I næsten fire årtier har § 21 i Housing Act 1988 været den stille motor på det engelske lejemarked. En udlejer, der ville have en ejendom tilbage, kunne i de fleste tilfælde blot give to måneders varsel og forvente, at domstolene følger efter. Lovforslaget om lejerrettigheder afslutter denne ordning. Det, der erstatter det, er ikke kaos, men det er noget, udlejere og lejere begge vil finde uvant: Et besiddelsessystem, hvor ethvert krav skal retfærdiggøres, bevises og forsvares på dets fakta.
Dette stykke er til udlejer, der spekulerer på, om deres lejekontrakt stadig er egnet til formålet, og for lejeren, der forsøger at forstå, hvilke beskyttelser - og hvilke risici - den nye ordning faktisk indebærer.
Hvad Section 21-afskaffelsen virkelig ændrer
Overskriften er enkel: fejlfri udsættelse slutter. Detaljen er mere interessant.
I henhold til den gældende lov kræver en § 21-meddelelse ikke, at udlejeren skal give en begrundelse. Rettens rolle er i vid udstrækning administrativ - tjek meddelelsen, tjek depositumbeskyttelsen, tjek de foreskrevne dokumenter og giv besiddelse. De fleste forsvarede § 21-krav mislykkes på udlejers papirarbejde, ikke på realiteterne.
I henhold til lov om lejers rettigheder forsvinder den rute. Assured shorthold lejemål erstattes med en enkelt form for periodisk sikret lejemål, og ethvert besiddelseskrav skal fortsætte under et grundlag i afsnit 8 i Housing Act 1988 - som udvidet og omformet af lovforslaget. Nogle grunde er obligatoriske (retten skal give besiddelse, hvis grunden er bevist). Andre er skønsmæssige (retten vægter rimeligheden). Alle kræver beviser.
For udlejere er dette det centrale skift: besiddelse er ikke længere en proceduremæssig øvelse. Det er en sag, du skal bevise.
Den omformede Section 8-grund — et arbejdskort
Lovforslaget bevarer strukturen i § 8, men bringer den i balance. De grunde, de fleste udlejere vil stole på, falder ind under et par praktiske kategorier:
- Udlejer skal have ejendommen tilbage. Begrundelse for, at udlejer (eller et nært familiemedlem) flytter ind, og for salg af ejendommen. Begge kræver en minimumsbelægningsperiode, før de kan tages i brug, og en længere opsigelsesfrist end de gamle to måneder. Misbrug - for eksempel annoncering af ejendommen til udlejning kort efter et påstået salg - medfører bøder.
- Lejerestance. Den obligatoriske restancegrunde består dog med en højere tærskel og længere opsigelsesfrist end udlejere har været vant til. Det skønsmæssige restancegrundlag består fortsat for vedvarende forsinket betaling, der ikke overholder den obligatoriske tærskel.
- Lejeovertrædelse og asocial adfærd. Skønsmæssige grunde, afgjort efter rimelighed. Begrundelsen for antisocial adfærd er blevet styrket, med kortere varsel i de alvorligste tilfælde.
- Specialistgrunde. Studerende HMO'er, der udlejes i en akademisk cyklus, beskæftigelsesbundne boliger og ejendomme, der er underlagt ombygning eller besiddelse af panthaver, har hver deres grunde, ofte med deres egne varselkrav.
- Lejerens død og arveproblemer. Bevares, men teknisk – få råd inden servering.
Opsigelsesfristerne, bevistærsklerne og forudgående besættelseskrav varierer fra grund til grund. Der er ingen enkelt skabelonmeddelelse, der passer til enhver sag.
Rettens tidslinjer: forbered dig på en længere landingsbane
Storbritanniens besiddelsesprocedurer var allerede langsomme før lovforslaget. De bliver ikke hurtigere på dag ét. Enhver, der planlægger omkring det nye regime, bør antage tre realiteter.
For det første er opsigelsesfristerne længere for de fleste grunde end den gamle § 21 to måneder. Indbygg det i enhver kommerciel tidsplan - refinansiering, salg, renovering, retur fra udlandet.
For det andet forventes domstolene at se en højere andel af forsvarede krav. Et § 21-krav havde sjældent noget at forsvare; en § 8-påstand gør det næsten altid. Lejere, der tidligere ville have accepteret det uundgåelige, har nu grund til at teste, og tilgængeligheden af retshjælp til boligforsvar betyder, at mange vil.
For det tredje strækker den fremskyndede besiddelsesprocedure - den hurtige vej, der kun er papir, der gjorde Section 21 attraktiv - ikke til de fleste Section 8-grunde. Forvent en høring. Forvent at deltage i det, eller instruer nogen, der vil.
En realistisk arbejdsantagelse for et anfægtet § 8-krav, fra opsigelse til fogedudnævnelse, er flere måneder længere, end udlejere tidligere har planlagt. Obligatoriske grunde med rene beviser vil bevæge sig hurtigere. Skønsmæssige grunde med en forsvarende lejer vil ikke.## Opbygning af en besiddelsessag, der overlever
De udlejere, der vil klare sig bedst under det nye regime, er dem, der behandler lejeforvaltningen som bevisindsamling fra dag ét. En besiddelsessag bygges længe før meddelelsen er forkyndt.
- Få lejepapirerne lige i starten. Indskudsbeskyttelse, foreskrevne oplysninger, gassikkerhed, EPC, guide til leje, elsikkerhedsrapport. Lovforslaget slækker ikke på disse gateway-krav; om noget vil domstolene undersøge dem nærmere nu, hvor hvert krav er bestridt terræn.
- Dokumenter alt samtidig. Lejeregnskaber afstemt månedligt. Skriftlige optegnelser over klager, inspektioner og samtaler. Fotografier dateret. Breve sendt med en metode, der beviser modtagelsen. En dommer, der afgør rimelighed, læser en historie; sørg for, at din er den med kilder.
- Tilpas jorden ærligt til fakta. At vælge den forkerte jord, eller strække en, er den hurtigste måde at tabe på. Hvis den virkelige grund til, at du vil have ejendommen tilbage, er salg, skal du argumentere for salgsgrundlaget og være klar til at bevise det - instruktioner til agenter, markedsføringsmateriale, tidsplan for færdiggørelse.
- Vis omhyggeligt besked. Forkert formular, forkerte datoer, forkert adresse, forkert ordineret information - disse nederlagskrav. De nye foreskrevne formularer vil se velkendte ud for alle, der har forkyndt en § 8-meddelelse før, men indholdskravene er strengere.
- Mægle, hvor kendsgerningerne er svage. En skønsmæssig grund med tynde beviser er en dårlig kandidat til retssagen. En forhandlet overgivelse, en betalingsplan eller en aftalt fraflytningsdato slår ofte en anfægtet høring.
For lejere kører den samme logik omvendt. Før dine egne huslejeoptegnelser. Hold korrespondance. Hvis en udlejer giver besked på et grundlag, der ikke stemmer overens med kendsgerningerne - et påstået salg, der aldrig bliver til noget, en påstået indflytning, der ikke sker - er det nu sagligt. Lovforslaget skaber reelle konsekvenser for misbrug af jorden.
Hvad betyder det for det bredere marked
Slutningen af § 21 vil ikke tømme lejemarkedet, men det vil ændre, hvem der er i det. Udlejere, der behandlede udlejning som en passiv investering, med besiddelse som bagstopper, vil revurdere. Professionelle udlejere med gode systemer vil tilpasse sig. Lejere vil have mere sikkerhed og vil til gengæld finde sig selv mere ansvarlige for udførelsen af deres lejemål - fordi skønsmæssige grunde skærer begge veje.
Den juridisk-tekniske konsekvens er ligetil. Tiden med generatoren af én sides fraflytningsmeddelelse er forbi. Det, som udlejere nu har brug for, er en struktureret registrering af lejemålet, et klart overblik over, hvilken grund der passer, og korrekt udarbejdede dokumenter, der vil overleve gennemgang ved en høring.
Serene Jades JustiScript-platform håndterer britisk udlejerkorrespondance, udfærdigelse af meddelelser i afsnit 8 og dokumentation for besiddelseskrav i henhold til engelsk lov, med valgfri gennemgang af en kvalificeret britisk advokat. Hvis du vil se, hvordan det gælder for et bestemt lejemål, er vores serviceside stedet at starte.
Ofte stillede spørgsmål
Kan jeg stadig sende en § 21-meddelelse i overgangsperioden? Indtil lovforslagets ikrafttrædelsesbestemmelser træder i kraft, er eksisterende lejemål og eksisterende opsigelser reguleret af den gældende lov. Når den er påbegyndt, lukker § 21 for nye meddelelser, og overgangsregler vil regulere meddelelser, der allerede er afgivet. Tjek omhyggeligt startdatoen, før du serverer noget.
Min lejer er tre måneder i restance. Virker den obligatoriske grund stadig? Den obligatoriske restancegrundlag består men med en højere tærskel og længere opsigelsesfrist end de nuværende to måneder. Du skal også have en ren huslejebog og bevis for, at der eksisterede restancer både ved meddelelsen og under høringen - delvise betalinger, der er tidsbestemt til at falde under tærsklen, er en kendt taktik.
Jeg vil gerne sælge. Hvor hurtigt kan jeg få besiddelse? Du skal have ejet og udlejet ejendommen i en minimumsperiode, før salgsgrunden er tilgængelig, forkynde det foreskrevne varsel i den krævede periode og være i stand til at bevise en ægte intention om at sælge. Misbrug af grunden - for eksempel genudlejning i stedet for at sælge - udsætter dig for bøder, så du skal ikke påberåbe dig det som en løsning.
Hvis du forbereder et besiddelseskrav, udarbejder et nyt lejemål under det reformerede regime eller reagerer på en meddelelse som lejer, kan Serene Jades JustiScript producere dokumenterne og, hvor det er nyttigt, videresende dem til en kvalificeret britisk advokat til gennemgang.