'n betwiste Artikel 8-eis, vanaf kennisgewing wat beteken is tot aanstelling deur die balju, is 'n paar maande langer as waarvoor verhuurders in die verlede beplan het. Verpligte gronde met skoon bewyse sal vinniger beweeg. Diskresionêre gronde met 'n verdedigende huurder sal nie.## Bou 'n besitsaak wat oorleef
Die eienaars wat die beste onder die nuwe regime sal vaar, is diegene wat huurbestuur vanaf dag een as bewysinsameling beskou. ’n Besitsaak word gebou lank voordat die kennisgewing beteken word.
- Kry die huurpapierwerk dadelik aan die begin. Depositobeskerming, voorgeskrewe inligting, gasveiligheid, EPC, gids vir hoe om te huur, elektriese veiligheidsverslag. Die Wetsontwerp verslap nie hierdie poortvereistes nie; indien enige, die howe sal hulle noukeuriger ondersoek noudat elke eis betwiste terrein is.
- Dokumenteer alles gelyktydig. Huurgrootboeke word maandeliks gerekonsilieer. Geskrewe rekords van klagtes, inspeksies en gesprekke. Foto's gedateer. Briewe gestuur deur 'n metode wat ontvangs bewys. 'n Regter wat redelikheid besluit, lees 'n storie; maak seker joune is die een met bronne.
- Pas die grond eerlik by die feite. Om die verkeerde grond te kies, of een te rek, is die vinnigste manier om te verloor. As die werklike rede waarom jy die eiendom terug wil hê verkoop is, pleit die verkoopgrond en wees gereed om dit te bewys - instruksies aan agente, bemarkingsmateriaal, voltooiingsrooster.
- Bedien kennisgewing versigtig. Verkeerde vorm, verkeerde datums, verkeerde adres, verkeerde voorgeskrewe inligting — hierdie verslaan eise. Die nuwe voorgeskrewe vorms sal bekend lyk vir enigiemand wat voorheen 'n Artikel 8-kennisgewing bedien het, maar die inhoudsvereistes is strenger.
- Bemiddel waar die feite swak is. 'n Diskresionêre grond met dun bewyse is 'n swak kandidaat vir verhoor. 'n Onderhandelde oorgawe, 'n betalingsplan of 'n ooreengekome verhuisdatum klop dikwels 'n betwiste verhoor.
Vir huurders loop dieselfde logika omgekeerd. Hou jou eie huurrekords. Hou korrespondensie. As 'n verhuurder kennis gee op 'n grond wat nie ooreenstem met die feite nie - 'n beweerde verkoping wat nooit realiseer nie, 'n beweerde intrek wat nie plaasvind nie - is dit nou aksiebaar. Die wetsontwerp skep werklike gevolge vir grondmisbruik.
Wat dit vir die breër mark beteken
Die einde van Artikel 21 sal nie die huurmark leegmaak nie, maar dit sal verander wie daarin is. Verhuurders wat verhuring as 'n passiewe belegging hanteer het, met besit as 'n terugslag, sal heroorweeg. Professionele verhuurders met goeie stelsels sal aanpas. Huurders sal meer sekuriteit hê en in ruil daarvoor sal hulle meer aanspreeklik wees vir die uitvoering van hul huur - omdat diskresionêre gronde beide kante sny.
Die regstegniese gevolg is eenvoudig. Die era van die eenbladsy-uitsettingskennisgewinggenerator is verby. Wat verhuurders nou nodig het, is 'n gestruktureerde rekord van die huurkontrak, 'n duidelike siening van watter grond pas, en behoorlik opgestelde dokumente wat die ondersoek by 'n verhoor sal oorleef.
Serene Jade se JustiScript-platform hanteer Britse verhuurderkorrespondensie, artikel 8-kennisgewing opstel, en besit-eisdokumentasie onder Engelse wetgewing, met opsionele hersiening deur 'n gekwalifiseerde Britse prokureur. As jy wil sien hoe dit van toepassing is op 'n spesifieke huurkontrak, is ons dienste-bladsy die plek om te begin.
Gereelde vrae
Kan ek steeds 'n Artikel 21-kennisgewing beteken gedurende die oorgangstydperk? Totdat die wetsontwerp se inwerkingtreding bepalings in werking tree, word bestaande huurkontrakte en bestaande kennisgewings deur die huidige wet beheer. Sodra dit begin, sluit Artikel 21 vir nuwe kennisgewings, en oorgangsreëls sal kennisgewings reguleer wat reeds bedien is. Gaan die aanvangsdatum noukeurig na voordat jy iets bedien.
My huurder is drie maande agterstallig. Werk die verpligte grond nog? Die verpligte agterstallige grond bly voortbestaan maar met 'n hoër drempel en 'n langer kennistydperk as die huidige twee maande. Jy sal ook 'n skoon huurgrootboek nodig hê en bewys dat agterstallige bedrae bestaan het, beide by die betekening van kennisgewing en by die verhoor - gedeeltelike betalings wat op tyd gestel is om onder die drempel te daal, is 'n bekende taktiek.
Ek wil verkoop. Hoe gou kan ek besit kry? U sal die eiendom vir 'n minimum tydperk moet besit en verhuur voordat die verkoopsgrond beskikbaar is, die voorgeskrewe kennisgewing vir die vereiste tydperk moet bedien en 'n opregte voorneme om te verkoop moet bewys. Die misbruik van die grond - byvoorbeeld herverhuur in plaas van verkoop - stel jou bloot aan boetes, so moenie dit as 'n oplossing pleit nie.
As jy 'n besitseis voorberei, 'n nuwe huurkontrak onder die hervormde regime opstel, of as huurder op 'n kennisgewing reageer, kan Serene Jade se JustiScript die dokumente produseer en, waar nuttig, dit na 'n gekwalifiseerde Britse prokureur stuur vir hersiening.