Skoraj štiri desetletja je bil člen 21 stanovanjskega zakona iz leta 1988 tih motor angleškega najemniškega trga. Najemodajalec, ki je želel nepremičnino nazaj, bi lahko v večini primerov dal dvomesečni odpovedni rok in pričakoval, da mu bodo sodišča sledila. Predlog zakona o pravicah najemnikov konča to ureditev. To, kar ga nadomešča, ni kaos, ampak je nekaj, kar bo najemodajalcem in najemnikom neznano: sistem posesti, kjer mora biti vsak zahtevek utemeljen, dokazan in zagovarjan z dejstvi.
Ta del je namenjen najemodajalcu, ki se sprašuje, ali njegova najemna pogodba še vedno ustreza svojemu namenu, in najemniku, ki poskuša razumeti, kakšno zaščito – in kakšna tveganja – dejansko prinaša novi režim.
Kaj ukinitev 21. člena zares spremeni
Naslov je preprost: deložacije brez krivde se končajo. Podrobnost je bolj zanimiva.
V skladu z veljavno zakonodajo obvestilo iz razdelka 21 ne zahteva, da najemodajalec navede razlog. Vloga sodišča je v veliki meri upravna — preveri obvestilo, preveri zavarovanje depozita, preveri predpisane dokumente in podeli posest. Večina zagovarjanih zahtevkov iz oddelka 21 ne uspe zaradi papirologije najemodajalca, ne glede na vsebino.
Po zakonu o pravicah najemnikov ta pot izgine. Zagotovljena kratka najemna razmerja so nadomeščena z eno samo obliko periodičnega zagotovljenega najemnega razmerja, vsak zahtevek za posest pa mora potekati na podlagi člena 8 Stanovanjskega zakona iz leta 1988, kot ga je razširil in preoblikoval predlog zakona. Nekateri razlogi so obvezni (sodišče mora priznati posest, če je razlog dokazan). Druge so diskrecijske (sodišče tehta razumnost). Vsi zahtevajo dokaze.
Za najemodajalce je to osrednji premik: posest ni več postopkovna naloga. To je primer, ki ga morate dokazati.
Preoblikovano zemljišče oddelka 8 — delovni zemljevid
Predlog zakona ohranja strukturo oddelka 8, vendar jo ponovno uravnoteži. Razlogi, na katere se bo večina najemodajalcev zanašala, spadajo v nekaj praktičnih kategorij:
- Najemodajalec potrebuje nepremičnino nazaj. Razlogi za vselitev najemodajalca (ali ožjega družinskega člana) in prodajo nepremičnine. Oba zahtevata minimalno obdobje zasedenosti, preden ju je mogoče uporabiti, in odpovedni rok, daljši od starega dveh mesecev. Zloraba – na primer oglaševanje nepremičnine za oddajo kmalu po reklamirani prodaji – je kaznovana.
- Zamude pri najemnini. Obvezna podlaga za zamude ostaja, vendar z višjim pragom in daljšim odpovednim rokom, kot so ga bili vajeni najemodajalci. Za dolgotrajne zamude pri plačilih, ki ne dosegajo obveznega praga, še vedno obstaja diskrecijski razlog za zamude.
- Kršitev najemnega razmerja in protisocialno vedenje. Diskrecijski razlogi, odloča se po razumnosti. Poostreni so bili razlogi protisocialnih vedenj, v najhujših primerih pa krajši odpovedni rok.
- Specialistični razlogi. Študentske HMO, ki oddajajo v akademski cikel, nastanitev, vezano na zaposlitev, in nepremičnine, ki so predmet prenove ali hipotekarne posesti, imajo vsaka svojo lastno podlago, pogosto z lastnimi zahtevami glede obvestila.
- Smrt najemnika in težave z dedovanjem. Ohranjeno, vendar tehnično — pred vročitvijo pridobite nasvet.
Odpovedni roki, dokazni pragovi in zahteve pred zaposlitvijo se razlikujejo glede na podlago. Ni ene same predloge obvestila, ki bi ustrezala vsakemu primeru.
Časovnice igrišča: pripravite se na daljšo pisto
Posestni postopki v Združenem kraljestvu so bili počasni že pred predlogom zakona. Prvi dan ne bodo hitrejši. Vsakdo, ki načrtuje novi režim, bi moral predvidevati tri realnosti.
Prvič, odpovedni roki so za večino razlogov daljši kot dva meseca po starem členu 21. Vgradite to v kateri koli komercialni urnik — refinanciranje, prodaja, prenova, vrnitev iz tujine.
Drugič, pričakuje se, da bodo sodišča videla višji delež zavrnjenih zahtevkov. Zahtevek iz razdelka 21 je redko imel kaj braniti; zahtevek iz oddelka 8 skoraj vedno. Najemniki, ki bi prej sprejeli neizogibno, imajo zdaj razloge za preizkus, razpoložljivost pravne pomoči za stanovanjsko obrambo pa pomeni, da jo bodo mnogi.
Tretjič, pospešeni postopek posesti – hitra pot samo na papirju, zaradi katere je bil oddelek 21 privlačen – ne velja za večino razlogov iz oddelka 8. Pričakujte zaslišanje. Pričakujte, da se ga boste udeležili, ali poučite nekoga, ki se ga bo udeležil.
Realna delovna predpostavka za izpodbijani zahtevek iz oddelka 8, od vročitve obvestila do imenovanja sodnega izvršitelja, je nekaj mesecev dlje, kot so najemodajalci načrtovali v preteklosti. Obvezni razlogi s čistimi dokazi se bodo premikali hitreje. Diskrecijskih razlogov z najemnikom, ki se brani, ne bo.## Gradnja primera posesti, ki preživi
Najemodajalci, ki se bodo v novem režimu najbolje odrezali, so tisti, ki upravljanje najemništva že od prvega dne obravnavajo kot zbiranje dokazov. Posestni primer je zgrajen veliko preden je obvestilo vročeno.
- Zagotovite najemno dokumentacijo takoj na začetku. Zaščita depozitov, predpisane informacije, varnost plina, EPC, vodnik za najem, poročilo o električni varnosti. Predlog zakona ne omili teh zahtev glede prehoda; če že, jih bodo sodišča natančneje preučila zdaj, ko je vsak zahtevek sporen teren.
- Dokumentirajte vse hkrati. Računske knjige najemnin se usklajujejo mesečno. Pisni zapisniki pritožb, pregledov in pogovorov. Fotografije datirane. Pisma, poslana na način, ki dokazuje prejem. Sodnik, ki odloča o razumnosti, bere zgodbo; poskrbite, da bo vaš tisti z viri.
- Iskreno povežite osnovo z dejstvi. Izbira napačne podlage ali napenjanje je najhitrejša pot do izgube. Če je resnični razlog, da želite nepremičnino nazaj, prodaja, se sprijaznite z utemeljitvijo prodaje in bodite pripravljeni to dokazati – navodila agentom, tržno gradivo, časovni razpored dokončanja.
- Previdno pošljite obvestilo. Napačen obrazec, napačni datumi, napačen naslov, napačne predpisane informacije - te zavrnjene trditve. Novi predpisani obrazci bodo videti znani vsakomur, ki je že prejel obvestilo iz oddelka 8, vendar so zahteve glede vsebine strožje.
- Posredujte, če so dejstva šibka. Diskrecijski razlog s šibkimi dokazi je slab kandidat za sojenje. Izpogajana predaja, plačilni načrt ali dogovorjeni datum izselitve pogosto premagajo sporno obravnavo.
Za najemnike velja enaka logika obratno. Vodite lastno evidenco najemnin. Vodite korespondenco. Če najemodajalec odda obvestilo na podlagi razlogov, ki se ne ujemajo z dejstvi - zatrjevana prodaja, ki se nikoli ne uresniči, zatrjevana vselitev, ki se ne zgodi -, je to zdaj izpodbojno. Predlog zakona ustvarja resnične posledice za zlorabo tal.
Kaj to pomeni za širši trg
Konec razdelka 21 ne bo izpraznil najemniškega trga, spremenil pa bo, kdo je na njem. Najemodajalci, ki so oddajanje v najem obravnavali kot pasivno naložbo, s posestjo kot varovalko, bodo ponovno ocenili. Profesionalni najemodajalci z dobrimi sistemi se bodo prilagodili. Najemniki bodo imeli večjo varnost in v zameno bodo bolj odgovorni za ravnanje s svojim najemom – ker diskrecijski razlogi presekajo obe smeri.
Posledica pravne tehnologije je enostavna. Obdobje enostranskega generatorja obvestil o deložaciji je končano. Najemodajalci zdaj potrebujejo strukturiran zapis o najemništvu, jasen pogled na to, katera tla ustrezajo, in pravilno sestavljene dokumente, ki bodo vzdržali pregled na zaslišanju.
Platforma JustiScript podjetja Serene Jade obravnava korespondenco najemodajalcev v Združenem kraljestvu, pripravo obvestil v skladu z razdelkom 8 in dokumentacijo zahtevkov za posest v skladu z angleško zakonodajo, z neobveznim pregledom s strani kvalificiranega odvetnika iz Združenega kraljestva. Če želite videti, kako velja za določen najem, je naša stran s storitvami pravo mesto za začetek.
Pogosta vprašanja
Ali lahko med prehodnim obdobjem vseeno pošljem obvestilo iz razdelka 21? Dokler ne začnejo veljati določbe predloga zakona, obstoječa najemna razmerja in obstoječe odpovedi ureja veljavni zakon. Ko se začne, se razdelek 21 zapre za nova obvestila, prehodna pravila pa bodo urejala že vročena obvestila. Preden kar koli postrežete, skrbno preverite datum začetka.
Moj najemnik zamuja tri mesece. Ali obvezna podlaga še deluje? Obvezni razlog za zamude ostane, vendar z višjim pragom in daljšim odpovednim rokom od sedanjih dveh mesecev. Potrebovali boste tudi čisto knjigo najemnine in dokazilo, da so obstajale zamude tako ob vročitvi obvestila kot na zaslišanju – delna plačila, ki so časovno določena tako, da padejo pod prag, so znana taktika.
Želim prodati. Kako hitro lahko dobim posest? Nepremičnino boste morali imeti v lasti in v najemu minimalno obdobje, preden bo na voljo zemljišče za prodajo, vročiti predpisano obvestilo za zahtevano obdobje in biti sposobni dokazati resnično namero za prodajo. Zloraba zemljišča – na primer ponovna oddaja namesto prodaje – vas izpostavi kaznim, zato tega ne navajajte kot rešitev.
Če pripravljate zahtevek za posest, sestavljate novo najemno razmerje v skladu s prenovljenim režimom ali se odzovete na obvestilo kot najemnik, lahko JustiScript Serene Jade pripravi dokumente in jih, kjer je koristno, posreduje kvalificiranemu odvetniku Združenega kraljestva v pregled.